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（三）社会文化环境 1．价值观念 2. 受教育程度和职业 3. 民族和宗教
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（三）社会文化环境
1．价值观念 价值观念是人们对政治、道德、金钱等事物是否有价
值而进行主观判断后形成的主观看法。
2.受教育程度和职业 受教育程度和职业与消费者的收入、社交、居住环境
及消费习惯均有密切的关联性。从购买习惯来看，通常教 育程度越高的消费者购买时的理性程度越高，他们对房屋 的设计方案、房间大小与分隔、功能与环境等都与一般消 费者不尽相同。
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（二）房地产市场对营销活动各个方面的影响和制约也不尽相同， 同样的环境因素对不同企业的影响和制约也不同。一般来 说，房地产企业的营销环境由宏观环境和微观环境构成。
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二、房地产市场营销环境的特点
保证
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（二）经济环境
1.国民经济发展水平 2.消费者收入水平 3.消费者支出模式 4.消费者储蓄和信贷情况
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（二）经济环境
1．国民经济发展水平 房地产企业是在国民经济大环境中生存和发展的，国
民经济发展水平对其的制约和影响是非常大的。国民经济 发展速度越快、收入水平越高，则消费者人均收入高、社 会购买力强，房地产企业的营销机会也就越多；反之，国 民经济的发展陷入低谷，市场疲软，社会购买力下降，房 地产市场首当其冲要受到影响。
政治法律环境
房
地
产
营
经济环境
销
宏
观
环
境
社会文化环境
人口环境 科学技术环境
自然环境
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一、宏观环境
（一）政治法律环境 （二）经济环境 （三）社会文化环境 （四）人口环境 （五）科学技术环境 （六）自然环境
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（一）政治法律环境
政治法律环境的变化对房地产营销决策有着很大的影 响，主要表现为以下三个方面： 1．国际国内的政治风云影响消费与营销行为 2．政府的方针政策引导和调节影响企业的销售行为 3．良好的法律环境是市场营销活动得以正常进行的基本
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（三）社会文化环境
3.民族和宗教 各民族在漫长的历史过程中形成不同的风俗习惯，从
而有不同的消费需求和行为，比如在房屋的建筑风格上各 不相同，消费者宗教信仰不同对于其住房的选择也不会相 同，这些因素会在一个很长时期内直接或间接的影响消费 者的选择，而且不可改变，房地产企业在进行营销活动之 前必须充分关注。
引例
人口因素对房地产市场营销的影响 （具体见教材第二章）
【思考题】 1．人口因素将对我国的房地产市场造成怎样的影响？ 2．面对这些变化，房地产市场营销应该采取哪些措施？
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主要内容
第一节 房地产市场营销环境概述 第二节 房地产市场营销的宏观环境
和微观环境 第三节 房地产市场营销环境分析
3．消费者支出模式 国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民
生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格 尔系数在59%以上为贫困，50～59%为温饱，40～50%
为小 康，30～40%为富裕，低30%为最富裕。
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（二）经济环境
4．消费者储蓄和信贷情况 消费者的购买力还要受储蓄和信贷的直接影响，居民
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第一节 房地产营销市场环境概述
一、 房地产市场营销环境含义和内容 二、 房地产市场营销环境的特点
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一、房地产市场营销环境含义和内容 （一）房地产市场营销环境的含义 （二）房地产市场营销环境的内容
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（一）房地产市场营销环境的含义
美国著名营销学家菲利普·科特勒认为市场营销环境 是“影响企业的市场营销管理能力，使其能否卓有成效地 发展和维持与其目标顾客交易及关系的外在参与者和影响 力”。
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（四）人口环境
1．人口总量与人口增长 2．人口构成 3．人口流动性对房地产市场的影响 4．家庭规模和结构的变化
对房地产市场的影响
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1．人口总量与人口增长 一个地区人口总量决定了对该地区房地产需求的上
限。一般而言，一个地区的人口总量越多，对住宅、商 场、宾馆、写字楼、机关、学校、医院等房地产产品的需 求就越多，反之则需求较少，人口总量是房地产企业应该 掌握的基础数据之一。
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（二）经济环境
2．消费者收入水平 消费者收入水平是影响社会购买力的最主要因素，也
是影响房地产企业市场营销活动的重要因素。消费者收入 是指消费者个人从各种来源所得到的货币收入，通常包括 消费者个人的工资、奖金、其他劳务收入、红利、租金、 馈赠和遗产等。
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（二）经济环境
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第二章 房地产市场营销环境
第二章 房地产市场营销环境
1
学习目标
2
引例
3
主要内容
4
本章小结
5
关键概念
6
复习思考题
7
实践与训练
8
案例分析
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学习目标
了解房地产市场营销环境的概念和特征 理解房地产市场营销的宏观环境和微观环境 掌握分析房地产营销环境的方法
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房地产市场营销环境是一个多因素、多层次而且不断 变化的综合体，它具有以下一些特点： （一）相对分离性和系统性 （二）动态性和相对稳定性 （三）层次性和差别性 （四）环境的客观性和企业的能动性
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第二节 房地产市场营销的宏观环境和微观环境 一、宏观环境 二、微观环境
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一、宏观环境
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（四）人口环境
2．人口构成 不同年龄结构、收入结构的人，对住房的需求存在较
大差异，如对住房面积大小、房型等方面的偏好也往往不 同。
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（四）人口环境
3．人口流动性对房地产市场的影响 人口迁移直接影响到一个地区的人口总量及增长率。
个人收入不可能全部花掉，总有一部分以各种形式（银行 存款、债券、股票、不动产等）储蓄起来，这是一种推迟 的潜在购买力，属于滞后消费，最终目的是为了消费，主 要是用来购买耐用消费品或者住房不动产之类。在一定时 期内，储蓄的多少会影响消费者的购买力和消费支出，在 收入不变的情况下，储蓄增加则购买力减少；储蓄减少则 购买力和消费支出增加，二者此消彼长。