住宅定价的基本方法
一、项目价值分析
1．商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
商品住宅价值分析法、类比可实现价值分析法
a. 选择可类比项目
b. 确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重。
c. 分析可类比项目价值实现的各要素之特征。
d. 对比并量化本项目同类比项目诸价值实现要素的对比值。
e. 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价。
•类比可实现价值决定因素
a. 类比土地价值：地段资源差异
※市政交通及直入交通便利性的差异
※项目周边环境的差异，包括
——周边自然和绿化景观的差异
——教育、人文景观的差异
——各种污染程度的差异
——周边社区素质的差异
※周边市政配套便理性的差异
b. 项目可提升价值判断
※建筑风格和立面的设计、材质
※单体户型设计
※建筑空间布局和环艺设计
※小区配套和物业管理
※形象包装和营销策划
※发展商品牌和实力
c. 价值实现的经济因素
※经济因素
※政策因素
2．项目可实现价值分析
•类比楼盘分析与评价
项目价值类比分析
a. 价值提升和实现要素对比分析
b. 项目类比价值计算
二、项目定价模拟
1．均价的确定
•住宅项目均价确定的主要方法
a. 类比价值算术平均法
b. 有效需求成本价加法
※分析有效市场价格范围
※确保合理利润率，追加有效需求成本价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2.项目中具体单位的定价模拟
•商品住宅定价法：差异性价格系数定价法
a. 根据日照采光系数（B系数）确定不同自然朝向单位的均价Pb，即Pb=Pa×(1+B), 其中Pa为基础均价
b.然后根据景观朝向系数（D系数）确定不同景观朝向单位的均价Pd，即Pd=Pb×(1+D)
c.当存在复式单位或者遗憾型单位时，应在Pd的基础上根据户型系数（S 系数）确定不同户型单位的均价，即Ps= Pd×(1+S)
d.在Ps 的基础上，根据楼层系数（F系数）确定不同楼层的价格Pn，即Pn= Ps×（1+F）=Pa×(1+B)×(1+D)×(1+S)×(1+F)
e.考虑到起他随机因素的存在（如单位附近有机房干扰等），在具体单位价格的制定时，还应根据具体单位的随机系数（U系数）确定最终的定价Pu，即Pu=Pn×U 其中U位不确定值，根据具体单位的具体情况随机确定。
3.各种差异性定价系数的确定：
a 确定基础均价Pa，通常取中间楼层价格作为均价
b. 确定B系数。
其中东、南朝向单位采用1+B；西、北朝向单位采用1－B.
c. D系数根据不同单位景观视野实现程度确定。
d. S系数通常为5%～15%，只适用于复式单位和遗憾单位的定价。
其中复式单位取正值，遗憾单位取负值。
e. 确定F系数。
其中均价层以上单位采用1+F，均价层一下采用1－F，fu 系数根据不同单位的具体情况来确定。
常见的随机因素包括设备房的干扰、楼道电梯及人行的干扰等。
具体单位定价模拟以其中一个最具代表性的单位进行定价模拟，作为其他单位定价过程的参考。
个人观点：做好定价需要考虑以下几个问题：
1、对于双层以上商业，定价标准基本上从一楼起为：5：3：2的比例，不建议做四层，因为对于投资商四层投资比较危险；
2、商铺出租价格按照商业整体投入成本8-10收回，或按投资利润率8％左右计算；该利润率计算不能是理想状态计算，要考虑出租过程中的空置率和空置时间，也要考虑免租期或装修期时间，做到精确计算；
3、商铺出售价格应该按照投资利润率40％左右计算；
4、根据当地其它经营业态资金流量调查以及不同业态收益率调查，得出某一消费区域成本与收益率关系，结合小区条件与某消费区域条件对比，计算本地区的收益率，对租金做出调整；
5、也可采用调查定价法，可以做一较为详细的定价策略调查表，价位可适当定的高些，对目标群体调查，补充调查里要写明辅助价位，即目标群体不接收主定价，可询问能够接收的其它定价，从而得出定价均值；当然此均值要低于目标群体的实际接收能力；
关于定价
偶觉得目前国内大多数商业盘都没有利用所谓科学合理的定价理论简单提供个公式
A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。
如：Y亿元。
B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。
原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。
依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
C、计算各层别的权重系数。
根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层的权重系数。
（此步骤在各楼层的计算方法相同）
公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数
D、计算总权重系数。
各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数
公式二：∑权重系数=总权重系数
E、计算层别总价和层别均价。
层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积（建筑面积）。
其他层别依次类推
公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价
公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价
F、在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。
具体如下：
根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
计算该具体商铺的权重系数。
用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数
依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数
计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。
具体商铺总价等于该层别计算销售总额（具体参见公式三）除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积（建筑面积）。
其他具体商铺依次类推
公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价
公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价
至此，商铺的具体价格制定就基本完成。
然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。
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兄弟如果是这样的话，定价设计的知识面就广了，主要包括商业地产定价理论、餐饮定价行情、餐饮定价参照以及最重要的定价原则就是老板利润回报率，哈哈哈！
既然你提到了老板对于定价心中有数了，你可以做两套定价方案，一套是符合商业地产定价原则，比如参照周边或区域内餐饮收费标准，按投资额20％－40％标准计算；一套根据老板对商业期望回报率定价，当然这个定价不是凭空而订，你要说出你的理由和细节，让老板认为基本可行才能通过；
我知道的定价一般就是市场参照、概念提升带来价值提升、投资回报率依据、专业街可以依靠行业规律等，其它朋友有其它方式请提出来大家学习；。