广州房地产业的宏观市场分析(doc 84页)一．．．．．．—1页始二．．．．．．．—40页始三广州房地产业发展概况．．．．．．．．．．——57页始四．．．．．．．．．—65页始五广州房地产市场竞争分析．．．．．．．．．．．——70页始六．．．．．．．．．．．．．．．—75页美国商业规划专家何瑞杰作了精辟分析：中国房地产所存在的一系列问题，跟中国现行带有浓浓厚厚的的行行政政色色彩彩有极大的关系。

如果我们的建设部部长承诺，在他的任期内把全国平均房价拦腰一刀，打压到每平方米1000元左右，那么，他将成为中国的格林斯潘，无论谁当总理，他都是中国最优秀的、深得万民拥戴的建设部部长。

而这是件轻而易举的事。

广东省财政厅已将消防车的云梯送到了他的窗口。

一一..最最新新的的房房贷贷利利率率（提高住房贷款利率和首付比例政策）——重点抑制”“房地产价格过快上涨”。

A A .. 0055年年房房地地产产业业增增速速将将低低0044年年预预计计约约为为2233%%，，从从22000055年年33月月1177日日起起，，央央行行将将取取消消商商业业银银行行对对于于个个人人住住房房贷贷款款的的利利率率优优惠惠，，根根据据，，个个人人房房贷贷年年利利率率最最低低将将提提高高00..22个个百百分分点点。

B B .. 同同时时，，对对于于房房地地产产价价格格上上涨涨过过快快的的城城市市或或地地区区，，个个人人房房贷贷的最低首期，将将由由目目前前的的两两成成提提高高到三成，具具体体调调整整方方式式将将由由各各个个城城市市的的银银行行自自己己决决定定，，不不搞搞一一刀刀。

C C .. 已已供供楼楼人人士士明明年年才才需需多多付付款款据据了了解解，，这这是是继继去去年年1100月月2299日日央央行行上上调调房房贷贷利利率率之之后后，，再再次次上上调调房房贷贷利利率率。

去去年年1100月月底底，，我我国国央央行行99年年来来首首次次加加息息，，其其中中个个人人房房贷贷的的利利率率上上调调了了00..2277个个百百分分点点。

供供楼楼者者每每万万元元房房贷贷，，每每年年要要多多给给2277元元利利息息。

这这次次加加息息曾曾引引起起了了一一阵阵提提前前还还贷贷的的风风潮潮。

D D .. 在在不不到到半半年年的的昨昨日日，，央央行行再再次次上上调调房房贷贷利利率率，，并并从从今今天天开开始始实实施施。

由由于于这这也也是是央央行行首首次次在在房房贷贷利利率率中中，，给给予予了了商商业业银银行行1100%%的的调调整整空空间间，，因因此此，，不不同同商商业业银银行行可可能能会会对对其其房房贷贷利利率率采采取取不不同同的的加加幅幅，，市市民民需需要要等等待待各各自自的的贷贷款款银银行行具具体体公公布布。

频频频频加加息息是是为为遏遏止止炒炒楼楼套套利利，，从从刚刚刚刚公公布布的的各各地地房房产产价价格格以以及及投投资资情情况况的的数数据据显显示示，，去去年年至至少少有有660000亿亿元元的的国国际际热热钱钱进进入入了了内内地地，，而而股股市市低低迷迷导导致致这这部部分分钱钱集集中中涌涌向向了了房房产产市市场场，，加加上上内内地地不不少少房房产产投投机机者者的的加加入入，，从从而而造造成成了了上上海海、、北北京京、、杭杭州州等等地地房房产产价价格格的的虚虚高高，，给给房房产产市市场场带带来来不不健健康康的的非非稳稳定定因因素素。

