桃李又春风家在桃源中绿城·桃李春风营销推广方案【壹】城市初识【贰】市场解读【叁】客户梳理【肆】小镇认知【伍】项目分析【陆】形象传播【柒】策略排布目录contents本案位于漳州市马洋溪生态旅游区，是闽南金三角生态旅游度假别墅板块之一；无论是生态旅游还是房产板块，主要辐射厦门，乃至闽南金三角区域。
本节首先对闽南金三角、厦门以及马洋溪城市环境进行概述。
【壹】城市初识-区位文化城市素描闽南金三角厦门马洋溪闽南金三角：福建之芯，东部明珠，台商投资密集区。
闽南金三角含厦门、泉州和漳州三市；经济总量占福建省40%，是福建乃至中国东部地区最具活力的经济区域之一；通行方言闽南语，是大陆台商投资最密集的区域。
◆漳州：闽南金三角历史文化之城，拥有强大的农业经济和原生态环境。
◆厦门：闽南金山角的中心城市，金融、经济、旅游环境最发达。
◆泉州：闽南金三角重要经济点，强大的工业实力独占福建龙头位置。
本案漳州、厦门、泉州三地各自城市特征明显，互补优势强，城市一体化进程增快。
城市素描闽南金三角厦门马洋溪厦门：国厦之门，对外交流核心城市，中国最早开放的港口之一。
厦门位于我国福建省东南部沿海，毗邻福州、泉州和漳州，与金门岛隔海相望。
下辖六区，常住人口386万，总面积1699平方公里，其中岛内面积132.5平方公里；属于亚热带季风气候，温和多雨，年平均气温21℃左右，空气优良，被认为是中国最适宜居住的城市之一。
215㎞70㎞44㎞区位：亚热带季风气候，中国最宜居城市之一。
湖里区思明区翔安区同安区集美区海沧区岛内本案人口：常住人口年均增长6-8万，城市外来人口约占45%。
厦门2011-2015年常住人口变化厦门2015年外来人口占比◆厦门2015年底常住人口386万，年均保持5-8万的常住人口增长；◆厦门市2015年户籍人口211万，外来人口达175万占比45%。
注：数据来源统计局官网0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%34535035536036537037538038539020112012201320142015常住人口(万人)增长率城市发展：岛内饱和逐步向外扩容，岛外已形成海沧，集美两大成熟区域。
◆岛内（思明/湖里区）：厦门政治、经济、文化中心。
◆海沧区：岛外最先发展的区域，台商投资区，目前已经发展成熟，马銮湾新城正处于快速发展阶段。
◆集美区：发展仅次于海沧区，台商投资区正处于快速发展并趋向于饱和。
◆翔安区：发展晚，处于起步阶段，目前重点发展的区域；◆同安区：距离岛内较远，交通不便，相对落后，以内生客户为主。
岛内（老城区）海沧区集美区翔安区同安区【经济】厦门是全国15个副省级城市之一、厦门是中国最早实行对外开放政策的四个经济特区之一，五个开发开放类国家综合配套改革试验区之一（即“新特区”），“中国（福建）自由贸易试验区”三片区之一，“一带一路”国家战略的重要节点城市，也是两岸新兴产业和现代服务业合作示范区。
GDP 总量——福建排名第三，与台州相当福建各市2015年GD （亿元）厦门与浙江各城市2015年GDP 对比（亿元）10053801146203558346620004000600080001000012000杭州宁波温州台州厦门厦门市GDP 在福建省排名第三，仅次于泉州和福州；厦门市GDP 与浙江各市相比，与台州相当。
注：数据来源统计局人均GDP ——厦门人均GDP排名第一，略低于宁波厦门市GDP在福建省排名第一；厦门市GDP与浙江各市相比，略低于宁波。
福建各市2015年人均GDP（元）厦门与杭州各市2015年人均GDP对比（元）注：数据来源统计局特色经济——旅游业，厦门年旅游人次约为杭州一半厦门旅游人次总数每年保持500-600万的总人次增长速度，旅游人次总量约杭州的1/2。
注：数据来源统计局支柱产业——电子、机械为厦门两大支柱产业，占工业产值67% 。
