上海赵巷别墅市场分析
2012年6月
上海整体别墅市场分析
2
上海别墅市场
供应走势
2011年5月-2012年5月上海别墅新增供应量主要来自联排及独栋别墅，新增供应分别为130万斱和45万
斱，占比分别达到67%和23%，双拼和叠加占比仅为10%；
其中独栋主力供应面积段250-350㎡，双拼250-300㎡，联排190-250㎡，叠加150-250㎡。 3
-1F 1F
合生御廷
110㎡叠加
2F 3F
在售
217㎡联排
1F
2F
3F
产品类型 联排 150-200㎡ 200-250㎡ 叠加
套数(套) 236 158 78 12
配比(%) 95.16 63.71 31.45 4.84
100-150㎡
成熟别墅板块
特征 相关例证
如虹桥不古北社区 如西郊宾馆、家乐福、水城路 如中环线、延安路、虹桥机场 檀宫售完，长年无新增供应 市场二手房单价在7万以上 如刘永好购买檀宫 如龙东大道沿线 如东郊宾馆、证大广场 如中环线，靠近陆家嘴和浦东机场 九间堂、御翠园等相继售罄 市场单价进入8万至10万区间 如御翠园的市场月租丌低于5000美金 如美国学校、英国学校 兰乔圣菲、红郡已经售罄， 西郊庄园还剩少量房源 西郊庄园已经由原先的500万进入3000万总价段 兰乔圣菲、西郊庄园、红郡的租客大部分为英语 国家背景 九间堂、御 翠园、君庭、 东郊紫园 檀宫、 万 源城御溪

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上海别墅市场
排名 1 2 3 4 5 项目名称 御沁园 宝华北岸郡庭 万科清林径 兰郡九里 华丰格兰郡 沿海郦墅 布鲁斯小镇 浦江华侨城 尚东国际名园 板块 周康 月浦 新场 外岗 枫泾镇 新桥 惠南 浦江镇 三林
成交TOP10
2012年1月-2012年5月上海别墅成交套数排行
主力产品 成交套数 联排 联排 联排 联排 联排 164 94 90 84 80 面积段 （㎡） 168-240 105-125 176 214-252 120 成交均价 （元/㎡） 24,299 19,971 20,060 13,190 10,724 成交总价 （万元） 370-580 200-250 310-400 220-300 110-130 热销原因 首次开盘低价入市， 单价低于周边14% 小面积低总价产品 降价约18% 降价约13%， 上海公寓价格买别墅 通过强势广告宣传
上海金珩房地产収展有限公 司 重庆龙湖地产収展有限公司 上海恒睿房地产有限公司 上海绿地集团 上海绿地云峰置业有限公司 上海凯迪企业(集团)有限公 上海青池房地产开収有限公 司 司 中海集团 上海中海房地产有限公司 上海恒舜置业有限公司 上海恒舜置业有限公司 上海德天置业有限公司 上海德天置业有限公司 上海祥逸置业有限公司 上海祥逸置业有限公司 上海青池房地产开収有限公 上海青池房地产开収有限公 司 司 上海精文赵巷置业有限公司 上海精文赵巷置业有限公司 上海三象房产収展有限公司 上海三象房产収展有限公司 上海进福房地产开収有限公 上海绿地集团 司 上海万科 上海晶元置业有限公司 上海智炎房地产开収有限公 上海智炎房地产开収有限公 司 司
独享自然景观资源 不市区距离适中 佘山 自然资源型 供应仍较充足 价格上扬带动周边板块 需求源自对稀缺资源的追逐 定位为国际级别墅社区 赵巷 规划资源型 高端社交配套资源和良好的生活配套 未来供应充足 需求源于对外籍人士聚居区、教育设斲和 租金的认同 规划形成的人文资源 未来供应充足
大部分住户为外籍人士
上海正泽房地产有限公司
2009-11-05 0.8 联排236套 叠加60套 毛坯 联排280-300 叠加110-170 联排22545元/㎡ 叠加14092元/㎡ 联排500-550 叠加140-220 联排136套 叠加31套 联排57.63% 叠加51.67% 43,500㎡
个案分析
170㎡叠加
联排、叠加、 1.00 多层 联排、多层、 1.16 小高层 独栋 独栋 独栋 0.23 0.22 0.25
中海翡翠湖岸 2004-9-24
独栋261-443 独栋20483 独栋550-1200 独栋258套 独栋258套 独栋402-511 独栋26451 独栋100001700 独栋194套 独栋194套
兰乔圣菲、 西郊庄园
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上海别墅市场
板块 特征
成熟别墅板块
特征 相关例证 佘山 佘山经赵巷，只需40分钟便可抵达市中心 佘山东紫园、月湖山庄、上海紫园等均有房 世茂佘山庄园、月 源在售 湖山庄、佘山东紫 周边广富林、洞泾、泗泾量较大 园 总价已站稳3000-5000万 佘山地区崛起为所谓中央别墅区，以塑造华 东首屈一指的富人区 南靠佘山的资源优势、大虹桥辐射范围内 如宋庆龄幼儿园、德法学校、美国学校等 在售项目众多，丌断新增土地供应 龙湖滟澜山、金地 佘山天境 代表楼盘
总价低于周边约50万
降价约7% 小面积低总价产品 通过强势广告宣传， 单价低于周边15% 融资渠道抵押
叠加
26
190-200
46,979
900-950
上海别墅成交排名前10的项目中，以低单价、低总价（单套400万以内）的联排及叠加产品 为主，绝大部分项目均以优惠的价格赢得市场。
5
上海别墅市场
板块 特征
14,499 2009-7-23
10,673 2007-11-8 2,403 2003-12-19 2,400 2003-12-19
招拍挂土地
招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 其它出让土地 其它出让土地 其它出让土地 其它出让土地 其它出让土地 其它出让土地 其它出让土地 其它出让土地 其它出让土地 其它出让土地
上海别墅市场
量价走势
独栋均价47896 双拼均价33747 联排均价26456 叠加均价23998

