第二章房地产投资基本原理
第五节 风险收益和风险效用原理 v 一、投资风险——效用分析
第二章房地产投资基本原理
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再见，see you again
2020/12/10
第二章房地产投资基本原理
入量 v 规模收益理论将生产划分为三个阶段 v 平均收益递增，总收益递增(MP大于AP） v 平均收益减少，总收益增加到最大 v 平均收益进一步减少，总收益递减（MP小于零） 规模收益递增、 规模收益递减、 规模收益不变
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第三节房地产资产定价模型
❖ 一、 资本资产定价模型假设条件 ❖ 1有许多买者和卖者，任何一个人都无法影响市场的
的预期尤为重要。房地产投资中对土地区 位的预期和对房地产需求得预期将直接影 响着房地产投资类型的决策。
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第二节 边际成本及规模收益理论
v 一、边际成本递减递增规律 v 边际成本递减递增规律是描述总成本的变化率与
产量之间关系的规律，是根据微观经济学中的成 本函数导出的微观经济规律。它是投资决策的主 要原理之一。 v 边际成本是指在一定产量水平下，增加或减少一 个单位产量所引起成本总额的变动数。通常只按 变动成本计算。边际成本用以判断增减产量在经 济上是否合算。 v 边际成本开始时随产量的增加迅速下降，降到最 低点以后，便随产量的增加而迅速上升，上升的 速度比平均可变成本更快。
价格，而且平等的投资机会。 ❖ 2没有交易费用和所得税 ❖ 3信息是完全的 ❖ 4获得资金的机会和成本是均等的。 ❖ 5具有同样的回收期 ❖ 完全市场 ❖ 公式
❖ 公式显示期望收益有两部分组成，一是无风险利率， 二是由于风险存在而增加的风险补偿。
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第四节 贝叶斯定理和风险测定
v 利率两个职能：决策依据和资源配置的手段
v 2.税收
v 税收的增减直接影响房地产投资成本。
v 土地增值税的开征 本
影响
房地产投资成
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第一节 投资要素原理
v 三、预期 v 投资归根基地是对未来进行风险决策，所
决策的也是未来收益是否大于投入成本。 v 房地产投资一般是长线投资，因此对未来
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第四节 贝叶斯定理和风险测定
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第四节 贝叶斯定理和风险测定
•P(B) =P(A1)P(B|A1) + P(A2) P(B|A2) +…+ P(An) P (B|An)
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第五节 风险收益和风险效用原理
v 一、投资风险——收益分析 v 风险与收益总是相伴生的，就是说风险与预期收
相同选择收益率大项目。 v 投资决策除了考虑方案的效益外，还与投资决策
者对于风险的态度及其对后果的偏好程度有关。 v 效用是人们对待事物的主观测度，它反映了决策
者对决策问题的诸如利润、损失、风险等各因素 的总体看法。效用的具体度量称效用值。效用值 是一个相对的指标值，无量纲。效用值与决策者 个人的性格、爱好、意愿等主观因素有关，也与 决策者在不同环境、不同时期的客观因素有关。 （主观和客观统一）
益之间存在着一定的转化关系，风险大的项目收 益高，风险小的项目预期收益低，在投资者看来， 不同的风险项目对应着相应的预期收益率，并且 风险与收收益是等价的。
益 率
•20
•
•10 •风险度
•0 •0. •0. Leabharlann 0.246
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第五节 风险收益和风险效用原理
v 一、投资风险——效用分析 v 决策原则：相同收益率选择风险小的项目，风险
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第二节 边际成本及规模收益理论
v 总不变成本（固定成本）TFC、总可变成 本TVC、总成本TC、平均不变成本AFC、 平均可变成本AVC、平均总成本AC、和边 际成本MC
第二章房地产投资基本原理
第二节 边际成本及规模收益理论
v 二、规模收益理论 v 边际产量 MP、平均产量AP、总产量TP、Q产量、L投
第二章房地产投资基本 原理
2020/12/10
第二章房地产投资基本原理
房地产投资基本原理
•1
•投资要素原理
•2 •边际成本及规模收益原理
•3
•资本资产定价模型
•4
•贝叶斯定理和风险测定
•5 •风险收益和风险效用原理
第二章房地产投资基本原理
第一节 投资要素原理
v 投资的动机来源于赚取净利润的前提条件： 投资收益大于投资成本。因此投资要考虑 三要素：收益、成本、预期
v 一、收益 v 风险与收益是紧密联系在一起的。收益的
表现形式可以是利润，利润应该包括与风 险相联系的三种不同的报酬。 §社会风险补偿 §承担风险的收益 §创新利润
第二章房地产投资基本原理
第一节 投资要素原理
v 二、成本
v 利率和税收是影响投资成本高低两个重要因素。
v 1.利率
v 实际利率是借款者用实际物品和劳务偿付的利息， 它等于名义利率减去通货膨胀率。