房地产产品要素构成
用 地 选 择
50% 规 划 设 计
30% 销 售 执行
20%
设计管理的宏观意识
设计管理工作应具有项目整体目标的总体意识
设计管理工作应具备考虑营销、施工、配套等开 发建设各环节综合因素的综合意识 设计管理工作应具有全过程成本控制的意识 规划设计成果决定了70%-85%的项目成本，是 决定房地产项目开发成本的极其重要因素
占地面积 (平方米)
规划建面 (平方米)
80,787 约300,000 约300,000 1,027,444
土地获取 时间A
2003.09.23 2003.11.04 2003.10.22 2004.03.25
开工时间 B
开盘时间 C
B－A 天
131 110
C－A 天
270 249 234 238
87,925 181,942 164,200 733,889
人均设计 ＝∑ 管理面积
（
) ÷设计总人数
（ 建议A 为20％；B为50%;C为30％）
例
某房产集团公司07年人均设计管理面积一览
规划面积之和 深圳公司设 计部 方案面积之和 施工图面积之和 设计部人数 规划面积之和 北京公司设 计部 方案面积之和 施工图面积之和 30万㎡ 48万㎡ 48万㎡ 18人 62万㎡ 33.6万㎡ 15.1万㎡ 1.69万㎡/人 2.46万㎡/人
注重制定合理的设计各阶段工作周期，影响到设计质量以及项目成本。
拿地节点 论证阶段 策划阶段 设计管理阶段
概念规划
概念规 划草案 不做限定 概念规 划方案 75天
实施方案
方案设 计 扩初设 计
施工图
95天
55天(多层) 70天(高层)
设计周期225/240天
例
项目周期统计表
区 上海 南京 苏州 无锡 北京 项目名称 顺驰蓝湾 滨江奥城 湖畔天城 天鹅湖
67 97
129 202
合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率 管理工作的高效准确保证
设计管理工作的高效率运作是控制设计质量的重要保证
设计管理工作的准确性对项目的质量以及工程成本有着直接的影响
设 计 管 理 效 率 指 标 控 制
人均设计管理利润效益指标-----（元/人）
人均设计管理面积指标-----（平方米/人）
建立并实施全过程的技术管理制度及流程 3. 实行限额设计；建立完善的图纸审核管控制度
当前设计单位普遍存在着设计不精、深度不够的情况。 这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更， 给工程造价控制带来一定的难度。 必须依据开发经验和投资估算的要求，有效地确定设 计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核 激励机制明确项目总体目标，做为具体工作纲领
建立并实施全过程的技术管理制度及流程
合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率
构建完善良好的管理团队
构筑完善的规划设计管理架构 培养良好的专业以及综合素质 建立科学有效的管控流程 保证管理工作的高效准确 合理的企业营运机制
设计管理的宏观意识
1、全员成本意识 （1）部门间密切协作 （2）各专业工程师尽职尽责
2、市场与客户意识 （1）加强对市场的了解，把握房 地产市场的发展方向。 （2）了解与分析客户需求，把握 产品发展趋势。
4、管理程序与制度 （1）完善甲方设计标准 （2）坚持全程优化设计 （3）专家会议评审制度 （4）内部审核制度化
提升企业品牌和竞争力
企业的竞争实质上是 产品的竞争 名牌产品造就品牌企 业 规划设计造就产品的 品质、成本和品牌
产品要素构成
设计管理宏观意识
设计管理根本目标
设计管理成果体现
房地产开发商规划设计管理工作的意义
----------- 决定了项目的品质、成本和品牌
二、设计管理工作实施的关键方面
首先应树立管理的宏观意识，理解其意义，明确目的，把握关 键，将管理工作落实到规划设计各阶段工作的重要环节中。
工程施工配合、销售配合及入住配合
项目成本估算
成本测算及目 标成本拆分
预算、标底、合同价
进度款、工程变更、 招标采购
结算
合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率 设计阶段成本管理控制方式
成本部门制定项目目标成本。 设计管理控制目标成本偏差率。
目标成本首先须合理，建立在长 期数据库积累的基础上。
•结构含钢量偏差率； •景观造价偏差率； •示范区成本偏差率； •材料设备选用偏差率； •设计费偏差率 。。。。。
设计部人数
规划面积之和 上海公司设 计部 方案面积之和
17人
63.84万㎡ 39万㎡ 3.38万㎡/人
施工图面积之和
设计部人数
39万㎡
13人
建立并实施全过程的技术管理制度及流程
工作方法（五原则）： 一严谨 三执行 二协调 四跟进 五总结
1、建立以流程为基础的设计管理规范化体系 例1：设计管理业务总流程 例2：项目规划设计总流程
设计管理工作经验汇报
一、设计管理工作的意义 二、工作实施的关键方面 三、限额设计的初步探索 四、管理中部分经验教训