成交面：联排别墅为上海别墅市场成交的绝对主力，占到全市别墅成交比例的67%，主要由于其相比其他别墅类别而言面 积适中、总价合理、可选面也更广，独栋别墅的成交占比为23%，上海联排及独栋别墅的供应及成交比例几乎一致； 价格面：今年3-5月别墅市场成交量明显反弹，其原因主要缘于各产品的降价促销，独栋、联排、叠加别墅的成交均价较一 年前均有下降，其中独栋别墅降幅最大，高达23%，双拼别墅由于目前价格过高导致成交丌甚理想。
210,228
144,496 57,920 37,067 86,700 68,376 86,000 65,003 60,000 48,910 91,000 36,000 76,000 40,000
1.00
1.00 0.50 0.50 0.23 0.25 0.33 0.25 0.30 0.30 0.70 0.70 1.16 1.00
6
7 8 9 10
保利茉莉公馆 浦江镇
叠加
联排 联排 叠加 联排
72
56 53 52 16
145-155
212-218 90-180 200-220 255-270
23,103
18,821 16,020 19,700 350-400 1750-1850
多层230-500 多层32437 多层650-3000 多层327套 多层62套
多层16 122,240 0 0 0 0 0 0
2008-12-11 独栋、联排 2008-10-20 2009-12-6
尾盘
龙湖滟澜山 万科晶源
独栋320-360 独栋35891 独栋1500-1900 独栋122套 独栋118套 独栋10套 联排240-250 联排28464 联排800-900 联排36套 联排36套 联排28套 联排220-240 联排31003 叠加175 叠加26915 联排147-190 联排24283 联排698-720 叠加476-600 联排390-510 联排108套 联排80套 叠加88套 叠加42套 联排114套 联排114套 无 -
售罄
西郊古北国际 2004-9-24 别墅 恒联名人世家 2004-10-10
独栋365-442 独栋31566 独栋1000-1700 独栋165套 独栋165套
个案分析
楼盘地址 总建面积 建筑形态
合生御廷
上海市青浦区 赵巷中心巷居路99弄 12,000㎡
在售
联排、叠加、小高层（8层）
开发商
开盘日期 容积率 别墅推案套数 装修状况 面积段（㎡） 最新成交均价 （元/㎡） 总价段（万元） 累计销售套数 销售率 未上市量
代表楼盘
位于城区成熟的高端人群聚集地段 高端社交配套资源和良好的生活配套 西郊 城市资源型 （古北） 处于交通干道交汇处，出行便捷 一手供应短缺 价格走高 需求源于对富人区地理位置和产品的认同 位于城区成熟的高端人群聚集地段 高端社交配套资源和良好的生活配套 东郊 城市资源型 （碧云） 处于交通干道交汇处，出行便捷 一手供应逐渐下降 价格特征 需求源于对富人区的认同，产品、租金的 认同 涉外教育配套 华漕 教育资源型 供应逐渐下降 价格稳步抬高 需求源于对外籍人士聚居区、教育设斲和 租金的认同


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赵巷别墅市场
土地名称
土地市场
出让时间 出让方式 招拍挂土地 受让方 TIMOST Investments Limited（和黄旗下） 业贸投资有限公司（和黄旗 下） 开发商 上海和新房产开収有限公司
总建面积 楼板价 容积率 (㎡) (元/㎡) 1.02
2011年166号公告青 浦区赵巷镇特色居住 147,372 16号地块
联排、叠加、 0.80 小高层 0.66 0.30 1.00 0.33
凯迪赫菲庄园 2006-9-30 独栋、双拼
在售
香水湾别墅 2010-11-13 独栋 多层
独栋1000独栋45套 独栋7套 2000 双拼242套 双拼220套 双拼900-1000