城中村改造方案目录第一篇总论 (1)一、南芦村地块概况 (1)二、改造的必要性和可行性 (1)三、改造的主要目标 (2)第二篇南芦村区域环境分析 (4)第一章周边环境及市政配套分析 (4)一、南芦村周边配套环境分析 (4)二、地块市政配套分析 (5)第二章区域房地产市场分析 (5)一、市场供应 (5)二、区域市场前景分析 (6)第三篇南芦村开发改造方案 (6)第一章改造模式及实施主体 (6)一、改造模式 (6)二、实施主体 (6)第二章土地利用方案 (6)一、地块的SWOT分析 (6)二、地块核心竞争力 (7)三、客户群分析及定位 (8)四、项目定位 (9)五、规划设计方案 (9)六、“城中村”改造拆迁安置方案 (18)七、建设安排及实施计划 (19)第三章改造中村民利益的保障 (20)一、拆迁安置过渡中村民的生活 (20)二、项目中村集体从开发中获得商业房经营或出租的收入 (20)三、开拓了村民就业渠道 (20)四、享受政府惠民政策 (20)第四章项目开发改造投资估算 (20)一、项目投资估算依据 (20)二、项目投资估算 (21)第五章经济效益及社会效益分析 (39)一、经济效益分析 (39)二、社会效益分析 (42)第六章结论及建议 (43)一、结论 (43)二、建议 (44)第一篇总论一、南芦村地块概况某地处黄河中游，整个地区呈不规则的梯形, 东倚巍巍太岳, 西临滔滔黄河, 北与晋中、吕梁市毗邻, 南与运城市接壤，地理位置重要，自然风光优美，是中华民族最早发祥地之一。
《帝王世纪》里的“尧都平阳”，即今某。
尧王访贤、让位于舜的传说都发生在这里。
某资源丰富，尤其是矿产资源得天独厚，素称“膏腴之地”和“麦棉之乡”。
（一）地理位置南芦村地块位于某市河西新区，锣鼓大桥北800米，西邻滨河西路，东临环境优美的汾河生态公园。
村西与某市一中隔路相望，一中北侧是占地2500亩的山西师范大学新校区，汾河生态公园对岸是某市委市政府的办公地，河道上有便桥相连。
本地块距某市高铁火车站3公里，距河西长途汽车站5公里，交通非常便利。
北侧高速引线工程即将开工，使区域地块开发价值得到极大的提升，为区域房地产开发带来空前的契机。
（二）用地现状南芦村“城中村”改造项目，总用地面积为522.6亩（含代征道路及绿地76.35亩）。
其中南芦村村民宅基地380亩，集体用地 142.6 亩（由南芦村村集体出租）。
（三）人口结构南芦村地块上人口结构较为简单，南芦村中常住人口约1000人（农业人口约900人，非农业人口约100人）。
（四）村民经济来源南芦村村民的经济来源主要靠私房出租和私营生意。
根据相关调查统计，2011年南芦村平均人均收入约为6600元/人·年。
二、改造的必要性和可行性南芦村村民宅基地长期缺乏统一的规划和管理，村民住宅混乱无序，村里街窄巷小，占地面积又大，使得村里的土地资源得不到充分、合理、高效的利用。
村民住宅房屋最初都是1-2层。
随着周边一中、滨河西路及汾河生态公园的建设，周边环境及交通达到迅猛发展，村里房屋出租旺盛，村民违规加层、搭建，违规改造房屋现象普遍，造成楼层增高、楼群密集，危房不断增加。
由于某市一中的开学，学生家长纷纷给孩子租房，各县外来人口流量增大，村内外人口居住量增大，社会治安状况需要加强，环境卫生脏、乱、差。
村里村民居住不规则，加之村上经济能力有限，公用设施，社区配套设施、绿化建设等都无从谈起。