以以某某市市民民向向银银行行借借了了1100万万元元的的商商业业性性房房屋屋贷贷款款，，分分1100年年还还清清的的个个案案计计算算，，每每年年最最多多就就需需要要多多给给881100元元利利息息，，最最少少也也需需要要多多给给220000元元的的利利息息，，每每月月的的供供楼楼款款增增加加幅幅度度也也在在1166..66元元到到6677..55元元之之间间。

二二..优优惠惠利利率率新新政政策策a a )) 自自33月月1177日日央央行行上上调调个个人人住住房房贷贷款款利利率率以以来来，，各各家家银银行行都都在在紧紧急急制制定定最最新新房房贷贷利利率率执执行行政政策策。

中中行广广东东省省分分行行率率先先打打破破沉沉默默，，称称将将对对购购买买第第一一套套住住房房的的申申请请人人分分档档执执行行下下浮浮1100%%的的最最优优惠惠利利率率((通通过过了了该该行行信信用用审审核核，，即即可可获获得得下下浮浮1100%%的的最最优优惠惠房房贷贷利利率率。

以以55年年以以上上贷贷款款为为例例，，房房贷贷利利率率为为55..5511%%))。

如如果果不不是是第第一一套套住住房房按按揭揭，，则则实实行行下下限限管管理理的的浮浮动动利利率率..b b )) 招招商商银银行行广广州州分分行行是是股股份份制制银银行行中中首首先先明明确确表表示示会会对对55年年以以上上住住房房按按揭揭执执行行最最优优惠惠利利率率的的银银行行。

也也有有少少数数银银行行例例外外。

记记者者了了解解到到，，某某银银行行广广州州分分行行将将直直接接执执行行央央行行基基准准利利率率，，除除对对少少数数优优质质客客户户有有优优惠惠考考虑虑外外，，并并无无任任何何下下浮浮。

三三..中中介介费费新新规规定定A.一手楼也要交中费(标志着中介的服务价值得到体现)争争议议多多时时的的““一一手手代代理理的的中中介介服服务务费费应应否否由由购购房房者者支支付付””终终于于被被确确定定下下来来：收收！！市市物物价价局局、、市市房房管管局局已已通通过过此此项项中中介介收收费费新新规规定定，，最最快快可可能能在在55月月11日日实实施施((今今早早，，广广州州几几家家最最大大的的一一手手代代理理行行““中中原原””、、““合合富富””、、““方方圆圆””、、““经经纬纬””向向记记者者承承认认已已知知此此事事))。

一一直直以以来来，，一一手手楼楼交交易易的的中中介介佣佣金金是是不不能能向向买买家家收收取取的的（（997711号号文文有有规规定定））。

目目前前广广州州的的一一手手代代理理基基本本是是独独家家的的，，市市物物价价局局也也曾曾明明确确““谁谁委委托托谁谁付付费费””。

以以前前曾曾有有楼楼盘盘销销售售代代理理公公司司在在签签署署认认购购书书时时，，向向购购房房者者收收取取22000000－－33000000元元的的综综合合服服务务费费用用，，其其解解释释是是因因为为置置业业者者买买房房时时他他们们提提供供了了相相应应的的各各项项服服务务，，因因此此要要收收这这笔笔酬酬劳劳。

但但是是，，此此次次中中介介收收费费新新规规定定则则明明确确：：““一一手手房房交交易易，，可可以以向向买买卖卖双双方方各各收收不不超超过过房房价价11%%的的中中介介佣佣金金””。

比比如如，，买买一一套套标标价价5500万万元元的的一一手手房房，，以以前前购购房房者者只只需需““实实打打实实””给给足足5500万万元元就就可可以以了了，，但但今今后后则则要要增增加加55000000元元的的中中介介费费。

