威胁（T） 1、市场竞争比较激烈，国际性大卖场在常州全面布控（家乐福、沃 尔玛、乐购、大润发等），同时，和很多开发商签订排他协议，对我 司入驻有一定的影响。 2、市中心可作大型超市的物业很少，无法进入区域核心商业区 3、各区市场的商业规模、商业入驻品牌、商业发展程度都较低。特 别是超市行业，竞争激烈，各区以便利超市满足人们日常需求。同时 各大卖场密布。
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第三部分 目前一些项目的沟通情况
4、京城豪苑
项目位于北大街与局前路交叉口 东北角，位于市中心商业繁华地段， 打造目标为高档次的城市综合体，总 建面35万㎡，有精品购物中心规划， 面积约4000㎡。但初步了解，对方招 商要求租金较高。
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第三部分 目前一些项目的沟通情况
永辉超市股份有限公司
社会消费品 零售总额（ 亿元）
5309.9 2479 4480.99 3527.8 11484.1 1247.25 5758.7 1183.01 300.47
2
8
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《开店评估报告》
第一部分 常州市五区二县概况
二、常州市五区二县概况
中文名称 人口 常州 约445万人
行政区域类别
所属地区 下辖地区 政府驻地 电话区号
第三部分 目前一些项目的沟通情况
1、新城万博广场
位于怀德北路与延陵西路交叉口，亚细亚影城对面，打造目标为高档次的城市综合体。目 前项目已开工，预计在2013年整体交付，项目总建面约50万㎡，商业面积约9万㎡，有超 市（精品购物中心）规划，现与BHG在谈。开发公司为新城地产集团，是江苏目前最大的 地产公司，但也是刚刚开始做商业地产。
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第三部分 目前一些项目的沟通情况
3、典雅花园
项目位于龙城大道与府西路交叉口，毗邻常州市政府，打造目标为住宅及餐饮娱乐主题式街区，项目商 业总建面约5万㎡，规划有大型超市卖场，已初步接触，对方表示可以考虑合作，对方已经提供商业部分 图纸。
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竞争对手 名称
经营面积 销售品项 生鲜、百货、服 装、鞋帽、食品、 用品等 生鲜、百货、服 装、鞋帽、食品、 用品等 生鲜、百货、服 装、鞋帽、食品、 用品等 生鲜、百货、服 装、鞋帽、食品、 用品等 生鲜、百货、服 装、鞋帽、食品、 用品等 生鲜、百货、服 装、鞋帽、食品、 用品等 收银机 所在位置 备注
收银机
所在位置
备注
每家玛
约12000㎡
33台
位于通江中路
经营状况一般
易买得
约8000㎡
27台
位于晋陵中路与吊桥路
经营状况一般
大润发
约15000㎡
54台
位于怀德南路街
经营状况良好
大润发
约14000㎡
50台
位于关河东路
经营状况良好
欧尚
约27000㎡
62台
位于永宁北路
经营状况良好
沃尔玛
约12000㎡
35台
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9
1
-1层
期房
8000㎡
8000㎡
2
2-3层
期房
6000㎡
12000㎡
3 4 5 6
1-3层 1-3层 —— 1层
期房 期房 —— 期房
7000㎡ 6900㎡ —— 11250㎡
32000㎡ 20700㎡ —— 11250㎡
7
京城豪苑
-1层
期房
4000㎡
4000㎡
《开店评估报告》
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第三部分 目前一些项目的沟通情况
2、新城武宜路地块项目
项目位于武宜路（兰陵路） 与人民路交叉口，湖塘中医 院对面，打造目标为商住综 合项目，目前项目处于开工 初期，规划有大型超市卖场 （位于二、三层，总面积约 12000㎡），开发公司为新城 地产集团 和对方招商总监接触，对方 明确表示现阶段争取与家乐 福合作。若合作不成可以考 虑永辉，但可能性较小。
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第四部分 常州市场SWOT分析及建议
二、常州市场经营建议
