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房地产设计管理工作经验汇报
•二、设计管理工作实施的关键方面
•首先应树立管理的宏观意识，理解其意义，明确目的，把握 关键，将管理工作落实到规划设计各阶段工作的重要环节中。
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房地产设计管理工作经验汇报
设计管理实施的关键方面
•构建完善良好的管理团队 •全员明确项目总体目标，做为具体工作纲领
的发挥； • 直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会有更积极的
作用； • 设计阶段设计费用应基于“设计成本预算”文件为依据而确定的。
• 应避免两种现象： •为节省成本而压低设计费
•为追求效果设计费失控
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房地产设计管理工作经验汇报
合理设计费标准：
• 根据具体的项目性质、设计要求、选择设计单位的不同设 立设计费支付标准，如
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房地产设计管理工作经验汇报
•房地产产品要素构成
•用 地 选 择 •50%
•规 划 设 计 •30%
•销 售 执 行 •20%
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房地产设计管理工作经验汇报
设计管理的宏观意识
•设计管理工作应具有项目整体目标的总体意识
•设计管理工作应具备考虑营销、施工、配套等开 发建设各环节综合因素的综合意识
管理面积
•＝∑
•规划总面积x A% •方案总面积x B%
•÷设计总人数
•施工图总面积x C%
•（ 建议A 为20％；B为50%;C为30％）
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房地产设计管理工作经验汇报
•例 某房产集团公司07年人均设计管理面积一览
规划面积之和
30万㎡
深圳公司设 计部
方案面积之和 施工图面积之和
48万㎡ 48万㎡
于体现生活的高质量、高品味、高效率。
•有效的成本控制、精益求精的产品设计与创新已经成为提升企
业竞争的核心工作。企业的设计管理部门从中承担着主要的职能。
•开发商只有充分了解拟开发项目的规划设计特点，才能有效地协调设
计师的工作、调动各方面积极性，进行高效管理，使开发项目的成
果达到预期的目的。
•规划设计管理工作涉及的方面和细节繁多，要求综合考虑技术、经济、 管理等各方面因素。必须具备优秀的规划设计、良好的环境景观、适 宜的技术指标、功能齐备合理的平面布局、优良的材料设备、富有特 色的建筑外观、精雕细凿的建筑装修，以及舒适详和的文化氛围等等， 重视追求细节设计，创新理念。
•由规划设计工作占用的开发关键时间节点耗用的 •项目成本
•设计部门管理人员的人力资源成本
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房地产设计管理工作经验汇报
•合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率
设计管理工作成本管理
•设计费用本身就是规划设计成本的直接构成部分； 合理的设计费取定是保证质量与进度的基本条件之一。
• 合理的设计费用有利于设计单位选择的合理性 ； • 合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和设计师积极性
•设计成本管理与成本部门的进程关系
•项目立项
•主体结构开工
•论证阶 段
•策 划 定 位 阶 段
•设计阶段
•开盘销 •竣工 •入住 售
•工程施工阶 段
•销售阶段 •入住阶段
•营 销
•设 • 多 方 案 比
计
较
• 概念规划
草案
•工
程
•成 本
•项 目 成 本 估 算
•（设计成本预算管控 表）
•概 念 规 划 设计管理
•建立并实施全过程的技术管理制度及流程 •合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率
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房地产设计管理工作经验汇报
•构建完善良好的管理团队
•构筑完善的规划设计管理架构 •培养良好的专业以及综合素质
•建立科学有效的管控流程 •保证管理工作的高效准确
•合理的企业营运机制
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• • • • •
顺驰领海 308,700 413,600 2003.12.08 2004.02.10 2004.06.12 64
187
蓝调国际 公寓
79,717
219,000 2004.04.13
2004.09.18
158
奥林匹克
2004.6 2004.8
2004.10 60 120
城市艺墅 160,300 200,900 2003.11.14 2004.03.06 2004.05.15 113 183
•2、制定严格编制、审核初步设计概算以及施工图预算的流程
•设计概算是从最基本的单位工程概算编制开始逐级汇总 •而成的，分为单位工程概算、单项工程综合概算、建设 •工程总概算三级。总概算从项目立项开始到项目竣工交 •付使用整个过程的全部建设费用。
