江苏滨海县欧堡利亚商业广场项目考察汇报
集团及公司领导：
滨海县欧堡利亚商业综合体项目，由上海市欧堡利亚集团有限公司开发，位于滨海县港城路以东，欧堡利亚路以北距离204国道2公里。
属于滨海县主城区靠近西南的位置，项目正面为滨海县县政府，项目东面为滨海县城市绿肺南湖公园。
欧堡利亚商业广场座落于滨海县城西南，规划用地约220亩，总投资6亿元，现已全部建成。
该项目商业部分为8万方是滨海地区唯一的一个具备商业综合体条件的项目，在未来的5至10年内也是滨海乃至盐城地区最好的项目之一。
该项目属于上海欧堡利亚集团独立建造的商业综合体项目，整个综合体呈哑铃型，由三座独立的建筑所组成，分别为A、B、C三栋其中C栋为欧堡利亚集团自营的一个五星级酒店，在今年5月的时候已经正式成为挂牌5星酒店。
A栋为一个梅花型的单体，一层面积为5962平方米、二层至六层每层面积为6584平方米、七层为影院梁下净高为9.1米，面积为3580平方米，其中一层到六层的层高均为5.1米，整个A栋的中心有面积为2000平方米左右的中庭。
B栋为一个扇面的单体，其中东西两面为五层中间为二层的建筑，整体一层和二层每层面积为7748平方米，三到五层面积为每层4340平方米，每层层高都在5.1米以上。
项目已经完工两年，目前还没有具体的合作商家。
项目东西两侧分别为富康路和港城路均为双向八车道，道路目前情况良好，十分畅通。
项目南北两侧为欧堡利亚路和永康路。
项目地处滨海县新区位置很好，此新区已有十三年的发展历史周边均为成熟社区，项目正南面为滨海县县委县政府及滨海县市民广场。
项目的东面为南湖公园是滨海最大的市民公园，西面和北面均为滨海县中高档住宅小区，周边已入住人口约为20万左右。
整个滨海县至目前为止还没有一个综合性商场，县机关以及直属单位都在该项目附近，周边2公里范围内有上海华联超市。
整个项目3公里范围内常住人口约为20万左右，绝大部分为滨海中高端收入人群。
滨海的整个县城的消费力还是在不断的增长中，整个县城目前没有一家正规的综合性商场，相信短期内就会形成一定的购买力。
项目可租赁，该项目的交房标准是毛坯交房，甲方负责商场的设施设备、外立面及一次消防报验等工程。
租赁方负责天花、地面、内部装修等。
项目分析：
1、有利因素
1)整个县城的行政中心。
该项目距离滨海县县政府及行政中心
仅一路之隔；
2)项目的五星级酒店已经开始运营，入住率相当高相信能为项
目带来一定的高档客户群。
3)项目周边中高档住宅小区林立，县城中高端消费人群集中；
4)成熟建筑现有硬件条件极好，沿街展示面长符合现代商业发
展需求；
5)目前交通十分通畅。
项目门前的道路是双向八车道，交通流
量很小；
2、不利因素
1)目前周边商业氛围较弱，没有形成规模效应；
2)距离滨海县老商业中心相对来说有一定的距离，项目需要一
定的培养期。
该项目位置较好，现有硬件条件较好，周边住宅人口密度较高，整体购买力较强，项目人员建议介入该项目。
请领导指示。
徐州发展部
2013年9月6日
后有附件：《江苏省滨海县欧堡利亚商业项目考察报告》全文
附件：
江苏省滨海县欧堡利亚商业项目考察报告
一、项目概况
1、项目名称：江苏省滨海县欧堡利亚商业广场。
本案
2、开发商：上海欧堡利亚集团独资承建。
3、项目背景：滨海县新区中心地带总面积约为220亩，在滨海县县政府对面，现已全部建成。
现在整个新区人口约为20万人，滨海县人口为130万人。
欧堡利亚商业广场座落于滨海新区之内。
规划总用地面积约为220亩。
其中由80000方的商业综合体以及5万方的5星级酒店构成。
项目总投资为5亿元，为纯商业综合体项目，在滨海以至在盐城都为最好商业综合体项目之一。
