住宅项目区位因素分析与综合评价
——以北京市主要居住区为例
随着经济的发展、人口的增长和生活水平的提高，居民对改善居住条件的要求日益迫切，对住宅开发也提出了越来越高的要求。

如何充分合理地利用土地，使居民住宅条件在得到最大程度改善的同时，也使投资更合理，这就涉及到住宅项目开发的一个很重要的因素——区位。

本文研究的主要目的，是考察影响住宅项目开发的主要区位因素，并采用数量方法对具体区域具体因子进行优劣评述和综合评价，通过对具体地块的区位条件的比较，力图为发展商的合理开发及购房者的合理选择提供指导和建议。

在本次评价过程中，主要采用了多因子分析的方法。

首先根据区位理论及社会发展实际，选取相关区位因子，然后利用层次分析法（AHP），得出各个因子的权重，再根据调研得出的各个居住区实际情况打出分值，用因子分值乘以权重，加总，得出各个评价区的总分值，根据总分值的高低评价各个具体区域居住适宜性。

一、区位因子选择，建立递阶层次结构
评价住宅项目或居住区区位条件好坏，不仅仅限于交通条件，社区周围的景观环境和繁华程度都在考虑范围之内。

结
合区位理论，并根据层次分析法（AHP，Analytic Hierarehy Process）的需要，将影响住宅区位的因素找出并按相互关系分层次列出（即建立递阶层次结构，见下图）。

二、专家打分，区位因素求权重
上述多项因素对于住宅项目选择的影响是不同的。

有的人可能认为交通因素最重要，有的人可能更看重环境。

为了得出一个明确的结论，通过咨询部分业内专家，综合他们的意见形成一个对各区位因素重要性的意见，结果见下。

表1 各因素的权重值
因子名称(代表符号）权重
值
因子名称
(代表符
号）
权重
值
因子名称
(代表符号）
权重
值
交通便捷
性
0.62
5 道路交通
(C1)
0.667 道路等级
(D1)
0.417
(B1) 路网密度
(D2)
0.583
公共交通
(C2)
0.333 地铁(D3) 0.313
轻轨(D4) 0.121
地面公交
(D5)
0.566
社区繁华
度0.11
0 娱乐设施
(C3)
0.325
(B2) 购物设施
(C4)
0.375
医疗设施
(C5)
0.300
环境景观
0.26
5 自然环境
(C6)
0.400 绿化程度
（D6）
0.388
（B3）大气环境
（D7）
0.612
人文环境(C7) 0.600 教育设施
（D8）
0.750
建筑景观
(D9)
0.250
三、确定主要居住区，调查并赋予各因素分值
首先挑选了目前北京市较有代表性的6个集中居住区：望京、亚运村、回龙观、中关村、方庄和西南二环作为本次研
究的具体区域。

然后对需要确定分值的因素赋予明确指标。

表2 各因素的代表指标
＊此因子无明确指标，以实际情况评估打分
最后通过实际调研确定各个因素的具体分值，即通过查找有关年鉴、手册，规划资料，或通过实地调查，确定各个因素的具体分值。

表3 主要居住区各因素原始分值表
为了使各项指标的数值具有可比性，利用国家土地分等定
级标准中常用的方法，将各项指标的分值进行无量纲化为0~100之间，公式为：
四、求主要居住区总分值，区位条件综合评价
根据各居住区不同因素的具体分值，乘以相应的权重，可以得到各居住区的总分值， 结果见下。

表4 各居住区总分值及排序分级 min)]
max /(min)[(*100Y Y Y Yi Yi --=
由以上分值可以看出中关村区位条件最佳，而回龙观区位条件最差。