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房地产设计管理工作经验汇报
•例
项目周期统计表
区 上海 南京 苏州 无锡
北京
重庆
晋中 郑州 洛阳
项目名称
占地面积 (平方米)
规划建面 (平方米)
土地获取 时间A
开工时间 开盘时间 B－A C－A
B
C
天
天
顺驰蓝湾 87,925
80,787 2003.09.23 2004.02.01 2004.06.19 131 270
2.46万㎡/人
设计部人数
18人
规划面积之和
62万㎡
北京公司设 计部
方案面积之和 施工图面积之和
33.6万㎡ 15.1万㎡
1.69万㎡/人
设计部人数17人源自规划面积之和63.84万㎡
上海公司设 计部
方案面积之和 施工图面积之和
39万㎡ 39万㎡
3.38万㎡/人
设计部人数
13人
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房地产设计管理工作经验汇报
– 国内一线品牌设计公司--元/M2 – 国内二线品牌设计公司--元/M2 – 国外一线品牌设计公司--元/M2 •例 – 国外二线品牌设计公司--元/M2
•万科：
•北京、上海、深圳： 55元/㎡
•广州公司：
50元/ ㎡
•其他地区公司： 45元/ ㎡
•某集团地产公司设计费统计（元/ ㎡）
分类
公司
深圳公司 --国内单位 武汉公司
注重制定合理的设计各阶段工作周期，影响到设计质量以及项目成本。
• 拿地节点
• 论证 阶段
• 策划 阶段
• 设计管理阶 段
• 概念规划
•概念规 •概念规 划草案 划方案
• 实施方案
•方案设 •扩初设
计
计
• 施工 图
• 不做限定 • 75天
• 95天
• 55天(多层) • 70天(高层)
•设计周期225/240天
•含钢量等土建造价
•成
•材料部品造价
•本
•景观造价
•控
•示范区造价
•设计变更签证率
•制 •合理的设计费
对设计人员而言是本质性任务。
• 应避免两种现象：
•不计成本地追求设计效果 •成本不合理导致品质丧失
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房地产设计管理工作经验汇报
•合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率
设计周期环节管理
•方 案 设计管 理
•扩 初 设计管 理
•施 工 图 设计管理
•工程施工配合、销售配合及入住配合
•成 本 测 算 及 目 标成本拆分
•预算 、标底、合同 价
•进度款 、工程 变更 、 招标采购
•结算
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房地产设计管理工作经验汇报
•合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率 •设计阶段成本管理控制方式
“人均设计管理面积”指标
• 开发规模加大，并不意味着人数势必呈同比例的增加，
而是应该通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效 率，保证设计部门高效率运作。
•效能
•多项目制下
•平衡点 •人数
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房地产设计管理工作经验汇报
•合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率 •管理工作的高效准确保证
•（ •) 人均设计
房地产设计管理工作经 验汇报
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2020/11/19
房地产设计管理工作经验汇报
•
一、设计管理工
作的意义
•
二、工作实施的
关键方面
•
三、限额设计的
初步探索
•
四、管理中部分
经验教训
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•CONCEPT DESIGN
• 汇报提纲
房地产设计管理工作经验汇报
•一、设计管理工作的意义
• 当今房地产业的竞争日益加剧，产品精益求精，力求完美提升总体回 报。随着社会总体生活水平的提高，成熟房产公司项目开发开始着眼
3、对设计公司的管理与协调 （1）做好设计招标 （2）做好合同管理 （3）实行中期沟通、监督 （4）落实奖惩措施
• 2、市场与客户意识
• （1）加强对市场的了解，把
握房
地产市场的
发展方向。
• （2）了解与分析客户需求， 把握 产品发展趋势。
•• 4、管理程序与制度
• （1）完善甲方设计标准 • （2）坚持全程优化设计 • （3）专家会议评审制度 • （4）内部审核制度化
成本部门制定项目目标成本。 设计管理控制目标成本偏差率。
•目标成本首先须合理，建立在长 期数据库积累的基础上。
•结构含钢量偏差率； •景观造价偏差率； •示范区成本偏差率； •材料设备选用偏差率； •设计费偏差率 •。。。。。
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房地产设计管理工作经验汇报
•合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率 •设计阶段成本管理控制方式
•设计管理工作应具有全过程成本控制的意识 •规划设计成果决定了70%-85%的项目成本，是 决定房地产项目开发成本的极其重要因素