4、项目现状：该项目属于上海欧堡利亚集团独立建造的商业综合体项目，整个综合体呈哑铃型，由三座独立的建筑所组成，分别为A、B、C三栋其中C栋为欧堡利亚集团自营的一个五星级酒店，在今
年5月的时候已经正式成为挂牌5星酒店。
A栋为一个梅花型的单体，一层面积为5962平方米、二层至六层每层面积为6584平方米、七层为影院梁下净高为9.1米，面积为3580平方米，其中一层到六层的层高均为5.1米，整个A栋的中心有面积为2000平方米左右的中庭。
B栋为一个扇面的单体，其中东西两面为五层中间为二层的建筑，整体一层和二层每层面积为7748平方米，三到五层面积为每层4340平方米，每层层高都在5.1米以上。
项目已经全部完工。
5、项目位置：该项目位于滨海县港城路以东欧堡利亚路以北，属于滨海县城主城区靠近西南的位置，距离204国道2公里。
项目南面为滨海县县政府，东面为滨海的城市绿肺南湖公园，西面及北面皆为滨海县的中高档住宅小区。
6、项目交通：项目四周皆为交通干道，其中港城路与富康路为双向8车道，永康路和欧堡利亚路为双向4车道，中间无隔离带，两侧有非机动车道，道路目前状况良好，十分畅通。
项目距离204国道
为2公里，距离沈海高速为6公里。
二、商圈概况
1、项目商圈：
由于现在整个滨海县城并没有一个正规的商业项目，以及城区并不是很大，该项目商圈辐射范围应该能覆盖整个滨海县城。
项目地处滨海县城主城区的西南位置，处在城市中央靠近西南，位置较好，县政府以及县主要事业机关单位都在附近，项目周边多为滨海中高端住宅小区。
商圈驻区单位有：滨海县县政府、滨海县公安局、滨海县检察院、滨海县人民法院、滨海县规划局、滨海体育场、滨海会议中心、滨海县人民医院、滨海县妇幼保健院等等。
商圈内没有大型百货商场。
三、竞争态势
1、竞争店：项目一公里范围内仅有一个超市——上海华联超市，距离该项目大约一公里，也算不上竞争店。
超市共两层，面积约8000，门前有大约10个停车位。
该超市属于社区超市，经营定位较低，客流一般，仅能满足居民的一般生活消费，不具备竞争力。
本案
2、竞争态势分析：目前商圈还没有形成商业中心，一般的居民日常生活用品消费会到华联超市或者一些便利店，大宗消费的话一般到银厦广场或者是阜东路的街铺，或者是直接去盐城、徐州以及南京消费。
因该项目处在城市的次中心位置，若在此设店，属于导向消费，与现有的竞争店对阵，处于很大的优势位置。
四、业态设计及经营定位
根据项目面积，若在此设店，该店业态宜设为大型百货+精品超市+影院+餐饮、休闲等小业态，经营定位中档。
五、项目前景
该项目整体属于独立的商业综合体项目，配套有：欧堡利亚大酒店（五星级），是现在县城居民购物休闲的唯一去处，可以设适合现在县城居民需求的大型百货及影院。
该项目现已全部完工，从目前来
看，项目在未来的5至10年内在同样的位置不会有相当的竞争对手。
六、合作方式
项目可租赁，该项目的交房标准是毛坯交房，甲方负责商场的设施设备、外立面及一次消防报验等工程。
租赁方负责天花、地面、内部装修等。
七、项目分析
1、有利因素
1)整个县城的行政中心。
该项目距离滨海县县政府及行政中心
仅一路之隔；
2)项目的五星级酒店已经开始运营，入住率相当高相信能为项
目带来一定的高档客户群。
3)项目周边中高档住宅小区林立，县城中高端消费人群集中；
4)成熟建筑现有硬件条件极好，沿街展示面长符合现代商业发
展需求；
5)目前交通十分通畅。
项目门前的道路是双向八车道，交通流
量很小；
2、不利因素
1)目前周边商业氛围较弱，没有形成规模效应；
2)距离滨海县老商业中心相对来说有一定的距离，项目需要一
定的培养期。
八、项目建议
该项目位置较好，商圈人口密度高，整体购买力较强，项目人员建议应该尽快介入该项目。
请领导指示。
徐州发展部 2013年9月6日。