南芦村的现状与其他城中村一样，成为城市风景的疮疤，安全隐患的中心，与某市的城市建设极不相称，已经远远跟不上某市城市建设的步伐，不仅影响城市形象，而且也阻碍了投资环境的改善和区域经济的发展，村民也享受不到城市发展、社会发展所带来的好处。
目前，某市城中村改造开始进入快车道，南芦村已被纳入改造村。
村上领导干部和村民改造热情高涨，积极响应市政府城中村改造的号召，愿意进行整体城市社区改造建设，通过改造大幅度提高集体及村民的经济收入，提高村民的生活品质，美化城市环境。
三、改造的主要目标（一）抓住机遇、勇于创新，利用有限土地，拓展无限商机，努力实现四个转变、共同构筑和谐社会南芦村改造总体目标：抓住机遇、勇于创新，利用有限土地，拓展无限商机，努力实现四个转变、共同构筑和谐社会。
南芦村发展的战略定位：通过改造，以妥善安置村民、提高村民收入为宗旨，积极开拓房地产市场和经营渠道，实施多元化经营战略，通过为社会提供综合服务，培育新的经济增长点，壮大发展集体经济，提高村民经济收入。
（二）改造后村民收入总体目标要求及展望1、按照《某市人民政府办公厅印发尧都区城中（郊）村改造暂行办法的通知》的规定，旧村全部拆除，村民搬入新居。
人均可支配收入不低于某市平均水平。
2、改造后经济展望（1）改造后村民和村集体经济来源。
改造完成后，村民收入主要来源分为三部分：一是村民拆迁安置所分配的房屋的出租收入；二是村集体收入。
村集体的收入主要来自于我们为南芦村提供的小学、幼儿园等经营或出租收入，物业管理的收入，其它经营收入；三是劳动力转化后的就业收入。
（2）配合城市整体规划，通过改造建设彻底改变村民居住环境，提升村民的生活品质。
（3）通过改造建设，使南芦村成为为社会群体提供综合性服务的城市文明社区，全村实现城市化。
第二篇南芦村区域环境分析第一章周边环境及市政配套分析一、南芦村周边配套环境分析南芦村地块位于某市河西新区，锣鼓大桥北800米，西邻滨河西路，东临环境优美的汾河生态公园。
村西与某市一中隔路相望，一中北侧是占地2500亩的山西师范大学新校区，汾河生态公园对岸是某市委市政府的行政办公地，河道上有便桥相连。
北侧高速引线工程即将开工，使区域地块开发价值得到极大的提升，为区域房地产开发带来空前的契机。
（一）商业环境南芦村虽西临某城市主干道滨河西路，但由于地块沿街部分商业配套跟不上，不能形成吸引有效消费人流的大型商业网点，导致地块周边商业氛围不够浓厚。
目前，距离本地块较近的大型商业网点是正在建设的保障性住房“漪汾花园”临街商业。
（二）教育医疗本地块西边紧邻省重点中学某一中，区域内还有“漪汾花园”小学、新华中学等，某一中北侧为山西师范大学。
（三）交通环境本地块距某市高铁火车站3公里，距河西长途汽车站5公里，距某市新医院3公里，交通非常便利。
（四）景观绿化南芦村东侧为环境优美的汾河公园，地块周边绿化条件较好。
（五）餐饮娱乐地块周边目前还没有大中型餐饮娱乐场所。
整体来说，项目周边大区域配套相对齐全，但是还都在建设当中，小区域配套也欠佳，市民生活、购物、等便捷性差，缺少邻近的生活所需配套。
二、地块市政配套分析目前南芦村村民用电来自某市河西变电所，村里有变压器；村民生活用水接河西水管站自来水管网；天然气和热力管线目前主管道已经在滨河西路接通，但村民未接入户；村里全是混凝土路面，明沟排水。
目前南芦村市政配套整体较差，村民生活配套不方便，生活质量较低，生活环境差，需要进一步的提高和改善。
随着南芦村地块城中村拆迁改造工作的进行，居民生活环境及城市市政配套状况将得到极大的改善。
第二章区域房地产市场分析一、市场供应河西新区房地产开发刚刚开始，目前多以周边拥有相对完善的配套设施的区域为主要开发地段。
