案例借鉴—上海新天地
发展商 瑞安集团 地埋位置：位于上海市中路、淮海中路南侧 占地面积 3万平方米
总建面积 6万平方米
总投资
商家数量 餐饮 酒吧 零售 其他
10亿RMB
97家 33家 14家 42家 12家
餐饮酒吧的面积比例50% 平均租金：300-500RMB/㎡
案例借鉴--上海新天地
项目推广实施三个阶段：整体策划布局、推广和招商、经营和管理。 整体策划布局：层层推进
第一个阶段初步定位是综合性的。 第二个阶段定位上海市中心具历史文化特色的都市旅游景点。 第三个阶段定位于一个国际交流和聚会的地点。
借鉴点：建筑方面外部“整旧如旧”，内部“翻新创新”。经营方面，以以宁波老码头独特的旧建筑为 基础，改造成集餐饮、商业、娱乐、文化于一体的休闲步行街。
三、滨水景观
滨水景观艺术亲和意图的体现,着眼于地区特色, 创造城市文化,是对城市文化高层次的追求。在创 造良好的城市滨水景观的同时,使城市滨水景观又 具有自己的地域文化背景,使当地居民产生文化认 同感,同时也使外地游客领略到当地传统文化所特 有的风采。 用滨水景观实现一种美好的愿望,这是人与自然 的艺术交融,这是城市与环境的艺术共生,这是活动 与空间艺术的相互作用,这是景观与文化的相互渗
外许多城市架设有空中桥梁。随着对外贸易快速的发展，尤以“东方大 港”之称北仑港响誉国内外。 宁波是浙江的三大经济中心之一，全市总面积9816平方公里，人口 760.57万
宁波经济概况
2012年全市实现地区生产总值6524.7亿元，按可 比价计算，比上年增长7.8%，接近全省8%的平均水 平，与全国平均增速持平。 三大产业分别实现增加值２７０．０亿元、３５１ ６．７亿元和２７３８亿元，同比增长１．６％、 ６．０％和１０．９％。从 全年实现外贸自营进出口总额965.7亿美元，比上 年下降1.6%。其中，出口614.4亿美元，增长1%； 进口351.3亿美元，下降5.9%。 全年市区居民人均可支配收入37902元，比上年增 长11.3%，扣除价格因素，实际增长9.4%；农村居民 人均纯收入18475元，增长11.8%，扣除价格因素， 实际增长10.0%，实际增速均高于经济增长速度。
第二、第三产业 所占比例较高，城市经济 发展非常繁荣
宁波市GDP增长较快，商 品的需求量增加
人均收入水平不断提升
城市发展对 项目有较大的支持力度 现阶段城市的发展尚有 较大的上行空间
人均收入、消费、存款有 了一定的增长，对于商品 也有一定消费能力
项目概况
老外滩延伸段位于宁波市江北区，是 天主教堂-外马路历史文化街区的北延
行政区域：蚌埠市辖六区三县级市两县，分别为海曙区、江北区、江
东区、镇海区、鄞州区、北仑区；三县级市为慈溪市、奉化市和余姚市；
两县为宁海县、象山县。
城市交通：宁波是浙东交通枢纽，注重陆、海、空协调发展的立体运
输网络体系，形成了以港口为龙头，铁路、公路、水运、民航以及市内
便捷的出行方式四通八达。栎社国际机场与全国各地主要城市之间和海
宁波老外滩
宁波老外滩建筑面积8万平方米，建筑带有浓
厚的民国时期中西合璧的建筑风格。整个场地从
甬江开始向内分成三个区段,对建筑的历史风貌 试图做不同的诠释,从严格的历史风格的保护到 对历史风貌的引申,再到创新性的设计,每个地段、 每个街区都做了精密的布置。 这一地区风格演变成精致与矜持,空间丰富多
扬长：
作为宁波最具历史沉淀的地区，将旧建筑做出新 文化，发挥区位优势，重点通过项目内部功能的组合、 避短： 对项目商业整体定位规划，各功能区既统一定
位又有所区分，走差异化道路
业态的组合聚集人气，迎合目标消费群的消费 需求 挖掘商业深层内涵的价值，打造项目特色
准确的定位
利用良好的滨水景观和人文体验，将文化、风情、 休闲、生态元素引入商业吸引人流
项目主题定位建议
历史沉淀，码头生活文化缩影
1 2
人文体验，文化娱乐休闲之所
滨水景观，人与自然完美融合 创意文化，历史增添艺术特质
3 4
一、商帮—码头生活文化
宁波的近代商帮利用外滩这一通商口岸所带来的发展机遇，利用身处当时中国对外开放前沿地带及对外 贸易的先天优势，纷纷创办轮船公司，从事宁波至上海等地的运输，特别是从事当时颇有风险的对外经 济活动，从而大大促进了宁波商帮的近代化进程。据查宁波外滩的54处文物建筑中至少有31处与宁波 商帮有关。
1999 2000
2001
2002
2003 2004
2005 2006
2007
2008
2009 2010
2011
2012
2002年，天一商业广场开 业，开启新的商业发展时 代；
2006年12月，万达广场开 业，预示着区域商业中心 的开启