中关村
中关村由于其浓厚的文化氛围及相对完善的生活配套设施，正在成为开发热点。

通过因子分析所得的分值来看，中关村地区环境景观的优势是最大的—无论在自然环境方面、还是在人文环境方面。

中关村的生活配套设施的数量和密度都很大，已经可以和老城区的西单、王府井、前门地区相提并论，成为重要的商业中心。

从交通条件来看，交通运输是一个居住区域与城市联系的最重要方面，发达的交通可以使一个区域同整个城市保持密切的联系，这样就可以相对地缩小空间距离。

中关村区域的道路等级和路网密度的分值分别为6.0和64分，是各区域中最高和接近最高的，公交线路也较为齐备，这使得人们出行方便，并且可以很好地吸引人流。

在北京总体规划中明确指出，北京未来建设要以分散集团
式为主，人口将由市区逐渐向郊区疏散，北部地区将是重点建设的地区。

在国务院批复了建设中关村高科技园区的方案后，未来的中关村将是名副其实的“中国的硅谷”，从这个角度来讲，中关村无疑是开发和投资首先选择的区域。

●西南二环
南城受历史影响，房屋结构差，规划凌乱，人口密度大，居住环境质量低。

西南二环既有旧城区的特点，也经过了一定的拆迁改造，特别是大的市政道路的建设，使这一地区在原有路网密度较高的基础上，周边新建道路等级也不断提高。

西南二环地处老城区，公共交通较为方便，而各种生活、医疗设施也更为齐备，因此这一地区除环境质量分值较低外，其它两项分值都教高，综合分值排在第二位，表明在目前条件下，基础设施的完善使得旧城区仍有较强吸引力。

旧城区的住宅建设主要依靠拆迁改造，这就面临成本高昂的问题，也使得房价很高，导致多数购房者“住得上，买不起”，而若远离市中心进行开发建设，在这些地段普通市民使用起来并不方便，如上班与子女教育就是不得不考虑的问题。

这又会就造成“买得起，住不上”的情况。

因此，在两者之间的权衡成为确定开发方向的难点。

●亚运村
亚运村地区因亚运会的召开进行了大规模的开发建设，发生了很大的改观，已经以一种新的姿态出现在北京的北部，目前已形成了具有浓厚居住及商业气息的居住办公区。

因为政府在此投资力度大，许多项目开发早，加之方便的交通、优美的社区环境使得这里形成了较高档次居住社区。

作为新兴的区域，亚运村地区交通便捷性、社区繁华度指标尚不如前两个区域，但从项目表现看，该区域明显吸引了更多的消费者，主要原因一方面是该区域向南、向西拥有更广阔的吸引范围，另一方面是该区域符合城北、上风上水、社区氛围良好的消费心理。

●方庄与望京
方庄与望京地区都是北京市近几年新建设的大型居住社区，方庄的规划建设早于望京，因此更为成熟，在交通便捷性、社区繁华度方面都优于望京地区。

作为正在开发建设的望京地区，虽然目前社区繁华度指标远远落后，但其总体规划更为完善，因此未来发展潜力将会更大。

●回龙观
在北京总体规划中回龙观做为一个中心镇，起着分散人口与工业的作用，但由于是新开发区，目前交通、生活设施还处于初步建设阶段，人文环境方面也无法与其他地区相比。

随着未来的发展与建设，回龙观地区的物业价值将慢慢显现出来。

在北京市总体规划中指出：未来的五环路（即公路一环）将穿过清河镇，而回龙观距离五环路仅仅5公里，公共交通还是很方便的，并且未来轻轨铁路与地铁的建设，使回龙观在交通方面的问题将迎刃而解。

更重要的是，中国目前的城市发展面临着逆城市化的趋势。

逆城市化，指人口从大城市和主要的大都市区向小都市区甚至非都市区迁移的一种分散化的过程。

北京市的总体规划也明确指出，北京要以分散集团式的建设为主，在城市的周遍地区建设10个建制镇，从而起到吸引人口和工业的作用。

从这种趋势来看，回龙观地区无疑是最好的建设地区。

因此，作为未来的发展方向，回龙观无疑极具发展潜力。