深圳万科房地产有限公司融资状况分析摘要由于近几年我国的经济发展不断向前，我国房地产行业也受到很大的冲击，这对整个房地产市场来说既是前所未有的机遇，也是史无前例的巨大挑战。

自有资金的缺乏和融资问题层出不穷都对国内各大房地产商产生了重大影响，这些问题甚至动摇了整个房地产行业的发展。

过于狭隘的融资形式已经无法跟上房地产行业整体的发展速度。

因此，探索多元化的房地产融资渠道必将是房地产行业未来发展的趋势[1]。

目前就我国房地产企业在投融资方面的活动中出现了不可忽视的问题以及挑战，在分析了我国过去房地产企业的投融资方式之后，再结合目前房地产市场投融资活动的现状以及出现的问题，探究了在经济发展的新形势下房地产企业投融资活动的新形式：一是利用房地产基金进行融资；二是将经营性物业抵押贷款进行融资；三是企业资金证券化进行融资[2]。

正文有五个章节，首先将会对研究的背景及意义进行阐述，然后根据国内外房地产企业当前的融资状况及其表现形式，分析国内外房地产企业投融资方式之间存在的差异。

再有就是介绍传统的房地产企业融资方式以及传统融资方式下存在的问题，引入了以万科房地产企业为案例的创新型融资模式的探索，万科房地产企业在融资方式上也存在缺陷需要解决措施。

最后全面、系统、多方位地总结了我国房地产行业融资方式中存在的不足，并且为了使我国房地产行业向好的方向发展找出了解决问题的建议及方法。

关键词：房地产行业，投融资，万科，建议及方法第1章绪论1.1 研究背景由于我国经济的一步步健康发展，城市化水平的不断提高，房地产行业作为一个需要大量且密集资金来运作的行业，而发展较为滞后的房地产投融资市场必将会拖垮房地产整个行业的健康发展。

同样，受其影响的房地产市场上的现房供给对日渐高涨的房价也起着消极作用，而且目前由于我国房地产行业过分的依赖银行提供的各种各样的信贷工具导致房地产市场上的融资问题屡见不鲜。

平抑高涨的房价很容易出现的“房地产泡沫”，伴随着更多金融风险的出现，这对中国目前还算健康良性且持续发展的经济趋势是极其不利的[3]。

东京奥运会之后日本经济发展迅猛，然而以1985年9月由美国牵头的“广场协议”签订为导火索，迫使当时日本的房地产泡沫破灭，对当时的日本经济带来了前所未有的冲击，造成了近十年的日本经济萎靡不振。

而国内有很多的经济研究学者都以日本房地产行业泡沫为例子参照其大量的数据研究并进行了对比，得出了十分有价值的结论。

但是日本的房地产行业的泡沫危机是不会发生在中国的，因为日本当时出现的泡沫经济下的背景和市场融资环境与我国都有着重大的区别，我国目前的经济发展的大趋势还是十分可观的，只是其内在的原因还需要我们进行深入的分析。

1.2 研究意义企业的自有资金是一家企业能够保持其经营运作灵活性的关键，不论是企业成立之初还是企业期间发展起来之后，充足的资金储备都是必不可少的。

因此，融资在这个过程中起到的作用不言而喻。

但又因房地产企业资金的融通性和对国家出台的金融政策及资本市场有着较强的依赖性，所以通过对房地产企业融资状况的整体分析发掘这其中出现的各种问题，提出一些针对这些问题的解决措施，从而使得房地产企业的投融资计划能够适应现在我国出台的政策和变幻莫测的房地产市场，保证资金能够运作正常且流畅。

