• 如果保持成交面积年均增长30%，且项目全部位于苏锡市区，那么到09年公司 在苏锡市区的金额占有率就将高达11.6%，这意味着09年无锡同时有至少6-7个 项目在售，苏州至少有8个以上项目在售，同时如果市场遭遇政策打击，公司 将面临全线的考验，风险无法规避
• 市场已经表明， 只有兼顾深耕 和扩展才能更 有效的平抑政 策和市场系统 风险
120
根据昆山客户研究结论，昆山的主力客户分本地人和新昆山 人2类，同时还有大量周边城市（如上海）客户在昆山购房， 其中城中板块的投资比例达到15%，昆山城市投资属性较强
江阴
06年
07年
24.9% 18.0%
30.4% 22.6%
GDP增速
三产增速
住宅成交面积增速较慢
320 175
05年销售面积 07年销售面积
-0.3%
+4.1%
+1.1%
-0.4%
08年4月昆山各区成交套数对比 （4月昆山共成交3506套）
开发区, 550
巴城, 143
案例
玉山, 987
花桥, 492
陆家, 319
张浦, 420
周市, 469
苏州
无锡
昆山
常熟
江阴
08年前4月苏锡市场下滑，县级市成交量同比大幅上升； 深耕苏锡，并扩张县级市有利于平抑城市圈内市场风险
核心 城市
卫星 城
“双核型”城市
圈
卫星 城
次中心 城市
卫星
核心
城
城市
卫星
城
次中心 城市
综合近3年市场表现来看，苏州、昆山稳步发展，常熟 成长性较强，江阴市场潜力释放度最低，潜力较大
常熟市场起点低，近三年增长迅速；江阴05年乡镇市场
成交量较高，拉低了整体增速；苏州和无锡均保持了25%
左右的增长；昆山增长也较迅速
26%
商品房 乡镇房地产市场（如新桥、周庄、华士）占 比较高；近5年出让土地有60%左右位于乡镇， 07年市区住宅成交占总成交量的50%左右
随着旧城改造和城市拓展的加速，市区楼市 将进入快速发展的阶段
江阴房地产市场发展由乡镇起步，07年开始需求向
4952
市区集中，其中市区分城西和城中2个主要市场，澄
西市场供应量较大，目前均价4000-4500元/平米，澄
中市场供应不足，均价已突破7000元/平米
90
03-04年成交量集中在周边乡镇，05-06年成交量下
07年
滑，预测08-10年成交量仍将维持在80-100万平米左
住宅市场、宏观环境、管理半径是 城市圈内筛选目标城市的关键要素
宏观 环境
竞争 环境
土地 市场
住宅 市场Leabharlann 市场D城市
潜 首选城市区
力
A城市
E城市
C城市 B城市
管理难度
管理难度
管
管
政
理
理
府
半
资
关
径
源
系
• 注：常州、南通、张家港、吴江、宜兴、太仓已 经过第一轮城市圈投资筛选，本报告暂不研究 • 本报告研究城市将聚焦于苏州市区、无锡市区、 昆山、江阴、常熟
2426
126 249
2007年
常熟土地供应波动较大，大盘出让特征明显，其中 建面30万㎡以上的5幅，总建417万㎡，占总量的60%
截至07年末，土地存量494万㎡；建面30万㎡以上大 盘的存量350万㎡，占总存量的70%
常熟城区范围小，环内土地价格快速上涨，07年出 让的中南地块楼面地价高达2844元/ ㎡，城市整体地 价水平已处于高位
近三年住宅成交面积
城
近三年住宅成交均价
市
需旺 价涨
近三年住宅成交面积增速
近三年住宅成交均价增速
环竞 境争 竞争环境
前5名开发商的市场占有率
宽松
根据市场发展潜力评价模型统计结论，初步的投资排序是：苏州、 无锡、昆山、常熟、江阴；其中苏州和无锡为深耕城市，因此指 标解读将以昆山、常熟、江阴三市为主
层面
• 同时，城市圈 公司也为平抑 这种市场周期 性风险提供了 平台和机遇
• 住宅市场表现对比
• 城市圈住宅市场竞争力研究
• 机会分析——房地产市场发展潜力评价模型 • 风险把控——住宅市场透支度模型
• 管理难度初探
• 五城市投资策略
城市房地产市场发展潜力评价模型将从四个层面选取11个关 键指标对目标城市进行综合研判
67.3%
成交量三年均速
21.0%
26.6%
35.2%
9.5%
苏州
无锡
价格三年均速
12.2%
6.4%
昆山
+
15.4%
常熟
17.9%
江阴
22.5%
苏州
无锡
昆山
常熟
江阴
