市场定位
打造朝青路上消费新亮点， 塑造区域食尚新生活中心。
四号地商业定位---产品定位
朝青路未来5年内最大，囊括品牌 餐饮和现代便利生活设施的青年主题社 区生活中心。
以品牌餐饮的进入弥补区域商业结构的失衡， 提升项目整体气质，保证长期收益。
四号地商业定位---产品定位
立面风格：
与项目整体的设计风格相一致，时尚、现代、充满小 资的、物质生活的气质。
三层： 品牌餐饮：渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆
二号地商业定位---产品定位
公共空间
与青年汇共建部分相呼应。 以景观、灯光手段丰富，丰富其时尚现代
的商业气质。 与引入品牌装修充分结合，互利互补。 公共空间的装修满足中高档商务商业设施
装修标准即可。
第三部分 收 益 分 析
收益分析---经济技术指标
餐饮 零售、金融
朝阳北路
商务餐饮，设置在端头，提供最佳的可视性和可达性； 休闲餐饮：咖啡店、面包房、简餐； 设置直梯，临近处设为三层或四层餐饮部分的入口
零售门店； 时尚服饰、箱包、高档家具家饰
金融设施： 银行分理处、信用卡中心； 证券公司
社会服务： 美容美发；
餐饮 金融
品牌餐饮： 引入1-3家中大型品牌餐饮或商务餐饮， 利用朝阳北路便捷的交通条件带来客流， 满足写字楼及区域内居住人群中高档餐饮需求。
4#地商业 建筑面积-天大 交通面积 ห้องสมุดไป่ตู้售面积 2#地商业 建筑面积-天大 交通面积 销售面积
一层
二层
三层
四层
车位
合计
2960
3000
2780
1560
46
10300
279
279
279
162
999
2681
2721
2501
1398
9301
3010
3010
3010
712
301
301
2298
2709
2709
5.6
2#地-层面
一层 2298 2.8 6434.4 1.4 154 5.1 0.7
7
10
424.7
9
注二：层 2709 1.8 4876.2 0.9
99 3.3 0.7
5
7
367.8
5
1三. 层 计算27前09提为建1设期即2开70始9 销售 0.5
55 1.8 0.7
3
4
229.9
3
2. 计算考虑建筑使用率为0.7；
中型超市： 作为二层的主要经营内容，占本 层面积的绝大部分；
餐饮 零售
三层：
集中型美食城：作为 主要餐饮场所，满足 区域消费及写字楼部 分需求；
中大型品牌餐饮：引 入中档中型餐饮，完 善餐饮设施层次；
四层：
中大型品牌餐饮：知
名中型餐饮，设置直
餐饮
梯，拉升整体档次；
廊道
四号地商业定位---产品定位
3
4
142.36
2.5
合
2.6
计 9301 4 24522.2 注：
1806.83
7.7
2#1地. 层计面算前提为竣工后经营两年时带租约销售；
一2. 计算考虑建筑使用率为0.7；2.2
层 2298 4.5 10341
5 247.5 8.3 0.7
12
17
682.51
12
3. 年出租率一层为0.7，二层为0.8，三四层为0.9
租金的回收
425.64 274.28
170.17 47.56 917.64
364.83 273.07 184.32
822.22
1739.86
收益分析---销售收益分析
4#
销
地
售
层 销售 单
面 面积 价
销售 总价
单
方
使
首 单方 单方 用 折合单 考虑出租 如出租，年 区域实际
付 月供 日供 率 位日租 率后日租 租金收益 租金价格
业态规划
主题及面积比例：
各类餐饮 —— 50%、 便利卖场—— 40%、 便利服务设施 —— 10%；
功能店铺单铺面积设定：
各类餐饮： 休闲餐饮：50-350平米 大型餐饮：500-2000平米
中档卖场、超市： 超市：500—1000平米
便利服务设施： 便民服务：20—100平米 社会设施：30—150平米
功能品牌推荐：
一层： 餐饮：麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、永和豆浆、宏状元粥 店、味多美、DQ、好利来、张一元、街客、 ； 零售、便利服务：贝塔斯曼、红英、东东西西、I.T. 、柯达 冲印、福奈特洗衣、金象大药房、邮局； 中型超市：冠军超市、物美超市；
二层： 餐饮：呷哺呷哺、面爱面、真功夫、宏状元粥店、 中型超市：冠军超市、物美超市；
