产证显示该房屋建筑面积140㎡，登记时间为2009年3月31日。
该房屋系孙大、唐二于2008年以150的价格一手购入，无其他房产。 朱小四为本市户籍，与母亲在2001年共有一套房屋。 税费计算：
营业税 个人所得税 契税 个人住房房产税 免 免 449×3%=13.47 成年子女首次购房 免征
房产证上加/去名字
赠 与 与 买 卖 哪种方式划算？
案 例 分 析 三
孙大和儿子沙小三 在东方路1881弄1号1001室共同共有一套住房，面积140.01㎡， 价格450万，系孙大2007年以250万一手购入。
该家庭因某些原因，要将沙小三名字去掉
假设孙大非唯一沙小三非唯一 接下来再次出售
选择买卖：
营业税 契税 (450-250 )×50% ×5%=5 450×50%×2%=4.5 450×50%×3%=6.75 个人所得税
购买家庭唯一一套90平方米及以下的房屋按1%征收 1、使用原有住房被动迁或征收后取得的货币补偿款购房的，购房款不超 过货币补偿款的免征契税 2、出售公有住房后，出售合同一年内（前后均可）购房的，购房款不超 过售房款的部分免征契税 没有进行抵免的，符合政策也可以先征后退
买卖到底怎么交税? （购买方部分）
税率
30% 40% 50% 60%
速算扣除数
0 5% 15% 35%
计算公式
增值额30% 增值额 40%-扣除项目金额5% 增值额50%-扣除项目金额15% 增值额60%-扣除项目金额35%
买卖到底怎么交税? （购买方部分）
契税 税率3% 优惠政策
购买家庭唯一一套90平方米以上的房屋 按1.5%征收
买卖到底怎么交税? （出售方部分）
营业税（2016年5月1日期改征增值税） 不满两年出售的，全额征收营业税（增值税）5% 普通住房满两年后出售的，免征营业税（增值税） 非普通住房满两年后出售的，差额征收营业税（增值税）5% 注: 1、差额是指出售收入扣除购入成本后的差额 2、附加税费的计税基础为实际缴纳的流转税税额 河道费3%、城建税附加7%（根据房屋所在区域有所不同）、教育费附加2%、 地方教育费附加1% 3、营业税和增值税的计税基础不同 例：营业税100万*5%=5万 增值税100万÷（1+5%）×5%=4.76万 相差2381元
注：无偿受赠获得的不动产出售时只能按20%核实征收，不能选择核定征收
买卖到底怎么交税? （出售方部分）
土地增值税（非居住用房） 旧房转让扣除项目计算中每年可按发票金额加计扣除5%
级距
增值额未超过扣除项目金额50%的部分 增值额超过扣除项目金额50%， 未超过100%的部分 增值额超过扣除项目金额100%， 未超过200%的部分 增值额超过扣除项目金额200%的部分
营业税 （增值税 个人所得税 契税 个人住房房产税 附加税费未计算 （449-150）×5%=14.95 （449-150）/1.05*5%=14.24） 449×2%=8.98 449×1.5%=6.735 449×70%×0.4%=1.26
案 例 分 析 二
孙大、唐二于2016年4月1日将东方路1881弄1号1002室的房屋 以449万的价格出售给沙小三和朱小四夫妻。
购 入
一手房、二手房、拍卖、变卖
受 赠
直系亲属、非直系亲属
继 承
法定继承、遗嘱继承
析 产
其他相关概念
· 家庭：夫妻双方加未成年子女
· 沪籍家庭：家庭成员任一人为上海户籍， 则该家庭视为沪籍。
继承与赠与相关税费
• 继承 免征契税、房产税 • 受赠 3%契税、房产税免征 • 公证处收取1%公证费
注：无偿受赠获得的房产再次出售时只能按20%税率核实征收
个人住房房产税 税率0.6%
单价不超过上一年度一手商品房平均单价两倍的税率减按4% （2016年度为单价不 超过43002元） 税额=应税面积*单价*70%*税率 优惠政策 上海家庭新购唯一住房免征房产税 非沪籍家庭，产权人具有居住证，且积分达到标准分值或连续三年有效的，可参考 上海家庭，办理时不满三年的可待满三年后申请退还
选择买卖：
个人所得税
选择赠与： 个人所得税 （出售价-250）×20%
出售价×2%
个人住房房产税 免征 选择赠与： 450×50%×（1%+3%）=9
提问时间
小TIPS
◆同住人申请条件：直系、 无房、上海户口 ◆满五年限暂对月不对日
感 谢 聆 听
房产交易税费介绍
课 程 总 表
税费基础知识 获得房产的方式 继承和赠与税费 买卖的税费计算 案例分析与提问
税费相关基础知识
• 普通住房与非普通住房 • 各种坊间使用的价格之间有什么区别 • 住宅购入时间的认定 • 到底房子涉及哪些税
普通与非普通住房
内环内低于450万元/套 内外环之间低于310万元/套
· 合同价
· 评估价格
· 计税价格
· 开票金额
购房时间如何确定
产证登记日
通过两点时间 孰 先 来认定
契税单填开日
· 2005年5月31日前的预售合同可按照房屋交接书日期 · 公有住房可以按照生效的公有住房合同签订日期或收据时间
房产证发生过变更怎么办？
· 增加减少车位 · 夫妻之间进行变更 · 直系亲属之间赠与 · 发生继承 · 约定产证份额 · 产证遗失补办 以上这些常见的情况产证时间可以追溯到原产证登记日
· 共有人之间发生买卖（目前各区操作有所区别）
房屋产权转移涉及的税种
营业税及附加（2016年5月1日起改征增值税）
土地增值税（个人出售普通住房免征） 个人所得税 个人住房房产税（2011年1月28日起新购住房） 房产税（企业纳税人，从价和从租两种）
印花税（权力证照5元、产权转移书据）
获得房屋产权的方式
5层以上(含5层)的多、高层住源自，以及不足5层的老式公寓、新式里
弄、旧式里弄等，面积、价格附合
普通住宅标准且容积率≧1的住房
内
中 外
外环外低于230万元/套
单套建筑面积不超过140平方米
（注）：以上条件同时满足的，该房屋即为普通住宅。
反之，只要有一个条件不满足的即为非普通住宅
各种价格之间的区别
· 成交价
房产税人均免税面积为60㎡
传说中的首套（只有这里才讲首套），原有住房为房产税试点前购入且跟父母共有 的，本次新购的家庭唯一住房免征个人住房房产税 注：房产税征收对象为2011年1月28日后购入的住房，也就是增量房产
房产证上加/去名字
赠 与 与 买 卖 哪种方式划算？
案 例 分 析 一
孙大、唐二于2016年4月1日将东方路1881弄1号1002室的房屋 以449万的价格出售给沙小三和朱小四夫妻。 产证显示该房屋建筑面积140.01㎡，登记时间为2012年3月31日。 该房屋系孙大、唐二于2008年以150的价格一手购。 沙小三和朱小四为非本市户籍，二人无居住证且从未购房。 税费计算：
买卖到底怎么交税? （出售方部分）
个人所得税 个人出售不动产个税=（收入-购入价及合理税费）*20% 合理费用：指获得房产缴纳的契税、本次交易的营业税、房屋持有期间的贷款利 息、房屋装修费用（不超过购入价的10%） 符合条件也可以选择以下方式： 满五年唯一住房 免征 出售普通住房 按1%核定征收 出售非普通住房 按2%核定征收 拍卖房产取得收入 按3%核定征收