在房地产行业的发展中资如何获得自始至终都是其发展道路上不可避免的问题。

在房地产行业的资金链管理过程中贯穿始末的两大困扰：一是融资渠道逐渐变得单一，二是国家出台的相关融资政策不全面，这些因素都严重影响了房地产市场的健康发展。

作为资金密集型行业的典型代表之一，房地产行业需要大量的资金且投入周期之长，再加上获取收益之慢，因此为确保企业能够安全运作就必须有稳定的资金量储备。

但就是由于这些因素导致的房地产行业发展过热，政府部门才会不得已接连出台新的调控政策来稳定房价的过快增长，预防因房地产业过快发展而引发出的一系列金融风险。

不少中小型房地产企业由于存在融资渠道单一化、融资成本过高，导致其企业面临了融资风险过大等严峻的问题，就算是大型的房地产企业代表--万科房地产有限公司也面临着这一问题。

因此分析当前房地产行业的融资状况是有重大意义的。

1.3 研究内容本文的研究内容主要是对我国当前的房地产行业融资现状的分析找出其在我国这个经济市场快速发展的背景下存在的一系列问题并提出这些问题的解决建议。

首先以国内外房地产行业的发展趋势为背景进行分析；其次要对房地产行业有更深一层的了解，其中包括房地产行业融资途径、融资方式、融资模式及其表现形式等；再有就是以实际中存在的万科房地产企业为例进行分析，分析该公司在国家对房地产行业宏观调控下的经营管理模式，这其中无可厚非，融资活动有着重大的意义；最后指出万科房地产企业在融资活动中存在的问题和不足之处，并依据对创新性融资模式的探索找出解决这些问题的方法提出相应的建议。

1.4 论文组织第一部分是论文绪论，简单介绍本文的研究背景进而引申出研究的意义，进一步介绍本文的主要研究内容并构造出基本的研究框架。

第二部分是了解在国内外经济发展的大环境下房地产行业的发展趋势，再有就是对现阶段国内外房地产市场融资状况进行分析，其中包括分析该行业融资的特征，途径，表现形式等在国内的房地产市场和国外一些国家的房地产市场存在的区别。

第三部分是主要以万科房地产有限公司为例进行深入的分析，分析该企业的经营状况及管理模式下融资活动中存在的问题。

第四部分是万科房地产企业在我国经济发展的大环境下进行融资活动的方式，其中包括传统的融资活动模式和对创新性融资活动模式的探索。

第五部分是为万科房地产企业在融资方面提出这其中在管理运营中存在的问题并根据对创新性融资活动模式的探索找出解决办法，提出建议。

第六部分是本文总结，精确地提炼出主要的研究贡献，并指出在这一过程中遇到的问题和自身的不足之处，进而提出改正建议。

第2章房地产行业融资现状2.1 国内外房地产行业的融资现状概述房地产行业是指主要从事着土地的开发、经营、管理和服务活动，同时以利润最大化为主要目标独立自主地进行经营和核算的行业。

房地产行业作为国民经济的“领头羊”，对在经济市场上活动的其他经济领域有着极强的拉动作用[4]。

目前为止我国注册作为从事房地产开发的企业就达到了6万多家，实际有楼盘在开发和销售的也有2万多家。

最新数据显示，2018年投入房地产开发的资金总额达到了120264亿元，比去年增长9.5%，整个房地产市场对国内GDP贡献也有59846亿元。

但却显示同比下降了近2个百分点，这也体现出房地产行业全面走弱的趋势，专家分析称，虽然房地产的GDP指标对其投资有一定的领先性，但实际情况也可能是迎来新一轮的房地产快速增长的前兆。

比如，2015年由深圳为前锋开始启动，很快就掀起了另一波全面增长的热潮。

当前，我国房地产市场的价格依然呈现着上涨的趋势，而且仍没有减弱的趋势，国内房地产市场上的房价也在一次又一次的打破历史记录，过于繁荣的土地市场和以炒作为主导的房产市场仍然没有出现转型时，显然与十九大出台的“只住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的市场定位存在很大差距。

