银川房地产市场分析
近年来，银川市围绕建设现代化区域中心城市的总体目标，加快城市化进程，在城市建设方面取得了历史性突破。

城市基础设施建设速度、投入、规模都是前所未有的，城市框架已经确定，“大银川”规模初步呈现。

新区建设全面展开，行政中心加快建设，重点开工和建成了50里北京路等横贯银川东西的六条大通道，目前银川市已有大型广场10个，大型公园15个，中小公园13个，大中小公园、广场共计38个，加上环城的“五湖四海”和银新景观水道，大银川的框架基本形成，塞上湖城的特色已经初步展现。

2006年银川经济指标数据
2006年银川房地产指标数据
一、经济发展水平
改革开放以来，特别是“十五”以来，银川市国民经济整体实力明显增强。

2002-2006年实现地区生产总值年均增长13.3% ，全市人均GDP在2005年达到2万元，是历史上经济发展最快最好的时期，为“十一五”经济发展奠定了良好的基础。

近年来，全市大力实施“兴工强市”战略，加大了工业投入，积极发展优势特色产业，同时，还打造新建了一批工业园区，带动第二产业进一步加速发展。

第三产业发展稳步推进。

服务业整体水平提升，成为推进城市化进程的重要力量。

随着经济的发展，产业结构调整力度加大。

第一、二、三次产业比例由2001年的10.4：41.3：48.3调整到2006年的6.6：46.1：47.3，第二产业提高了4.8个百分点，其中工业提高了7.9个百分点，这表明银川市兴工强市战略初显成效。

二、房地产市场主要数据指标
（一）房地产开发建设情况
房地产开发投资保持增长势头，对全市经济增长具有重要的带动作用。

2006年全市完
成房地产开发投资57.7亿元，占全市固定资产投资的24.8%，其中市辖三区完成房地产开发投资占全市房地产开发投资的93.65%，占市辖区固定资产投资比重为43.1%。

（二）房地产市场供求关系
（1）房地产市场供给情况
房屋施工面积和新开工面积略有增长，房屋供应结构更趋合理。

2006年房屋施工建筑面积和新开工面积中，住宅的建设面积分别占71.9%和77.3%，比去年同期增加4个百分点和1.7个百分点；办公写字楼所占比例分别为5.7%和3.8%，与上年同期也有增长；而商业营业用房的施工面积和新开工面积分别为142.6万平方米和62.2万平方米，比去年同期分别下降17.1%和16.1%。

商业营业用房过度开发的局面开始扭转，房地产开发企业对市场形势的判断更加准确。

（2）房地产市场需求情况
房地产投资与消费更趋理性，2006年商品房销售面积占当年竣工房屋面积的70.4%，比2005年提高了6.4个百分点。

虽然市场供给与需求双双下降，但需求下降的幅度小于供给下降的幅度，因此，降低了房屋空置面积。

经过“十五”期间银川市房地产业的快速发展，面对市场中存在的问题和国家的宏观调控政策，房地产开发企业投资更加理性。

而消费者对市场中90平方米以下中小户型住房供应量的增加，以及对不同户型可能采取的不同税收政策，也逐渐转变了住房消费观念，量力而行、适度消费和梯度消费的住房消费观念逐步被认可。

银川市房地产市场进入理性调整阶段。

（3）房地产市场价格
商品住房平均销售价格维持小幅上涨。

2006年市辖区办公写字楼和商业营业用房的平均销售价格下降幅度较大，带动商品房平均售价同比下降9.5%。

但是，商品住宅平均售价2243元/M2，同比上升6.4%。

办公写字楼、商业营业用房平均售价下降主要是供大于求的因
素导致。

对住房而言，品质优、区位好与其价格相适应的产品仍然有较旺盛的需求。

（4）房地产市场风险
（5）竞争楼盘比较
银川市主要楼盘销售价格比较单位：元
（6）目标客户分析
1）住宅类产品：当地有购房需求的工薪或白领；宁夏其他地区及西北地区有一定支付能力的客户，该部分客户大多倾向于在银川改善居住条件或投资。

2）写字楼产品：当地、本省或西北有一定规模的大中型公司，该部分客户多为自用和投资。

3）商业产品：当地商业产品不多，主要为当地、本省及西北的投资客户。

（7）消费者心理
根据银川市统计信息网2006年市场调查问卷结果，61.5%的人选择销售价格为1000-1500元/平方米的住房；选择1500-2000元/平方米占31.1%；选择2000-2500元/平方米占5.7%；选择2500-3000元/平方米占1.2%；选择3000元/平方米以上的仅占0.5%。

销售价格在2000元/平方米以下的住房的空置量均小于销售量，从这两组数据可以反映出，当前银川市住房消费群体的经济实力较低。