销售套数/月
2.3 5
8．4
通过对比，项目周边叠加、联排别墅去化速度明显快于独栋别墅。 但独栋别墅更具有稀缺性，未来溢价空间更大。
2
市场结论 松江别墅供应日渐稀缺，销售平稳，价格稳步上升，未来趋势依旧看涨。 由于国家政策土地政策紧缩，长期来看，市场将长期保持供不应求格局
三 代表个案调研
温莎半岛别墅
松 江 新 城 板 块 在 售 的 双 拼 别 墅 ， 单 价 从 去 年 的 在 7000 元 / 平 方 米 升 至 现 在 的 10000-12000 元/平米左右，总价在 200 万左右。单套面积在 250-300 平方米。
松江新城在售的联体别墅，单价在 8500-10000 元/平米左右。单套面积在 200-250 平 方米左右。
5000
0
1月
2月
3月
4月
5月
别墅成交均价
6月
7月
8月
独立别墅成交均价
9月
10月
各种别墅成交价格均稳定上升
松江新城板块 松江新城板块在售的独立别墅项目主要有海上花园别墅和温莎半岛别墅，单价在从去
年的 15,000 元/平方米飙升到现在 20000-25000 元/平米左右，总价在 800 万左右。单套面 积在 360-400 平方米，花园面积在 600-1,000 平方米。温莎半岛近期成交均价达到 30000 元/平米。且月均去化达到 5 套/月。
松江别墅供求走势图（2007年）
100000 80000 60000
40000 20000
0
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
别墅供应量
别墅成交量
独立别墅成交量
别墅供应愈发稀缺，尤其独立别墅，2007 年成交速度明显加快。 独立别墅成交平稳，联排、双拼别墅仍占据绝大多数市场份额
松江别墅成交套数（2007 年）
智能设施及其他
安保系统：电子寻更系统,红外周界报警系统； 智能化设施：访客可视对讲系统,小区智能化控 制中心； 供水系统：每户安装四台进口水泵；
4
公建配套 商业配套
日期 2008-01 2007-11 2007-10 2007-09 2007-08 2007-07 2007-06 2007-05 2007-04 2007-03 2007-01 2006-12 2006-11
供应
成交
均价
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
2007 年松江住宅市场呈现严重供不应求格局，大量存量房实现去化 价格也一路高歌猛进，均价从年初的 7000 元/平米飙升至年底的约 10000 元/平米， 并稳稳站上 9000 元/平米。 2008 年以来，由于市场供应有限，成交萎缩，价格涨幅趋缓，但仍稳步上涨。 二 松江新城别墅市场分析
湖心公园 英国特色湖滨休闲 商业街
就医条 件 就学条 件
松江第一人民医院 松江分院
松江大学城
产品规 划图
占地面积 规划户数 绿化率 车位配比 建筑形态描述(别 墅) 建筑形态
房型信息
98752 ㎡ 69 户
60% 1:1.00
总建筑面 积 容积率
物业管理 费 车位数量
28638 ㎡
0.29 2.20 元/㎡. 月 69 个
别墅类型::独栋; 独栋 69 栋;
低层
小区景观
30 万平米宽阔水 景
名称
面积
套数 比例
单栋别墅
350-400 ㎡
38 套
55%
单栋别墅
400-450 ㎡
25 套
36%
450-500
单栋别墅
㎡
2套
3%
500-550
单栋别墅
㎡
4套
6%
进户门：柚木实木门
建筑外观及公共区 域描述 装修情况
窗材：高级实木、进口五金件、中空双层玻璃 毛坯
交房 0.29
销售
独栋:2008 年 1 月; 销售单价:30,000 元/㎡; ] 新城物业管理公司
2007 年 4 月 15 日
项目四至
交通主干道 公共交通 轨道交通
东
滨湖路 南
西
三新路 北
三新路、通源路 沪松专线 M9
通乐路 通源路
道路位 置图
3
人文自然景观 公园绿化 商业环境
产品塑造
佘山天文台
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ松江新城别墅市场分析
一 松江整体住宅市场分析
松江住宅市场月度供求关系价格表
465000 415000 365000 315000 265000 215000 165000 115000
65000 15000
2007年1月
2月 3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月 122月008年1月
2月
3月
松江新城板块在售别墅代表项目
楼盘名称 海上花园别墅 温莎半岛别墅
昌鑫花园
总户数 112 69 226
容积 率 0.3 0.29
0．79
单价（元/平方 米）
20000(独栋) 30000(独栋) 18000(独栋) 8000(叠加)
单套住宅面积（平方米） 288-398 360-532 200－300
销售均价 30010 元/㎡ 29532 元/㎡ 27375 元/㎡ 25800 元/㎡ 20195 元/㎡ 18568 元/㎡ 18754 元/㎡ 18289 元/㎡ 17616 元/㎡ 16173 元/㎡ 17863 元/㎡ 17830 元/㎡ 17921 元/㎡
海上花园别墅（普拉托小城）
松江别墅成交套数走势图
400
300
200
100
0
1月
2月
3月
4月
5月
别墅成交套数
6月
7月
8月
独立别墅成交套数
9月
10月
1
成交量下降主要是由于别墅新增供应过少 市场成交主力仍为联排、叠加等经济型别墅产品。
松江别墅成交价格分析(2007 年)
松江别墅成交均价走势图
25000
20000
15000
10000
项目概况
物业名称
开发商名称 所在区域 楼盘地址 总建筑面积 建筑形态
开盘日期
销售报价 物业管理 交房日期
周边配套
项目实 景图
温莎半岛别墅
上海旭
嘉
物业类型 独栋别墅
松江 所在板块
28638 ㎡ 低层 2006 年 9 月 15 日
工程进度 容积率
销售状态
松江新城板块 上海市松江区三新北路 900 弄 1500 号
车库配置：进口白色镀锌彩钢板,数字遥控开关； 其他配置：每户送阿里斯顿热水器；
儿童乐园;医疗所 超市;美容美发;洗衣房
销售套数 1套 2套 4套 10 套 8套 8套 7套 8套 4套 1套 4套 5套 4套
销售面积 433 ㎡ 826 ㎡ 1708 ㎡ 4131 ㎡ 3399 ㎡ 3124 ㎡ 2817 ㎡ 3310 ㎡ 1859 ㎡ 361 ㎡ 1612 ㎡ 2021 ㎡ 1534 ㎡