5 0
土地性质
土地权属
土地用途
交通, 0.9
集体, 3.7
自有, 3.5
临时建筑, 0.4 商业, 6.2
工业, 15.7 国有, 19.5 租赁, 19.6
税收
经营户数
副食日化 8% 家私建材 9%
其他 0% 副食日化 28%
其他 2%
机电五金 83%
家私建材 12%
机电五金 58%
d、涉及就业面广 宁穿路沿线市场面广量大，经营户总计4024户，按 每户2-3个就业空口计，总就业人口在1万左右，市场去 留都会涉及广大就业人群的切身利益。并且从九十年代初 发展至今，宁穿路沿线已经孕育了一批市场致富的人，他 们具有浓厚的宁穿路情节。 e、交通物流条件差
规划应具有建设性，
为操作者提供路径。
1、五交化市场 1、老东站市场 等9个市场的搬 改造 2、曙光 迁改造 2、 路至中兴路区块 宁穿路道路拓宽 环境整治 改造 3、桑田路至福 3、华东物资城 明路区块环境整 创意板块 近期 治 4、娱乐高地 4、风味长廊 5、晨曦华庭住 5、品尊国际酒 宅区 店 6、滨水步行圈 6、名典雅居生 7、阳光星期八 活区 8、休闲商务区
东城建筑五金市场
副食日 化
改造类型
安置地 就地保留
市场名称
占地面 经营面积 经营户数 积（㎡） （㎡） 25489 20000 5266 2666 27932 1480 21998 11000 34478 67780 38000 3169 3000 44169 1143 36000 7800 44943 144 1105 33 18 1156 50 233 122 405
8933
22000
7000
20000
150
75
48024
35000
13340
15200
1359
496
10000
16008 3800 143765 231664
6500
12000 2621 76661 233553
79
85 75 2319 4024
改造时序
近期，以三号桥片市场区为核心进行改造，涉及9个市场。其
Firstly, our aim is to create a livable living Port, Priority to improve the proportion of residential land, accounted for 25%.Many types of residential land to provide a rich choice. Another important form of land space is the administrative business service land, accounted for 25%, focus on the first development block. Business performed many types: including the urban complex, retail destination, leisure business and community support low-density commercial land.
城市设计方案
实施路径 谋定而后动
开发时序
时间
｜开发理念：统一规划，近远结合、分步实施 ｜总体目标：
三年初见成效，九年全面完成
近期
目标 改造 重点 主要 针对 区块
近期 2012-2014年 （三年） 初见成效 市场改造
中期 2015-2017年 （三年） 深化完善 旧城改善
远期 2018-2020年（三 年） 全面完成 品质提升
a、占地大，效率较低
市场总计占地23.17公顷，经营面积23.36万
㎡。总税收额5324万元，总成交额108亿。土地 平均税收15万/亩。 b、经营门类 总计经营户数为4024户，主要为机电五金 2319户、家私建材499户、副食日化1138户，其 他68户。五金机电的经营户数和交易活跃性都占 绝对优势。 c、土地情况复杂 土地性质以国有土地工业为主，80%以上土 地为租赁形式。
宁穿路将传承宁波的东门大街
打造从三江口到东部新城的悠态生活街区 Remember 20 years ago, Ningbo walking street? building new blocks of life
市场改造方案
根据“迁、改、升”的要求，通过对专业市场的现 状概况、用地规划情况及产业发展前景分析，本规划 明确宁穿路15家专业市场的具体整合改造提升整体方 案：
改造时序 一期 一期 一期 三期 一期 一期 已拆迁 二期 一期 一期 一期 三期 三期 一期 二期
关停搬迁专业市场11家， 就地改造专业市场 3家， 提升完善专业市场 1家。
五金机 老东站工业五金市场 电类 五金边角料市场 钧兴电子机电市场 东大机电市场 二号桥市场 茶叶市场 三号桥电动车市场 张斌桥花鸟日杂市场
宁波旧城改造的规划思考
——以宁穿路地段改造规划为例
宁波市规划设计研究院
现实认知 宁穿路地段改造规划
现实认知 感今而怀昔
区 位
曙
光
路
姚
宁
隘 后
穿
路 塘
昔日江东名片！
路
河
世
纪
大
道
如今江东区功能形象塌陷区！
成也市场,败也市场!