无锡受供应区域影响，整体价格增长缓慢；苏州、昆山、 常熟价格年均增长都在15%左右；江阴受成交主力由乡镇 向市区转变影响，价格增长迅速，其中主城区价格增长尤 其明显
苏锡
三县市
现有资源深耕研究结论：必须深耕，但又不能单纯深耕
• 公司在苏州如果仅依靠现有资源，从09年开始市场占有率将急剧下降，11年面 积甚至不足1%，且08、09两年市场占有率也未突破7%，离集团对中心城市的 深耕要求相差较大
• 公司在无锡如果仅依靠现有资源，09年占有率达到高点后，10年开始将大幅下 降，11年面积占有率仅为5.3%。更重要的是现有资源每年的整体均价水平高出 市场均价都在50%以上，高端资源较多，必须获取C、T类项目分散风险
• 住宅市场表现对比
• 城市圈住宅市场竞争力研究
• 机会分析——房地产市场发展潜力评价模型 • 风险把控——住宅市场透支度模型
• 管理难度初探
• 五城市投资策略
以苏州为核心的城市圈结构；未来公司组织架构和投资规划 均可依据圈内各城市地位、特色、市场发展阶段平衡取舍
6402
07年五城市量价对比
5091
五城市07年前4月与08年前4月成交量对比 -33.6%
-23.6% +112.8%
07年前4月 08年前4月
+104.1% +122.2%
苏州
无锡
昆山
常熟
江阴
苏锡供销比
07年前4月 08年前4月
与苏锡市场同 比下滑30%形 成鲜明对比的 是：三县市成 交量同比整体 上升119%
同时，苏锡供 销比同比均大 幅度上升
1.44 1.04
苏州
1.51 0.77
无锡
深耕的同时必须合理有序的扩张，以有效平抑市场系统 风险，接下来研究的重点是到哪扩张？怎么扩张？
285 200
成交量同比
07年前4月 08年前4月
130 61
• 07年前4月，苏锡市场仍处于 平稳运行阶段，至5月才开始 量价“飙升”，可比性较强
• 三县市市场受政策影响较小， 城市圈内存在2个系统市场： 苏锡市区市场、县级市市场
4800
5000
4952
710
442
320
126
90
苏州
无锡
昆山
常熟
江阴
成交量方面，苏州遥遥领先，为典型的核心城市 三县市价格水平相当，无锡价格结构性特征明显
常熟 9%
江阴 7%
苏州
昆山
41%
18%
无锡 25%
三县市市场份额占 比34%，不容忽视
昆山占比18%，已成 为城市圈内重要的一 极市场
住宅成交面积 住宅供地面积 楼面均价
1762
784
45 163
87 73
2005年
2006年
前五名开发商占有率较高
34%
面积
30%
金额
0.9
113 126
07年
近三年常熟住宅市场累计供销比1.0，供需基本平衡， 但供需比逐年走低及成交量的稳步上升预示着常熟楼 市目前存在较好的发展机遇
常熟客户主要为市区客户和乡镇客户两类，07年成 交比例3：7，市区对周边乡镇的吸引力强，城市化、 进城思维和发达的民营经济为住宅市场提供着庞大而 稳定的客源
商品住宅市场总容量较小
建成时间
26.6% 1980-1989
53.2% 1990-1999
12.8% 2000-2005
住宅市场成交面积增速较慢
3300
3800
4012
4501
93
93
75
84
03年
04年
05年
06年
前五名开发商占有率较低
住房来源 江阴市区商品住宅市场起步晚、发展较慢， 大量市区购房需求积压
潜力完全未释放 潜力完全释放 市场潜力释放度 苏州
无锡 昆山 江阴 常熟
08年前4月三县市受宏观政策影响较小，市场份额开始上升；以 昆山为例，前4月总成交量接近无锡，4月成交量五城市最高
08年1-4月五城市住宅成交量：万平米 118
82
73
34
23
苏州
无锡
昆山
常熟
江阴
-4.5%
五城市07年与08年1-4月市场份额对比
项目发展部，2008年5月
苏南万科2008年发展策略研究
苏南四市九县，如何兼顾深耕与扩张，并制定合理 的城市圈投资与发展规划是公司亟待解决的问题
根据集团 最新城市 圈划分原 则，苏南 城市圈包 括苏州、 无锡、常 州、南通 四个地级 市，共四 市九县
报告将从市场潜力和管理难度二个维度对苏南各城市进行综 合考量，并依此确定万科在苏南城市圈内的投资发展策略
07年昆山占5城市面积份额19%，常熟与江阴分别为7%和5%， 市场容量相对较大