COUNTIF($S$21:$AV$44,“>=500000”)COUNTIF($S$21:$AV$44,“<=300000”)（统计 300000-500000之间的数值的个数）； 单边量求解： 公式审核：
2、价格表的制定
温馨提示
1. 小心！价格表上的数字就是钱，一个小数点 都不能差。
2. 如果你用过于复杂的方式制订价格表，一定 是方式错了！
市场比较法进行步骤
1、筛选可比楼盘
五同法（同区域、同类型、同客户、同产品、同时段）
2、确定项目权重 3、各项目打分 4、比准价形成
根据与项目的竞争关系。评定指标： 1)客户重叠程度2）和项目距离的远近
比准指标： 区位类：区域印象/发展前景/周边环境/交通规划/生活便 利性 规划设计指标类：项目规模/容积率/商业配套/车位数量 比/园 林规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及设施 户型结构类：实用性/采光通风/赠送面积/户型创新 景观及视野：景观内容/景观面宽 品质展示类：建筑外观/园林效果/公共部分品质/物管形 象/ 项目品牌类：发展商品牌/专业团队/前期推广形象
定价方法及价格表制作分享
关于房地产价格的思考
一般商品定价的原则： 制造成本+ 营销费用+管理成本+行业规律利润+税费=销售价格
房地产的价格是不是也都这样来的？ 定什么样的价格才是最合理的？ （我们都会遇到定高、定低的情况？）
本次分享的主要内容 定价方法 价格表制作
价格报告撰写
1、定价方法
2、价格表的制定
层差
楼体
高
层 外
远景
庭
20F
中
内圈逐渐变窄/外圈逐渐开
层
扬
15F
低
层
内 庭
园景
Ⅰ园景:高-中-低
29
28
30
27
30
26
30
低
25 24
30 30
23
30
22
30
21
30
20
30
19
50
18
50
17
50
中
16 15
50 50
14
50
13
50
12
50
11
50
10
80
9
80
8
80
高
7 100
必须要记住的一些公式
2、价格表的制定 求和：sum; 最大值：max; 最小值：min; 排序：RANK(AK27,$D27:$AZ27) 取整：ROUND($C$23*C20/10,0)*10; 数数：count; 平均值：average; 统计公式：COUNT($S$21:$AV$44)-
市场比较法
项目均价算法：
因素
项目 项目 修正均价 权重
本项目 Px
项目a pa
均价a a
项目b pb
均价b b
项目c pc
均价c c
项目d pd
均价d d
项目均价＝∑权重i×均价i×Px /Pi(i=a～d)
在售项目价格修正： 速度修正、时间修正
2、价格表的制定
价格表的制定过程
总体均价制定
3、价格报告
关于价格报告的撰写
价格目标往往需要沟通，不一定都是追求利润最大化，而是根据开发 商开发商的实际情况来定（利润、销售速度、回款速度、品牌） 定价策略确定 定价方法的选择 生成价格表后一定要验证，并且提出入市均价建议 模拟一个开花图，模拟销售，提出推售建议
3、价格报告
关于汇报的几点提示
信心
——价格报告的目的性非常明确，项目组的信心将直接影响到客户的决策，如果 自己只有八成把握，那就别希望客户100％接受你的观点。
聚焦
——价格报告不宜过长，重点凸出，尤其是给老板汇报的方案更要简洁明了。
预先准备好一切
——除了打印装订等准备工作以外，作为汇报者还必须进行的准备就是报告的介 绍，而不是无休止的进行报告的修改，有时候必须掂量一下修改报告与睡觉 的价值孰轻孰重，汇报前24小时进行努力的边际效益是递减的。
2、价格表的制定
打分表的最要项目解析
最小值：合计分数的最小值； 最大值：合计分数的最大值； 差值：合计分数与最小值之间的差值； 最大差值：各差值得最大值，具有较为重要的意义，为最大朝向差值按 比例分配的依据； 差分值：差值/最大差值 最大朝向差：同一平面上最好和最差的差； 最大朝向均差：最大朝向差除以最大差值； 打分朝向差：最大朝向均差乘以差分值； 基准值：价格标准值； 手动调差：根据对项目理解及其他情况对项目各栋价格作最后的调整；
2、价格表的制定
变量X
•单价形成=基准价+朝向差+层差
跳差
爬楼打分、 权重、最大
朝向差
2、价格表的制定
朝向差
朝向差不会影响项目的均价，而是决定均价在同一平面上 的分布，对销售结果产生着直接的影响：
– 均衡销售：尽量缩小朝向差；
– 在销售前期消化部分难点单位（噪音、污染或其他特殊原 因）：尽量拉大平面朝向差；
6 100
5 100
4
0
Ⅱ远景：中-高-低
50
50
50
低
50
50
50
50
80
80
80
80
高
80 80
150 景观面充分
80
80 120
越过遮挡
80
80
80
中
50 50
50
100
0
2、价格表的制定
层差
层差是解决各楼层价格分配，层差影响各楼层段的去化速度： – 先消化高层单位：尽量减少层差； – 先消化低层单位：尽量增加层差； - 中高低楼层均开花：中间层差大，两端层差小
定价的定义
定价是从客户的角度，精确衡量一个产品价值的过程 定价是一种艺术，一种高风险的“赌博”
1、定价方法
定价的过程
竞争格局
企业目标 项目定位产品定价Βιβλιοθήκη 市场预测1、定价方法
定价的方法
市场定价模式 市场比较法 租金还原法 成本利润推算法 同区域物业参考法 自成一体，以我为主
产品拟合度 住宅物业 商业物业比较通用的定价方法 与展商心里的“算盘” 项目区域内无参考项目 同期市场无任何产品可参考
最大朝向差确定
价格表制作过程
层差（竖向差）确定
折扣率及销售促销折算
价格表完成 价格验证
2、价格表的制定
成表因素
住宅
• 价格制定考虑因素： 景观 朝向 视野 户型结构 采光 面积大小 通风 噪音
商业
• 价格制定考虑因素： 项目整体位置 临街面状况 楼层状况 与主力店关系 铺面与交通关系 铺位面积 层高 使用率 进深比