政府求解
我们任务
一 二 三
•市场之迷 •土地之惑 •资金之忧
拨开迷雾
｜宁穿路作为中山路的后街，必须真正的互补主干道，在江东乃至宁波大 市内占据历史高度，打造城市标杆；从根本上提升悠态生活区的品质感， 迎合城市发展 ｜通过对地块的分析，将宁穿路分为十大特色项目 ｜四大标杆项目点缀区域——娱之乐、食之趣、育之乐、购之乐
1
2
5 9 8
10
四大标杆之二：育之乐-青春年华街区
经过十几年的发展，其空间局促，扩张条件差，仓储
和交通货运条件都无法满足市场需求。 f、与市场经营主访谈 为了更加科学，实事求是的编制规划，工作组与主要 市场经营主进行访谈沟通，了解实际需求，市场经营主主 要有以下几方面的需求意向: ●各市场改造意愿较强烈 ●同类型市场无论去留要求集聚发展 ●要求政府有明确的安置地块 ●要求参与地块开发
3
三号桥市场改造成 娱乐高地
3 BRIDGE MARKET REGENERATED INTO COMPLEX
水文化游憩特色为主的综合体， 让眼中山水、心中山水成为我们脚 下风光 合理开发，将 12.01 公顷打造成： 集精品特色酒店、写字楼、生态公 园、一站式购物中心、高档会所、 城市超级寓所于一体的多功能、现 代化、综合性城市综合体 •紧邻50米宽的后塘河 •大量现有市场密集，市场氛围浓， 人气充足 •樱花公园——大面积绿化公园 •地铁交汇口，人流量大 •大面积可利用土地
活力的根源，是让每一个细胞都得到完整的释放
1 2
｜结合二号桥市场，体育馆，大型宜居社பைடு நூலகம்等高档配套，以儿童体验营、 室内体验乐园为特色。形成体验馆、教育馆、考古区
｜体验馆——例如体验龙卷风，根据美国的一部电影改编成的一个体验设 施。在这个龙卷风的体验里面，你会看到有闪电、打雷，天气的变化，可 以感受到风的压力，甚至看到牛飘过来，这些都是特技手法的展现，好像 身临其境 ｜教育馆——教育也快乐，在体验中心里面，用一些搭积木组合的方式， 通过一个玩具，可以组装车子，可以在这里比赛
｜考古区——给一个小孩子玩的区域，有别于麦当劳，好像都是在一个房 间里攀爬的游戏，而是放了更有教育的东西，在这里考古、挖化石；大人 可以把水晶矿埋到沙里面，让小孩去找，挖出来以后打开就可以看到水晶 了
编 号 1 2 用地性质 商业金融用 地 混合用地 合计 可用面积 （公顷） 1.76 2.86 4.62 容积率 3.0 2.0 ——
70 60 50 40 30 20 10 0 居住 16
60 50 38
16
工业仓储
商业商务
机关办公
其他
可改造地块12.5ha 可改造地块26.7ha 可改造地块37.9ha
专业市场调研
宁穿路沿线分布15个市场。针对市场进行逐个表格调查和现场访谈。
2010年亩均税收（万元/亩）
35 30 25 20 15 10
中规范完善第六空间家私市场；就地安置三号桥电动车市场；关
停搬迁三号桥家私市场、五交化批发市场等7个市场。
中期，改造甬港北路以西的老东站工业五金市场和张斌桥花鸟
日杂市场。
远期，改造难度较大的遗留的3个市场，主要包括就地改造二
号桥市场和茶叶市场；关停搬迁华东物资城。
市场提升整治策略
序号 1 2 3 市场名称 第六空间家私市场 二号桥市场 茶叶市场 改造措施 规范完善 就地改造 就地改造 规划 提升完善，长 期保留 整治改善，近 期保留，远期 业态维持现状 改造提升 建筑环境改善 交通停车改善 消防安全改善 整治改善，近 期保留，远期 关停搬迁 近期整治策略
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
市场名称 第六空间家私市场 三号桥家私市场 美化油漆涂料市场 华东物资城 五交化批发市场 华东物资城机电市场
市场类 市场规模 改造措施 型 （ha） 2.55 家私类 1.1 2.2 4.8 3.5 0.38 2.2 0.89 1.6 1 1.38 2 0.53 0.27 花鸟市 场 0.15 规范完善 关停搬迁 关停搬迁 关停搬迁 关停搬迁 关停搬迁 关停搬迁 关停搬迁 关停搬迁 关停搬迁 关停搬迁 就地改造 就地改造 就地改造 关停搬迁
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