B B ..二二手手中中介介费费将将降降低低新新规规定定还还涉涉及及二二手手楼楼交交易易和和租租赁赁。

（（新新规规定定是是向向租租赁赁双双方方各各收收一一个个月月租租金金作作为为佣佣金金））。

今今后后的的二二手手楼楼交交易易，，买买卖卖双双方方合合计计可可收收00..55--22..55%%的的佣佣金金，，另另对对一一些些““后后延延服服务务””项项目目，，比比如如水水电电过过户户等等，，中中介介公公司司也也可可收收取取一一定定的的服服务务费费。

帖帖士士::中中介介公公司司欢欢迎迎““收收费费””新新规规，，买买楼楼市市民民却却喊喊““不不爽爽““。

四四..土土地地政政策策（土地“新政策”胎动 中央政府酝酿“收权”）房房地地产产出出现现““地地荒荒””？？广广州州““地地荒荒””说说法法：：11月月2255日日，，在在广广州州第第二二届届地地产产峰峰会会上上，，广广州州十十大大地地产产巨巨头头集集体体认认定定政政府府土土地地供供应应不不足足，，地地价价过过高高，，在在很很大大程程度度上上导导致致市市场场供供应应量量减减少少，，房房价价上上涨涨。

发发展展商商们们强强烈烈呼呼吁吁，，政政府府增增加加土土地地供供应应，，控控制制土土地地价价格格。

A A ....深深度度分分析析：：""地地荒荒""只只是是借借口口 土土地地充充足足无无碍碍房房价价““地地荒荒””房房价价便便会会狂狂涨涨，，这这一一说说法法不不成成立立而而且且极极为为牵牵强强。

广广东东省省土土地地学学会会理理事事长长沈沈彭彭表表示示，，从从公公开开拍拍卖卖市市场场取取得得的的土土地地，，其其地地价价成成本本所所占占房房价价的的比比重重也也仅仅约约3300％％。

国国土土资资源源部部负负责责人人：：房房价价猛猛涨涨与与土土地地供供应应无无关关。

B B ..北北京京大大学学经经济济研研究究中中心心教教授授平平新新乔乔他他根根据据中中国国《《房房地地产产开开发发统统计计年年报报》》得得出出结结论论：：土土地地购购置置价价的的上上涨涨，，是是导导致致房房价价上上涨涨的的一一个个主主要要原原因因。

他他分分析析指指出出，，土土地地价价格格每每上上升升１１个个百百分分点点，，楼楼盘盘价价格格会会上上升升００．．７７８８个个百百分分点点。

为为此此，，22000055年年政政府府要要建建立立国国有有土土地地收收益益基基金金。

C C ..国国资资部部副副部部长长李李元元：：商商品品房房开开发发不不会会出出现现地地荒荒李李元元指指出出，，不不能能简简单单地地将将房房价价上上涨涨的的原原因因与与新新的的土土地地审审批批制制度度挂挂钩钩，，房房价价上上涨涨的的原原因因是是多多方方面面的的，，其其中中包包括括人人为为的的““炒炒作作””。

房房价价涨涨跌跌难难料料业业内内专专家家认认为为，，未未来来房房价价受受以以下下几几个个因因素素影影响响：：一一、、加加息息。

可可以以肯肯定定的的是是，，加加息息对对房房地地产产市市场场一一定定产产生生负负作作用用，，房房价价将将为为此此拖拖累累，，向向下下游游移移，，最最低低限限度度是是房房价价至至少少不不再再上上涨涨，，房房价价持持续续上上涨涨多多年年的的趋趋势势受受到到控控制制。

二二、、人人民民币币升升值值。

现现在在，，人人民民币币始始终终面面临临升升值值的的压压力力，，人人民民币币升升值值意意味味着着人人们们购购买买的的资资产产也也升升值值，，房房价价就就会会上上涨涨。

三三、、供供求求。

理理论论界界一一致致认认为为，，供供求求因因素素是是影影响响房房价价的的最最终终原原因因，，据据估估计计，，明明年年房房屋屋新新增增供供量量将将与与今今年年相相当当，，房房价价至至少少将将保保持持今今年年的的水水平平。