•行 业 回 报 率
•10%
•证券公司
•软件 •信息服务
•电子及通信 设备制造
•医药制造
•广告
•保险
•硬件
•房地产 •金属加工•环保
•旅游
•电信
•非金属矿 •商业银行 制品 •饭店 •商业零售
•有色金属 加工
•15%•行业增长率
学习改变命运,知
•Roland Berger –
识创造未来•资料来源：中国统计年S鉴t，ra中t国eg金y融C年鉴on，s中u国lt经a济nt年s鉴，中国行业报告，中国上市公司基本分析，中国旅游统计年鉴，罗兰•贝格公司分析
• 主要业务
•万科
•房地产开发
– 在深圳、上海、 北京、天津、沈阳 、成都等大城市进 行房地产业务开发 ，控股18家房产开 发公司
– 主要开发与销售 中高档的商品化住 宅
学习改变命运,知
– 在国•R内ola地nd产Be界rge树r –
识创造未来•资料来源：万科公立司；了S罗t兰“ra万贝t格eg科分y析”C品on牌sul的tants
住宅产业的发展
– 流动人口是指在目前中国人口管理体制下长期“人房分离 ”的人口
•流动人口的 •增长
– 随着中国经济结构的变化，我国的人口流动率将进一步 上升，对经济的发展有着积极的促进作用
•消费结构的 •变化
–，–费每支预消年出计费需 的到支开 比2出0发 例大10建 由幅年设4度，.33提我%0高0国上0，万流升恩平动到格方人9.尔米4口%系以将数上从明的80显相00下应万降房增，屋长居才到住能1.占满5亿消足 需– 要消费重心开始转移，对“住和行”的需求明显上升，出现 大逐：–建展量步2材，住0的上、对宅10二 升 冶 我产年次 ， 金 国业人购 如 、G对均D房 果 纺国1P3的者 从 织民平贡来 目 、经方献改 前 化济米达善 的 工发，到、自9展每.31森身有年平0%工的很需方，、居强要米政机住的新增府械环诱建加对等境发住到待，5作宅国0住人用多3家.宅均，个3设亿产居可行定平业住以业的方发面带的目米展积动发标
学习改变命运•资,料知来源: 中国统计年鉴，专•R家访ol谈a，nd罗兰B贝e格rg分e析r –
识创造未来
Strategy Consultants
•合计: 2985.3
•建设工程 •及安装
住宅市场是中国房地产市场的主
导，其中城市住宅是房地产市场
增长的主要驱动力
•房产供应量：1995~2000 •[亿平方米]
•营业费用：1999 •[万元]
•销售额：1999 •[万元]
•单位营业费用 •产生的销售额[元]
•// •万科
•// •深深房
•深物业
•291,238 •84,916
•194,249
•15 •175 •712
•中远发展
•53,285
•3,806
学习改变命运,知
•Roland Berger –
识创造未来•资料来源：中国上市公S司t资ra讯t网eg；y罗C兰贝on格s分u析ltants
万科发展战略(79页)
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
• 罗兰贝格的培训例案万科发展战略
内容
• A.万科未来的发展需要在增长和盈利之间取得平衡 3
• B.万科需要制定相关的策略以适应快速增长但竞争日益激烈的房地产市场 13 • C.万科未来发展需要解决的几个关键问题 - 罗兰•贝格目前的看法 30 • D.罗兰•贝格的相关方法和案例 47
•Roland Berger –
•房产供应量的趋势
•14.6 •城市住宅
•农村住宅
•+6.5% p.a.
•16.2
•16.6
•17.1
•+8.5%
•18.7
•20.31)
•+12.7%
•+3.5%
•非住宅
•+6.0%
– 城市住宅是过去房地产市场增 长的主要来源，随着中国的城 市化进程和经济的发展，城市 住宅将仍然是增长的主要驱动 力
识创造未来•资料来源：万科公司，S中t国ra统t计eg年y鉴C20o00n，s罗u兰lta贝n格t分s析
万科已经成为我国房地产行业的领 先者之一
•主要房地产开发企业的资产总额(1999年中期) •[百万元]
•主要房地产开发企业的主营收入(1999年中期) •[百万元]
•深深房 •万科 •深振业 •深长城 •金田 •新黄浦 •中华 •中远
在未来5年中，中国固定资产投资
将以年均8%的速度增长，其中
60%以上将投入于建设工程
•固定资产投资的增长：1995~2004 •[10亿元]
•固定资产投资的结构(1999) •[10亿元]
•14.8%
•8.8%
•13.9%
•5.1%
•8%p.a.