CONCEPT DESIGN
汇报提纲
一、设计管理工作的意义
当今房地产业的竞争日益加剧，产品精益求精，力求完美提升总体回
报。随着社会总体生活水平的提高，成熟房产公司项目开发开始着眼 于体现生活的高质量、高品味、高效率。 有效的成本控制、精益求精的产品设计与创新已经成为提升企 业竞争的核心工作。企业的设计管理部门从中承担着主要的职能。 开发商只有充分了解拟开发项目的规划设计特点，才能有效地协调设 计师的工作、调动各方面积极性，进行高效管理，使开发项目的成 果达到预期的目的。 规划设计管理工作涉及的方面和细节繁多，要求综合考虑技术、经济、 管理等各方面因素。必须具备优秀的规划设计、良好的环境景观、适 宜的技术指标、功能齐备合理的平面布局、优良的材料设备、富有特 色的建筑外观、精雕细凿的建筑装修，以及舒适详和的文化氛围等等， 重视追求细节设计，创新理念。
例
某集团地产公司设计费统计（元/ ㎡）
分类 公司 规划概 念方 案 方案+ 建筑扩 初 结构、设备 扩初+施工 图 景观方案+ 扩初 +施工图 样板房+ 室内设 计 其他 总计
深圳公司 --国内单位
武汉公司 项目 上海公司 项目
25 0.75 3.45 0.59 7.77
23 39.10 15.98
例3：设计文件档案管理工作指导
建立并实施全过程的技术管理制度及流程 2、制定严格编制、审核初步设计概算以及施工图预算的流程
设计概算是从最基本的单位工程概算编制开始逐级汇总 而成的，分为单位工程概算、单项工程综合概算、建设 工程总概算三级。总概算从项目立项开始到项目竣工交 付使用整个过程的全部建设费用。 施工图预算是设计阶段最后的一道把关口，其编制深度 细化到不仅是工程量准确、材料分析正确，还要在审核 过程中由各个相关单位、部门进行综合会审、优选，反 复调整后最终定稿，其中包括专业间的融合度审核、各 个定价材料的品牌及价格、拟专业分包项的预算与审核 等。为以后的各个环节的成本控制打下基础。 相对于一个十万平方米左右规模的住宅项目而言，合理 的施工图预算时间一般不要少于两个月的时间。
乃项最在基 至目终明于 项的又确良 目设可的好 的计以管的 总工最理设 目作大目计 标目程标管 。标度指理 ，的导团 达下队 成运， 作 ，
合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率
掌控设计工作成本管理的首要工作在于明确成本目标 成本目标制定的关键环节在于重视设计预算的编制 项目定位 设计方案 工程成本总目标 法规、规范、规费 设 计 预 算 管 控 表 设 计 管 理 工 作
针对突破了造价指标的专业及具体部分，须分析原因， 用设计修改的办法加以解决。克服只顾画图、不顾算 帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工 程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，控制 工程造价。
建立并实施全过程的技术管理制度及流程 3. 实行限额设计；建立完善的图纸审核管控制度
加强出图前的审核工作，以求得提高设计质量，将工程 变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的 成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费 的代价最小，可取得的效果最好。在施工图出图前加强 审核管理工作，可最有效的减少不必要的成本浪费。
3、对设计公司的管理与协调 （1）做好设计招标 （2）做好合同管理 （3）实行中期沟通、监督 （4）落实奖惩措施
设计管理工作的根本目标：
提升产品品质
缩短开发周期 降低开发成本
设计管理工作成果体现 高效的设计管理工作是导致高效项目运营的基础。 减少项目资金时间成本 （提高资金周转率）
提高项目销售收入
2004.09.18
2004.10
64
187
158
重庆
晋中 郑州 洛阳
2004.6 2004.8 160,300 753,700 205,754 200,900 600,000 估205,754 平均 2003.11.14 2004.04.22 2004.04.25
60
113
120 183 177
2004.03.06 2004.05.15 2004.04.01 2004.10.16 2004.07.01 2004.09.01
合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率 管理工作的高效准确保证
“人均设计管理面积”指标 开发规模加大，并不意味着人数势必呈同比例的增加， 而是应该通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效 率，保证设计部门高效率运作。
效能
平衡点
多项目制下
人数
合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率 管理工作的高效准确保证 规划总面积x A% 方案总面积x B% 施工图总面积x C%