◆电子产业：电子行业实现总产值1962亿元，增长3.9%；177家企业中，产值超亿元的企业57家，占三成；其中宸鸿科技、戴尔（中国）、友达光电、联想移动产值已超百亿元。
◆机械产业：机械行业实现总产值1406亿元，增长4.1%【文化】多元文化开放性、兼容性的区域特色和城市性格。
中原文化：客家人对中原文化的传承，与当地民族文化的融合秦、汉、唐、南宋及明清时期，因战乱、饥荒、贬官、政府流放等原因中原大规模汉族南迁，经赣南、闽西到达梅州，最终形成相对成熟的、具有很强稳定性的客家民系，其一方面保留了大部分中原文化的主流特征，另一方面又容纳了所在地民族的文化精华。
如民俗节日中的端午赛龙舟、中秋节博饼节、舞龙舞狮等。
闽南文化：具有兼容性、开放性的特征。
闽南文化，指闽南人创造的地区性文化，主要包括厦、漳、泉金三角。
随着大批中原汉民迁入及南洋文化、西方文化的迁入，推动了闽南文化的融合形成及繁荣。
◆建筑：主要表现为最富特色的民居“古厝”建筑。
◆宗教：信奉实有其人被尊为神灵的保生大帝（吴夲）、妈祖（林默）、广泽尊王等。
◆语言：闽南语是世界上特别古老的语言。
◆民俗：最富地方特色民谣；娱乐风俗中的民间舞“拍胸舞”、“骑竹马”等。
◆餐饮：主要表现为闽南菜宗教文化：多元文化融合，既有宗教信仰外又有民间信仰。
厦门地区宗族文化十分发达，多元文化交融形成了独特的宗教信仰文化。
人们既有宗教信仰外又有民间信仰，除信奉道教、佛教、伊斯兰教、基督教扥等外，还信奉实有其人被尊为神灵的保生大帝（吴夲）、妈祖（林默）、广泽尊王（郭忠福）、清水祖师（陈普足）等。
城市素描闽南金三角厦门马洋溪交通便捷，厦门半小时城市生活圈，厦门人的后花园。
本案厦门岛内海沧隧道区位：距厦门36公里，属于厦门半小时经济生活圈范畴。
交通：陆路、空运交通畅达。
福广高速马洋溪生态旅游区天柱山互通厦门泉州漳州漳州东站◆厦成、福广、沈海三条高速，到厦、漳、泉三地均十分便利；◆空运：距厦门机场33公里；◆铁路：区域距漳州火车东站9公里，角美火车站12公里；◆厦成高速天柱山下口即为项目地界，从厦门抵达本案十分便利。
地位：厦门人的后花园，生态休闲旅游度假别墅板块。
◆土地总面积138平方公里，区域风景优美、旅游资源丰富，成为厦漳泉、潮汕等周边城市休闲旅游、投资兴业的热点区域。
◆2007年政府提出厦漳城镇群概念，一度成为厦门人休闲生活、购买生态休闲度假别墅的热点板块；并被誉为“厦门人后花园”。
后期因政府整体规划、配套缺失，区域房产市场逐渐落寞。
一片被厦门人宠爱又逐渐淡忘的土地魅力马洋溪山水多娇铸就八大景区厦漳泉等周边城市生态、休闲、旅游、度假的天堂美丽马洋溪寻梦谷、玛琪雅朵胡海、小黄山为休闲度假提供了优美的环境。
◆寻梦谷：“闽南第一瀑布群”，有“蝴蝶谷”之美誉。
◆玛琪雅朵花海：位于山重村仙灵旗山之巅；年年有花、季季有花、日日有花.◆小黄山：玩味精妙，山不高耸，翡翠连屏；石不天工，巧缀嶙峋；松不旷古，傲崖挺峻；水不磅礴，隽秀氤氲。
休闲马洋溪休闲旅游度假系统化营造。
格林美提子园:集提子采摘观光、休闲度假、科普教育等于一体综合型农业观光园。
每年从6月份陆续开始采摘，采摘期为两个月，一年可以采摘两季。
已建成游客服务中心、提子生态餐厅、地下酒窖、木屋别墅等，并将陆续完善绿化、餐厅、休闲木屋等配套设施。
活力马洋溪户外拓展、皮划艇、高尔夫：挑战大自然，感受生命活力的绝佳场所。
◆龙凤谷：八闽第一峡谷，已开发溯溪、探险、攀岩、野外生存等旅游项目，攀岩尤为著名。
◆长泰漂流:“福建第一漂”，是中国皮划艇运动的摇篮；成功举办首届国际皮划艇激流回旋邀请赛、首届全国皮划艇激流选拔赛、九运会预赛、2004年福建省漂流旅游节等赛事。
◆高尔夫球：马洋溪生态区内有高尔夫球场若干，是厦门高端人士的运动会客不二之选。
“绿色，氧气，阳光，友谊”，把享受大自然乐趣、体育锻炼和游戏集于一身的运动。
生态马洋溪：79.2%全山绿化覆盖率高达79.2%。
天成山生态文化景区：主峰分为南北两峰，南峰为晞发峰，北峰为天成峰。