通过对常州市场区域环境的市场信息整体分析，结合公司资源的优势、劣势评估，我们认为以目前永辉超市的经营状 况及战略规划，是可以进入常州市场的，而我们也面临着一些问题： 1、常州住宅项目多，供不应求。但商业可选择物业较少，很难在短时间形成规模化经营。 2、常州虽小，但超市竞争激烈。如果以单店进入，有一定风险。 3、新品牌进入新市场，在消费者心目中树立品牌形象需要一个周期，因此前期市场开发成本较高。 因此我们建议： 1、可以先进入常州新区商业区，开设超市大卖场，并考虑将新城区确定为拓展重点区域。此区域整体发展较快，市场竞 争相对较小。（目前可洽谈的物业包括新城万博国际广场、紫金城、典雅花园、京城豪苑、宝龙等），树立永辉超市在 常州市场的品牌知 名度和美誉度。核心商业区如怀德路商圈、关河路商圈附近，这几个商业区都处在区域的核心中心，具备相当的商业 规模，品牌聚集度高，市场培育期短。但以上区域目前均没有合适的商业物业可供洽谈。需要强对土地交易市场及房 地产开发市场的信息收集力度，寻找合适的市场合作机会。 2、适时大力开发社区超市业态，提高市场占有率。常州商业的开发力度并不强，商业地产发展较缓，大卖场合作项目较 少且周边同行竞争激烈。因此几千平方米的社区超市或精品购物中心应是未来常州市场的发展重点及热点。 3、区县市场谨慎发展。永辉超市在常州主城区建立了一定的品牌知名度及市场占有率后，可选择合适的区县核心区物业 拓展（经过市场调研，溧阳市、金坛市先正处开发时段，且已有项目跟进中）。
收银机
所在位置
备注
易买得
约12000㎡
50台
新北区天目山路
经营状况一般
易买得
约20000㎡
——
武进区花园街新天地不夜城
易买得内场装修中
乐天玛特
约7000㎡
44台
竹林路与飞龙路交口
经营状况良好
麦德龙
约20000㎡
20台
龙城大道与通江中路交口
经营状况一般
农工商
约6000㎡
10台
关河东路与青山路交口
经营状况一般
5、紫金城
项目位于定安西路与兰陵南路交 叉口，位于武进区城乡结合地段，整 体商业面积约10万方，有大型超市规 划，面积约20000㎡。现与苏果超市洽 谈中，对方表示我们可以介入。
超市位置
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第四部分 常州市场SWOT分析及建议 一、常州市场SWOT分析
优势（S） 1、永辉具有品牌优势、规模优势、生鲜经营优势。 2、超市的选址、开店、运营已形成规范化、程序化的经营模式 3、在超市的选址、开店方面可根据不同物业条件制定不同的装修设 计、内部动线规划、业态搭配等方案 4、超市在运营方面创新能力强，形成独具特色的永辉超市模式 5、已在福建、重庆获得牢固的市场领先地位，有市场成功案例及经 验。安徽大区物流基地的投入使用也将提供有利帮助。 机会（O） 1、按照常州市城市总体发展规划，确立商业中心：老城区怀德路、 关河路商圈和武进、新北区商业中心。这为超市拓展提供了市场机会 。 2、主城区外围周边地区各商业中心区商业目前竞争还不是很激烈， 为开店可选择提供契机。 3、企业上市后充足的资金保障。 劣势（W ） 1、属区域性超市连锁品牌，在常州目前暂无品牌优势。 2、常州多为商品房开发，住宅房价较苏中其他城市较低，供不应求 ，导商业地产开发缓慢，适合开店物业较少。 3、因常州很多地产商刚开始做商业地产，对超市品牌知名度比较看 重。
欧尚
约13000㎡
40台
位于兰陵北路
经营状况良好
欧尚
约13000㎡
59台
位于勤业路
经营状况良好
乐购
约13000㎡
42台
位于南大街
经营状况一般
乐购
约13000㎡
40台
位于定安中路
经营状况一般
苏果超市
约5000㎡
8台
位于定安中路
经营状况较差
苏果超市
约12000㎡
32台
位于丽华北路
经营状况一般
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大润发
约14000㎡
50台
位于关河东路
经营状况良好
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第二部分 市场主要竞争对手现状
二、超市经营现状
从地理位置、单店规模、物 体条件、卖场布置、动线规 划、货品陈列、设备投入等 方面综合评价，经营状况最 好的应是大润发和欧尚超市。 欧尚超市主要是由于自身卖 场面积较大，很容易在其辐 射范围内获得较高的知名度， 而大润发超市则是借助了区 域优势吸引人气，甚至在怀 德中路上直接挤垮了原时代 超市。
永辉超市拓展项目 评估报告
项目名称：江苏常州区域市场
2010年11月14日
第一部分 常州市五区二县概况
一、常州市概况：
全市总面积0.44万平方公里，2009年全市户籍总人口445.23万人。其中市区常驻人口216万人。辖五
区（天宁区、钟楼区、戚墅堰区、新北区、武进区）两县级市（金坛市、溧阳市）。
永辉发展中的城市经济指标对比
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
位于莱蒙商业街地下
经营状况一般
家乐福
约22000㎡
35台
位于飞龙中路
经营状况良好
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第二部分 市场主要竞争对手现状
竞争对手 名称
经营面积
销售品项 生鲜、百货、服装、 鞋帽、食品、用品 等 生鲜、百货、服装、 鞋帽、食品、用品 等 生鲜、百货、服装、 鞋帽、食品、用品 等 生鲜、百货、服装、 鞋帽、食品、用品 等 生鲜、百货、服装、 鞋帽、食品、用品 等 生鲜、百货、服装、 鞋帽、食品、用品 等