2009年6月，和义大道开业 2009年9月，北岸财富中心开业、世纪东方广场开业。 2010年及以后，中信泰富、凯德广场等
项目运作
项目的发展：形象是旗帜，差异化是关键 >形象是旗帜，将项目优势上升到形象高度，成为能让吸引目标客户的亮点； >差异化是关键，在细节上的差异决定成败。
借助
依托
明确
倡导
经济快速 发展
项目位置、 历史建筑、 文化底蕴、 及滨水资源
项目发展 主题定位
特色化，提 高项目核心 竞争力
项目发展方向思考
商业发展初级阶段 （散落商业布局）
主要表现：无大规模集中商业， 商业规划处于萌芽阶段。 商业形态：百货公司/传统商业 街区/专业市场/商贸市场/集市/ 老的传统百货
商业萌芽发展阶段 （购物中心出现）
主要表现：城市商业中心出现， 政府开始有组织的商业区域规划。 商业形态：集合式购物中心开 始出现，成为城市商业发展亮点， 通过多业态组合引导商业新形态；
宁波商圈发展布局：
宁波商圈发展布局特征小结
商圈类别 商圈名称 欧尚中心 社区商圈 中兴泰富 核心驱动 机能配套引导/城市外扩 机能配套引导/城市外扩 辐射范围 社区周召 社区周召 发展特征 独栋60000方商超引导社区消费 以超市为主力形成室内商业百货零售及开放 沿街门店 主要量体 欧尚大型超市 华润万家
社区商业
城市商业核心区
未来城市商业副中心区
【趋势四】 在城区商业用地逐步饱和大环境 下，伴随城市化进程进一步加快， 由政府主导发展东城未来将逐步
成为城市副中心区；
宁波商圈发展布局：
宁波商圈发展布局特征小结
商圈类别 商圈名称 核心驱动 辐射范围 发展特征 以块状购物中心为主导，联合流 行百货/精品百货/时尚百货，以 及区域所属商业街区，奠定宁波 商业核心； 凭借江北住宅功能主导及远离市 区特征，以主力商户引导室内集 合式店中店组织的万达商业模式； 大型城市商业综合体组织商业运 营模式； 大型室内集合式商业满足区域性 消费的独栋块状商业； 以全国连锁印象城为中心，辅以 SMART等小型商业形成辐射区域 的BEST广场； 凭借江北住宅功能主导及远离市 区特征，以主力商户引导室内集 合式店中店组织的万达商业模式； 主要量体 天一广场/东门银泰/ 二百/和义大道/金光 中心/华联商厦等 万达广场 凯德来福士广场
全开放式仿古建筑群打造中高档美食天地 全开放式仿古建筑群打造美食/酒吧街区 现代与人文相容的小吃美食天地 全开放式仿古建筑群打造大众特色酒吧娱乐 城市未来商务/商业发展的城市副中心 城市未来商务/商业发展的城市副中心
- - - - - 宁波中心
Part 2
项目主题定位
不再模仿—— 独一无二的：真·老码头
商帮—码头生活文化
码头文化也在一定区域内人们所形成的价值观，它包括商业文化、民俗文化、饮食文化、教育文化、建筑文化等等。作 为一种文化现象，码头文化有一般文化的普遍特征，但由于码头这一地块的特殊性，来往码头的既有富商大贾，又有贫 民百姓，它又表现出了特殊的文化个性。如茶楼、戏院、个性餐饮是它主要方向。
借鉴点：透过旧建筑，以文化为载体，通过茶楼、戏院、个性餐饮等业态表现码头生活文化，多角度 全面阐释宁波的城市文化风情。
二、人文体验，文化娱乐休闲
新事物、新观念的实验场 近代宁波是新观念、新事物不断萌芽，新旧观念不断碰撞的地方，吃穿住行玩乐等方面都浸润了西化的 色彩，西式糕点、西洋电影、夜总会、舞厅等进入了当地百姓的生活，住洋楼、吃洋菜、点洋灯都成为
【提示】： 2013年之后，宁波商业发展形态更加多样化，商业形态更趋向分工细化，对本案小体量的商业更是机遇挑战并存；
宁波商圈发展布局：
【趋势一】 天一商圈为主的单核商圈向多 中心发展，商业格局东扩南移 北拓，商业发展进一步外溢；
【趋势二】 区域商业中心以多业态组合的集 合式商业为中心，形成较为独立 的商圈，成为城区商业的重要补 充； 【趋势三】 社区商业中心主要以大型超市为 依托形成商圈，发展较为成熟社 区机能配套性商业，主要往东/南 发展；
核心商圈
天一商圈
城市商业主导内核
宁波城区及周边所辖区域
江北万达商圈 凯德商圈
城市外扩/政府主导 城市外扩/政府主导
区域/城郊 区域/城郊
区域商圈
世纪东方商圈
印象城商圈
城市外扩/政府主导
城市外扩/政府主导
区域/城郊
区域/城郊
世纪东方商业广场
印象城/
鄞州万达商圈
城市外扩/政府主导
区域/城郊
鄞州万达广场/联盛 广场
部分，现有浙海关、英国领事馆等反映
宁波开埠历史的重要历史遗存，地处三 江口核心区，是“三江六岸”和“两江 北岸”开发建设战略的引擎项目之一。 项目南至外滩大桥、北至白沙公园、 西至中马路转白沙路、东至甬江，总占 地面积约5万平方米，保留建筑面积 14590 ㎡，新建建筑面积26642 ㎡
宁波商业发展历程