北峰的人文景观丰富，自然资源天然。
天柱山国植物家森林公园:因山多奇石如柱而得名。
有丰富的植物景观，并保存有许多珍稀树种，以及随处可见的林木与藤本、苔藓植物共生、附生的景观，将游人带入神奇的世界，是闽南旅游胜地之一。
颐养马洋溪：21℃/56℃◆年平均气温21℃，最冷月(1月)平均气温12.6℃，最热月(7月)平均气温28.6℃；全年温湿多雨，四季温和。
◆温泉资源丰富，出水口水温约65 ℃ ，出水口在陈巷雪美村，到达本项目时水温约56 ℃。
颐养马洋溪：2000h/12000◆日照充足，热量丰富，年平均日照时数为2000 小时左右，全年无霜期长达328天。
◆天然氧吧，生态休闲旅游区。
每立方米负氧离子含量达到12000个，PM2.5常年35以下，根据世界卫生组织划定的标准，清新空气的负氧离子含量为每立方厘米空气中不低于1000~1500个。
桃李马洋溪三重村：“宴若桃李”，漳州采最大的梅、桃、李种植地区。
距今已经有一千三百多年的历史了，千百年来，素有“千年古村落，生态古山重，山水花中游”之美称。
因面对着三重水，三重山而得名。
山重村有上万亩的果园，是漳州面积最大的梅、桃、李种植地区。
当地有马洋溪生态旅游区“宴若桃李”采摘节城市小结城市性格：数千年的历史沉浮、多元文化融合，铸就了厦门如海洋般开放性、兼容性、广博性的城市及人群特质。
必然对新事物的接受度较高。
项目气质：马洋溪板块生态、休闲、旅游、度假的板块资源及气质，奠定了本案的未来别墅区域的颐养、休闲、度假的总体特质。
客户拓展：针对城市支柱产业、高端休闲度假产业如高尔夫等进行精准客户拓展。
营销借鉴：对城市大型文化、体育等活动的植入，实现本案城市影响力；并整合城市文化如钢琴、建筑文化等为本案提供城市运营话题及支撑。
【贰】市场解读-整体市场竞品个案分析整体市场市场小结市场容量✓厦门整体市场年均成交约330万㎡，均价超2万/平。
✓马洋溪板块目前市场处于低价缓走状态，年均成交约4.88万㎡，机遇与挑战并存。
成交结构：✓厦门别墅产品中，250㎡以下中小面积产品成交套数占比最高。
✓马洋溪板块别墅产品中，150-200㎡产品是去化主力。
项目表现✓厦门市场，2015年别墅销售金额前三名平均达25.5亿。
✓马洋溪板块，2015年别墅销售金额前三名平均仅为1.1亿。
竞品个案分析马洋溪板块内现在售项目6 个其中不包括本案，对最具特色的3个项目进行单独分析旅游资源最丰富——十里蓝山开发时间最长——发现之旅性价比高——海投香格里墅周边个案十里蓝山占地面积：11000亩容积率：0.6计容面积：40万㎡售价：高层8000元/㎡，别墅10000-15000元/㎡海投香格里墅占地面积：1200亩容积率：1.0计容面积：65万㎡均价：12000元/㎡发现之旅占地面积：15000亩，已开发1660亩容积率：0.6计容面积：40万㎡售价：高层7800元/㎡，别墅8000-11000元/㎡【竞品分析小结】本案的品牌综合价值将是最大的竞争优势桃李春风十里蓝山发现之旅海投香格里墅企业品牌绿城高端物业缔造专家&当地著名企业小开发商长泰当地小开发商厦门小开发商社区规划别墅联排独栋、双拼、联排、叠加、高层独栋、双拼、联排、叠加、高层联排、高层建筑风格中式院墅法式（西班牙，美式）现代地中海户型小别墅85-180㎡联排165-187㎡独栋338-485㎡独栋以270~646㎡叠加216、316㎡联排269~276㎡独栋、双拼168-277㎡景观资源外部：马洋溪生态旅游区内部：高尔夫球场&马洋溪外部：马洋溪生态旅游区内部：寻梦谷风景区外部：马洋溪生态旅游区外部：马洋溪生态旅游区生活配套暂时依托于马洋溪板块资源依托于马洋溪板块资源相对于其他项目丰富一点依托于马洋溪板块资源物业服务绿城物业厦门春滕物业中海物业物业价格10000-15000元/㎡8000-11000元/㎡12000元/㎡市场数据分析结论⏹厦门房地产市场形势好，高端购买力强，小户型低总价别墅存在市场机会点。