•其它
•400.6
•设备采购
•705.3
•1879.3
识创造未来•资料来源：中国资讯网S；t罗ra兰t贝eg格y分C析onsultants
在未来的发展中应该处理好盈利和 增长两个发展目标的关系
• 盈利能力与增长：1997~1999
• 利润
率1)
•中远 •发展
•提高盈利水平
• 行业
平均
值
•深物业 •陆家嘴
•深深房 •深 •宝安
•深长城
•新 •万科 •黄浦
•住宅市场是房地产市场增长的主要来源，城市中高档住宅有较大的发展潜力
•住宅的消费正从“以集团购买为主导”向“以个人购买为主导”转变
•房地产业本身的特征和市场存在的制约因素是市场一体化的主要阻碍因素
学习改变命运,知 识创造未来
•随着更多房地产企业实行“异地扩张”战略，房地产市场的竞争日益激烈
•Roland Berger – Strategy Consultants
• E.下一步的计划 73
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•商业零售
– 控股深圳市万佳 百货股份公司
– 在深圳以超级市 场与传统百货相结 合的模式从事商业 零售业务
– 1999年营业收入 达8.56亿元，零售 额跃居广东省首位 ，占全国市场份额 的0.04%
•工业制造
– 控股深圳万科精 品制造有限公司
– 主要生产经营礼 品、纪念品模型、 样品、工艺品
– 1999年主营业务 收入为0.29亿元
• 全面推进住宅货币化分配，通过住房补贴的发
放，提高个人买房的支付能力，促进个人买房
• 针对企业，实行企业住宅分配货币化，消除福
利化分房现象
• 对现有公房采取加快出售，逐步提租，回收资
金的政策，促进住房体制的转换
• 开放住宅二级市场，简化有关程序促进二级市
场的发展，同时规范中介市场，促进存量住房 学习改变命运,知
•浦东 •金桥
•在增长的同时 提高盈利水平
•维持或加快 •增长
学习改变命运,•知1)毛利润
•Roland Berger –
识创造未来•资料来源：中国资讯网S；t罗ra兰t贝eg格y分C析onsultants
•行
业
• 销售额
增长率
万科还需要提高营运费用的利用效 率，从而提高总体的盈利能力
• 营运效率比较：1999
•万科目前所处行 业
B. 万科需要制定相关的策略以适 应快速增长但竞争日益激烈的房 地产市场
学习改变命运,知 识创造未来
•Roland Berger – Strategy Consultants
•住宅市场将仍然作为未来中国房 地产•市中场国房增地长产行的业的主主要要特推征动和发力展，趋势城市 中高档住宅市场有较大的发展潜力 •中国房地产市场将保持以接近8%的速度增长
学习改变命运,知•万科涉足的领域 •Roland Berger – 识创造未来•资料来源：万科公司，S罗t兰ra贝te格g分y析Consultants
•装潢
•物业 •管理
• 万科目前在房地产价值链的各个环节上均有不同程度的 渗透
• 各个环节的盈利能力将最终决定整个房地产业务的盈利 水平，因此必须分析每一个环节的利润贡献，从而确定 改善盈利能力的途径
– 农村住宅的供应量增长主要受 农民收入的限制而较为缓慢
学习改变命运•1,)专知家预测
•Roland Berger –
识创造未来•资料来源 : 2000年中国S统tr计a年te鉴g，y中C国o建n筑s工ul业ta年n报ts1999，罗兰贝格分析
– 非住宅市场增长缓慢，市场基
中国的城市化进程将带动住宅市场 的持续增长...
•+17.6% p.a.
•万佳百货营业毛利(1997-1999) •[百万元]
•+18.9% p.a.
•万佳百货营业毛利率(1997-1999)
•1999年净利润为2,108万元，净利润率为2.46%，属行业中等水平
学习改变命运,知
•Roland Berger –
识创造未来•资料来源：万科股份，S罗t兰ra贝t格eg分y析Consultants