金融设施： 二层部分面积设置为证券公司， 二层部分面积作为银行业务部及VIP室。
二号地商业定位---产品定位
功能品牌推荐：
一层： 零售门店：金飞鸿电信、电信营业厅、7-11 ； 金融设施：光大银行、建设银行、北京证券； 商务餐饮：上岛咖啡、真功夫、面包物语； 社会服务：DHL；
二层： 品牌餐饮：渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆 金融设施：光大银行、建设银行、北京证券；
二号地商业定位
市场定位
迎合朝青板块整体商务环境的提升，
作为写字楼、soho部分的商务配套设施，携 手知名餐饮经营企业，打造朝 青路上消费新亮点，塑造区域 现代商务生活中心。
二号地商业定位---产品定位
囊括品牌餐饮和现代便利生活设 施的商务主题生活中心。
以品牌餐饮的进入弥补区域商业结构的失衡， 提升项目整体气质，为写字楼、酒店式公寓及SOHO 以及未来周边规划的高档写字楼提供高品质的现代 化商务配套。
4#地可实际销售收益1.84亿元，销售均价3.4万元/平米； 2#地。。。。。。。1.1亿元，。。。。4.5万元/平米； 两块地商业部分销售额总计2.9亿元，销售均价3.7万元/平米。 采取三年后带租约销售可增加盈利1.1亿， 并年增加租金收益950万元。
收益分析---经营分析—四号地
一层 店铺
131
9030
1314
177
7716
收益分析---销售收益分析
4#地 销售 销售 -层面 面积 单价
销售 总价
单 方 单方 单方 日 首付 月供 供
使
如出租，
如出租，
用 折合单 考虑出租 年租金收 区域实际 年租金收
率 位日租 率后日租
益
租金价格
益
一层 2681 2.5 6702.5 1.25 137.5 4.6 0.7
一
层 2681 4
10724
2
220 7.3 0.7
10
15
707.78
12
二
层 2721 2.8 7618.8 1.4 154 5.1 0.7
7
10
574.68
7
三
层 2501 1.8 4501.8 0.9 99
3.3 0.7
5
7
382.01
4
四
层 1398 1.2 1677.6 0.6 66
2.2 0.7
7
9
442.4
9
二层 2721 1.8 4897.8 0.9
99 3.3 0.7
5
7
369.4
5
1.6
三层 2501 0.9 2250.9 0.45 49.5 5 0.7
2
3
191
3
四层 1398 0.6 838.8 0.3
33 1.1 0.7
2
2
71.2
1.5
合计 9301 1.58 14690
1074
合 租金的回3收.2 计 7716 4 24969.6
1842.11
8.2
如出租， 年租金收
益 567.51 383.99 226.89 79.27 1257.66
486.44 382.29 245.76 1114.50
收益分析---销售收益分析
建设期销售，
4#地可实际销售收益1.46亿元，销售均价1.58万元/平米； 2#地。。。。。。。1.4亿元，。。。。1.82万元/平米； 两部分销售额总计2.87亿元，销售均价1.7万元/平米。
二
层4. 此27处09以销3售.2价格折866合8.之8 租金1.仅6 为参1考76数值，5.用9 以比0.较7 与实际8 租金之间1差2 异，实际65招3.商88时，还需7
三 考虑租金优惠政策等。
层5. 此27计09算的2前.2提条件595为9.开8 发商1.设1 立经1营21管理公4.司0 统一0.经7 营统一6 出租，以8此保证经营50规5.划73的实施和4
便利 、电信营业厅、招商银行、建设
B-1
服务 银行
310.8
8
7.46
62.66 2年、5年
C-1
超市 冠军超市、法宝超市
310.8
4.5
4.20
50.35 5年
合计
2072
6.775
42.11 405.41
经营 业态
推荐品牌
经营面积
单位 日租
月租 收益
年租 收益
预计租期
麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、真功 夫、大成家、永和豆浆、宏状元粥 休闲 店、味多美、街客、DQ、大三元好 A-1 餐饮 婆婆饼店、六福茶艺、麦咖啡
1450.4
7
30.46 292.40 8-10年
柯达冲印、福奈特洗衣、金象药
房、家政服务、贝塔斯曼、邮局
二号地商业定位---产品定位
立面风格