2、财政刺激是各国提振经济的唯一出路。 3、中国财政、货币政策调控力度前所未有，经济下行压力加大。
1、美国次贷引发全球经济危机持续蔓延影响实体经济，美国、欧洲经济整体陷入衰退。
4、刺激购房需求、缓解开发商资金压力扶持房地产业的发展将是保持中国经 济较快平稳增长的重要任务。
中国经济下行压力加大，挑战“保八 ”。
降价
降
万科退房风波
退房
抄底
住宅？商业？谁能抄底？
降薪裁员
开源节流
目 录
宏观形势及政策走势分析 2008年天津土地市场走势分析
商品房、商品住宅销售形势分析
未来市场预测
重点关注企业情况
宏观形势及政策走势分析
宏观经济
房地产投资开发
“救市”政策效应
天津市政建设
发达国家深陷衰退，未来数年经济将显著 低于潜在增长率，中国经济面临比1998年 更严峻的挑战。
实施积极的财政政策和 稳健的货币政策，保持 宏观经济政策的连续性 和稳定性 坚持实施稳健的财政政策 和货币政策，保持经济平 稳较快增长的良好势头 实行从紧的货币政策，综合运 用多种货币政策工具，采取有 力措施，加强流动性管理，防 止经济转向过热和明显通胀
2003年 中央 经济工作会议
2004年
2005年
2008天津市房地产市场年度报告
营销部
篇首语：永远值得铭记的“地狱人间”的2008年
金融危机 百年一遇，发达国家深陷衰退 73% 历史最大跌幅
熊市
4万亿 降息
直接拉动GDP增长1-2% 6年来首降，3月降息5次
保障性住房
9千亿投资
流拍
2007疯狂，2008没钱 12月全国70大中城市房价3年半来首
2007-2008年存款准备金率变化
2008年9月央行6年首度降息，通胀压力继续消失，通缩风险增大。
• 中国CPI通胀已连续6个月放缓至10月份的4.0%， PPI自8月份后已见顶回落，11月大幅放缓至2%， 由于出口与内需放缓和全球大宗商品价格泡沫的 破灭，中国通胀压力将继续消失，而出现通缩的 可能性在不断增大。
20.00% 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00%
2007年1月 2007年2月 2007年3月 2007年4月 2007年5月 2007年6月 2007年7月 2007年8月 2007年9月 2008年1月 2008年2月 2008年3月 2008年4月 2008年5月 2008年6月 2008年7月 2008年8月 2007年10月 2007年11月 2007年12月 2008年9月 2008年10月 2008年11月 2008年12月
10.00% 9.00% 8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00%
• CPI继续走低，下半年开始5次调整存贷款利率， 未来降息预期强烈。
20 07 年 20 1月 07 年 20 2 07 月 年 20 3月 07 年 20 4 07 月 年 20 5月 07 年 20 6 07 月 年 20 7月 07 年 20 8 07 月 20 年 07 9月 年 20 1 07 0月 年 20 1 07 1月 年 20 12月 08 年 20 1月 08 年 20 2 08 月 年 20 3月 08 年 20 4 08 月 年 20 5月 08 年 20 6 08 月 年 20 7月 08 年 20 8 08 月 20 年 08 9月 年 20 1 08 0月 年 11 月
2006年
稳健的货币政策和财 政政策，实现又好又 快发展
2007年
2008年
稳健的财政政策和货 币政策，巩固宏观调 控成果
“保增长，促发展”；实施积 极的财政政策和适度宽松的货 币政策
紧缩货币政策转向适度宽松。
存款准备金，中国人民银行根据法律的规定，要求各商业银行按一定的比例将吸收
的存款存入在人民银行开设的准备金账户，对商业银行利用存款发放贷款的行为进 行控制。 2007-2008年6月年内14次提高存款准备金率，2008年9月开始5次调低存款准备金 率。
中国1978-2008年GDP增长率走势图
PPI直线快速下跌，出口大幅回落，经济下滑速度较快。 就中国而言，GDP增速8%以下已是经济衰退，2008年“保八”任务艰巨。
中国1 9 9 2 年至今G D P 增长率变化
16% 14% 12% 10.2% 9.7% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 9.5% 9.9% 8.8% 7.8% 7.1% 8.0% 7.3% 8.0% 9.1% 13.6%
成交量难以短期内回升；2008年全国各大城市成交量低迷，库存 消化仍需相当时间，因而房地产开发商的投资积极性也受到打击。
2009年不是底，外部环境和国内投资需求将经历数年调整方可见底。
• 中国过去30年经济下降周期经济调整往往 都持续3年以上时间。 因而，本轮经济周期在2007年见顶后已 步入下滑期，2010年见底后方可全面复ห้องสมุดไป่ตู้。
一年期贷款利率
CPI
财政政策力度加大，4万亿、减税等刺激经济发展。
• “4万亿”经济刺激预计未来两年每年拉动经济增 长约1-2个百分点，近一半资金投向交通基础设 施和城乡电网建设。 • 减税：出口退税、降低住房交易税费等。 2009年财政政策继续扩张，如上调个人所得税 起征点；向弱势群体发放消费券；减免房地产流 转税；保障性住房消费等。
13.4% 11.8% 10.7% 11.4% 9.9%
2009年8%？
7.3%？
19 92
19 93
19 94
19 95
19 96
19 97
19 98
19 99
20 00
20 01
20 02
20 03
20 04
20 05
20 06
20 20 08 07 年 13季 度
20 09
六年政策路线图，扩大内需成为中国 保增长的根本途径。
本轮经济下行周期外围国际环境、中国经 济基本面与过往都有明显区别，因而4万 亿政府基建投资所启动的社会投资（社会 基建投资和房地产投资）所能产生的“乘 原因： 数”效应远不及 1998年。 1、1998年后十年间中国基础设施已取得极大改善；
2、房地产市场已进入调整期，但还未结束，房价调整还未到位，