但由于受制于区域环境及公共配套影响，除了亚太房地产开发建设的保障性住房“漪汾花园”及由某市城投金科房地产开发公司开发的河西新城三号地块等项目外，还没有新项目面市，商品房开发还处于起始状态。
二、区域市场前景分析河西新城是某市发展的重点，房地产市场发展刚刚起步。
随着经济的发展，居民收入有所提高。
再加上交通和环境的改善，本区的黄金地带将逐渐出现亮点。
南芦村位于某市一中及山西师范大学的旁边，东某河生态公园，河东侧是政府行政办公区，交通便利。
随着经济的发展及环境的改善，将为区域房地产市场发展提供巨大的发展空间。
第三篇南芦村开发改造方案第一章改造模式及实施主体一、改造模式（一）组建村委会拆迁小组组建村委会拆迁小组，负责村集团清产核资核算存量资产，按相关法规可以组建管理公司、制定公司章程、完善董事会及监事会建制，管理村改造后相关办公设施的出租、经营或管理工作。
负责城中村改造的村民拆迁安置，经济发展商业房的经营，公司股东分红等工作。
（二）由房地产开发公司出资完成整体改造开发建设南芦村委会委托邯郸市商誉房地产开发公司作为南芦村“城中村”改造建设独立的实施主体实施改造。
二、实施主体房地产开发公司全权负责城中村改造项目的建设开发经营工作，村委会拆迁小组全力予以协调、配合。
改造资质以开发公司的资质进行。
具体的合作方式以双方签订的南芦村改造协议书为准。
第二章土地利用方案一、地块的SWOT分析（一）优势（strength）1、地块紧邻某市一中及山西师范大学，河东侧是某市行政办公中心，地理位置优越；2、西临宽阔的滨河西路，周边路网即将建设，交通便捷。
在人们对时间成本看重的今天，交通成为房产热销的一条标准；3、东某河生态公园，环境优美，风景宜人，为业主健康生活提供鲜氧；4、总规划地块522余亩，是某河西新城罕有的规模大盘；5、某市城中村改造政策刚刚出台，政府对城中村改造将给与大力支持，无疑对推动项目的开发建设启动极大的推动作用。
（二）劣势（weakness）1、受规划路限制，地块分布相对凌乱，不利于集中整体规划和开发；2、本案所处板块整体生活品质感较差，生活氛围不够浓厚；3、目前地块区域消费人群以农民为主，收入水平一般，消费能力有限，需周围配套完善后才能提升。
（三）机会（opportunity）1、本地块处于某市一中及山西师范大学的商圈核心位置，是振兴教育政策的直接受益者，可对地块教育资源进行深层次的挖掘；2、区域市场需求空间较大，处于利好的市场态势；3、顺应某市城中村改造的大环境，为项目开发提供诸多优惠政策。
（四）威胁（threat）1、周边城中村改造项目对本项目客户群的分流;2、房地产宏观调控政策的影响；3、某市对河西新城发展速度的政策影响；4、其他不可确定因素。
二、地块核心竞争力核心竞争力来自对项目价值的凝聚，它遵循两个原则：首先，必须是唯一性的；其次，它能对购房者的购买决策具有足够的影响力。
针对南芦村地块，可以归结出三大核心价值：1、区位价值城市的功能，是把人聚集起来，形成共同的生活、经济、政治中心。
越是靠近城市的核心区域，其城市发展也必然越成熟。
本地块处于某市一中及山西师范大学旁边，西临滨河西路，距某市中心——鼓楼仅3公里，属某河西新城发展的不可多得的区域。
2、规模价值某河西新城寸土寸金，总占地达到500亩以上的项目几乎没有。
而追求大社区则是购房者的普遍心理，因为社区规模化代表的是优质配套、优质服务以及开发实力和购买信心。
能将如此体量和如此地段结合在一起，本项目首当其冲。