2.1.1 国内房地产行业的融资现状概述不论是站在投资房的角度还是站在购买方的角度来看，我国房地产行业的融资方式大多数是向银行获取相应的贷款。

为抑制当前我国房价的过快增长，国家也出台了一系列的应对措施来进行宏观调控。

目前政府实施的金融紧缩政策，加上对银行贷款风险的严格审查的方式，促使房地产开发商向银行贷款的通道一子变窄了许多，这将会使很多从事房地产开发的中小型企业面临资金量匮乏的风险，现有的房地产企业再加上大批房地产企业的注册建立，如果还是按照传统的融资渠道进行融资显然是不现实的，因此也反映出我国缺乏一套完善优良的金融体系。

根据国家统计局的数据可以看出：2016年上半年，流入房地产开发企业的资金总额达到6.81万亿元左右，同比增长了将近16个百分点，增速则首次出现收窄的局面。

同阶段，房地产开发商利用外资数额、自筹资金及其他资金方面同2015年相比也均呈现同比大幅度下降趋势。

其次，在债券和股市方面的发展相对落后，对房地产的融资不能有效的发挥其中的作用。

许多房地产企业以上市融资为目标以获取大量的资金来源，但是目前很多国内的房地产企业还达不到上市的水平，无法顺利上市[2]。

加上国家出台针对房地产的宏观调控措施，预计在未来国内大部分的房地产企业想上市再融资将会成为一种奢望。

目前，房地产企业在融资和发展的过程中，还面临着诸多的短板和困难，这就需要房地产企业在融资本身上做出更大的努力。

2.1.2 国外房地产行业的现状概述与国内的房地产市场相比较，特别是在欧洲和美洲的发达国家，这些国家有着较长的房地产行业发展史，与当地的房地产企业金融活动相匹配的融资体系随着国家的改革发展在不断的改善和完善。

以美国这个经济大国为例，2008年爆发的国际性金融危机严重打击了美国的经济，美国优秀的经济学家就这一金融危机发表了的很多著名理论，比如认为在某些条件下，公司的价值与所采用的融资方式是不相关的莫迪利亚尼和米勒的MM理论。

还有斯蒂芬 A.罗斯认为财务杠杆过度的使用在财务活动中反而会带来不可预估的财务风险，如果企业不根据实际选择适合的融资方式进行经营管理很可能会造成企业存在大量负债，这样对财务风险的降低是极其不利的[5]。

还有就是西班牙房地产企业的融资偏好是根据优序融资理论进行的，西班牙和美国在金融体系上存在相似之处：可能影响优序融资的主要差异是股权问题上的浮动方法。

股票证券以各种方式发行，主要是承诺的报价和权利问题。

这些方法的相对重要性取决于发行公司的国家。

在美国，权利出现频率下降，到1980年实际上已经消失。

在西班牙，权利占上风。

这种差异可能在啄食次序理论所描述的等级中起着重要的作用。

最后，在对房地产企业资金流趋势的统计显示，公司的融资以长期债券为主要的融资方式。

国外相对于国内房地产市场有着多样化的融资渠道，并且国家的相关融资政策也得到了完善，有利于企业金融活动的开展和融资机制的设立[6]。

2.2 我国房地产行业的融资途径整体而言，内部融资和外部融资是组成我国融资途径的两个主要部分。

顾名思义，内部融资即指的是资金的主要来源是企业内部，是企业在日常经营活动中产生的现金流。

由于采用内部融资是不用支付利息和股息，即融资费用的，还不会降低企业的现金流动效率，因此考虑到收益最大化的目的，内部融资渠道较低的融资成本深受房地产市场上企业们喜爱。

而内部融资主要由企业自有资金和预收账款两种形式体现：图2-1内部融资模式（1）企业自有资金主要是指正常经营管理活动下的企业可用现金流，其中包括在企业设立之初由出资方投入的资金和在经营活动中获取的资本公积金、盈余公积金等，这些资金一般都是可以由企业自由分配且长期持有的。