太原城中村改造---规范土地出让模式，引导社会资本参与
我们建议，SPV的投入资金用于城市土地一级整理开发，使土地由 强大的分销能力 “毛地”转变为“净地”，土地摘牌与土地建设工作由有资质的社会 发展商公开参与，国家资本与社会资本的有序结合，轨
有助于规范土地出让方式
城中村改造面临的两大难题
难以吸引有实力的社会发展 商
项目公司融资困难重重
城中村改造成立的特 殊项目公司一般是由 村集体和社会发展商 联合成立，主要负责 城中村改造项目的融 资与实施。然而，由 于，城中村的特殊性， 导致了项目公司融资 渠道单一，融资比较 困难。
太原市城中村改造成本高、收益低， 关系复杂
光大金控集团 信托 证券资产管 理计划 保险资产管 理计划 银行资产管 理计划
PPP计划 分类
证券化产品
融资租赁
投资基金
通过基金设立方式参与城中村改造：
有利于减轻政府的财政负担
有利于提高项目的运营效率
有利于拓宽项目的融资方式
有利于实现合作方的优势互补
太原城中村改造基金退出模式
基金退出路径一 基金退出路径二 项目公司摘牌
城中村一直为“脏、乱、差”代言了很多年，城中村改造更是干 部群众反应强烈的问题。据统计太原市有城中村170个，分布于城市 的各个区域。自2003年开始，太原市就已经启动了城中村的改造计 划。截至2012年年底，有43个城中村开展了拆迁改造，共计拆除旧 村建筑面积466.78万平方米，万柏林下元等10个城中村实现整体拆 除。 2015年要改造的城中村包括小店区6个、迎泽区4个、杏花岭区3个、尖草坪 区2 个，万柏林区6个，晋源区2个。此外，太原市将用2年时间完成中环内46个 城中村的改造任务，5年时间基本完成全市170个城中村改造任务。
太原城中村现状
11年来只完成3个村整村改造，仅占应改总数的1.7%，到现在还有170个 城中村未完成改造。太原市的城中村人口再加上棚户区的居民，占太原总人 口的33.1%。这就是说太原市到目前还有三分之一的城市居民生活在这么差、 这么恶劣的环境中。————王儒林（山西省委书记）
PPP分类
一流的省会城市需要一流的作品，需要一流的团队，太原市的城中村 量大面广，只有优中选优，让有实力的大集团，大企业参与到改造中，才 能做到高标准的规划、高水平的设计、高效率的服务、高标准的建设，打 造出真正的精品项目————耿彦波（太原市市长）
城乡二元土地制度下的土地集体所 有制限制了抵押贷款 项目的现金流不满足银行需求。城 中村改造项目公益性强、收益低。
房地产市场需求的疲软，影响了社 会知名发展商的决策。
融资渠道窄、融资成本高使城中村 改造受阻
太原城中村改造融资建议模式
利益分配原则 光大金控（证券、
保险、银行、资 管、信托、基金 租赁）
太原城中村改造面临的问题
什么是PPP
参与太原市城中村改造的 神会发展商大部分都是实 力一般，或是刚成立不久 的公司，而本地一些资金 实力雄厚，项目运作经验 丰富的社会发展商很少参 PPP分类 与进来。从已经完成改造 的实例可以看到，除了个 别城中村地理位置特别优 越或是商业价值很高以外， 参与进来的知名社会发展 商屈指可数。
大力发展 PPP模式是各级政 府缓解财政不可持续压力的 一种途径。在土地财政难以 持续的背景下，地方政府将 主要依靠两个渠道获取融资： 发债和发展PPP模式。
金共同出资设立SPV(特殊
目的载体)公司，而SPV公 司可以通过银行贷款方式
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举债并承担责任。通过地 方政府出面，联合其他资 本组织基础产业投资基金 等 SPV ，向 SPV 注入土地 或者特许经营权，再让 SPV 做为融资主体向金融 机构融资。
基金退出模式二：①发展基金向具有土地一级开 发整理资质公司投入资金作为拆迁安置款，② “毛地”变为“净地”，③同时我行向土地储备 中心授信，贷款全部用于收购一级开发整理后 “净地”。④土地一级开发整理公司将收到土地 储备中心的购地款项归还发展基金。 根据43号文规定，2015年12月30日前土地储 备贷款可纳入政府一般债务。
太原市城中村改造融资模式建议书
社会资本参与下的龙城发展新常态
什么是PPP
什么是PPP
PPP（Public-Private-Partnership），即政府与社会资本合作模式，指的是政府与社会资本 通过合作来提供公共品或服务的一种方式。
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43号文允许政府与社会资 PPP 中的社会资本有两类，一 类是民间资本，另一类是国有 资本。即使民营资本进入有些 犹豫或者有些难度，至少可以 肯定明年将有不少国有资本作 为社会资本参与 PPP 。国有资 本不仅考虑盈利，还要考虑社 会效应。
优先级LP1 （79.9亿）
龙投+国投+区财政 劣后级LP2 (19.2亿)
光大金控基金 子公司GP1 (100万)
政府基金 子公司GP2 (800万)
龙城城镇化发展基金 （100亿元）
有土地一级整理开发资质的公司
龙投XX项目公司
国投XX项目公司
太原城中村改造建议模式的优势
什么是PPP
光大集团金控通过以下方式设立基金
基金退出模式一：①发展基金向具有土地一级开发整理资质公
司投入资金作为拆迁安置款，②“毛地”变为“净地”后，委 托土地储备中心收储，③土地储备中心将委托“净地”在土地 交易中心挂牌交易，④由社会发展商参与土地竞拍。 土地竞拍所得资金缴入财政，财政扣除土地溢价部分作为 专项基金，将土地出让金余款全部反至承担土地一级开发整理 公司，最后由土地开发整理公司将所得款项归还发展基金。
发展基金
拆迁安置
光大银行
土储贷款 （用于收购土地） 可纳入政府债务
有土地一级开 发整理资质的 公司 社会发展商参 与土地竞拍 项目公司摘牌
土地储备中心
土地收储中 财政 心招牌挂 土地收储中 心招牌挂
土地交易中心
增 信 措 施
财政留存土地招拍挂溢 价部分，其余返还至土 地一级开发整理商
为保证贷款顺利偿还，我们 建议政府将太原市所有城中 村土地出让金财政留存部分， 以财政补贴形式划入土地一 级开发整理商在我行开设的 还款专户，直至100%覆盖基 金本金与收益。