社区商业定位策划方案
可以预见呈贡已经进入快速发展时期,随着众多项目落地,不断完善城市配套 服务设施,未来呈贡必将成为昆明新的开发热土。
项目概况
用 地 现 状
用地规模约:170亩 项目用地较为规整,有利于规划设计 项目用地目前为荒地,没有拆迁,利于开 发建设 紧邻项目的涌鑫哈弗中心目前已在建在售 ,其项目现行落地,有利于后期区域地块成 熟,为我方项目创造一定溢价空间 项目用地内有市政绿化公园,有利于提升 项目居住品质
助力呈贡酒店旅游
企事业单位进驻 产业繁荣
文化旅游产业园区 滇中1小时经济圈 金融产业园区 国家安全高度
昆明作为云南的中心城市,自然会成为承接这些新兴城市化人口最多的地方。而且云南和昆明是作为中国直接面对全球经济最活跃的东南亚和南亚经济区的桥头堡
中心城市,未来中国内地与南亚、东南亚贸易的中心节点,中国与东南亚高铁系统的中心节点,贸易、商业、产业、金融都将会有巨大的发展空间,而昆明的主城 区受地理条件和历史发展限制,城区发展已经饱和,客观上需要将城市的核心功能转移到呈贡新区来。
医疗配套
15年7月昆明中医医院呈贡医院开业 呈贡大渔片区的度假区综合医院和七甸片 15年4月昆明医科大学呈贡附属医院开业 区的养老疗养康复医院完成项目招标, 09年并入昆明延安医院呈贡医院,15年 16年开工建设 年内完成其新区医院改扩建 去年1、2号线地铁已 开通,呈贡与市区时 间缩短为30分钟 6月30日地铁1号线与 高铁无缝对接 6月30日高铁新火车南站运 营,带来4600万客流
城市发展案例:
深圳模式、浦东模式、滨海模式
片区规划:规划面积20.53平方公里,人口25万,功能定位为东
盟国际行政办公机构及国际商务区,形成新区城市中心。
商务金融核心区,作为呈贡的商务金融核心(CBD),也是呈贡新区低碳建设
的先行区域,未来将成为昆明市、云南省的商业、商务中心、文化创意中心、 文化传播中心、文化交流中心。
总开发体量约:79万㎡,:商业体量约:74000㎡,结合项目自身内部住宅体量,已经决定了项目商业服务的不仅仅是项目自身的住宅客户 ,辐射范围更为广泛。同时考虑到A1地块总体22万㎡的开发量,建议分成2期开发。
商业概况
商 业 裙 楼
A1-1
商业过街天桥
A1-2
商业过街天桥
项目商业主要为裙楼的建筑结构,地上部分有过街天桥连接外部,但在商业内部连续结构上较 为薄弱,后期需要进行商业客流引导
银行房贷政策:保持平稳,重点支持刚需首置房贷需求,
部分城市限贷政策有所松动,但仍高于首套标准。
昆明限购取消。14年8月11日昆明正式宣布取消商品房限购,但取消限购
昆明层面
昆明取消限购 稳定楼市
不可能让疲弱的昆明楼市逆转主要影响成交的是银行房贷政策
昆明首套房贷保持基础利率;几大国有银行首套房贷仍保持基础利率,中 信、浦发上浮10%,二套房贷则在基准利率基础上上浮10%。
大 纲
Part 3:未来市场研判 Part 4:商业未来发展方向 Part 5:商业主题定位 Part 6:商业运营保障
Part 7:规划建议
Part 1:城市发展格局演变
城市发展规律 呈贡未来前景
城市发展规律
中国一般城市发展过程中往往以搬迁行政中心的形式促进未来城市核心的发展,一个城市新城区的成立发展到 成熟一般需要20-40年时间。城市是需要积累的,需要产业的积累,是一个不断修正不断完善的过程。
预计呈贡大渔片区的度假区综合医院 七甸片区的养老疗养康复医院在19 到20年间开业
交通配套
政府公示地铁4号线预计18年年底开通,考虑高原施工进 度以及实际产生客流效应,开通时间放在19年上半年 公交集团规划呈贡每300米设置一个公交站点
产业导入
教育配套
呈贡金融产业园区: 园区已入驻项目16个,其中:已建成项目2个,获地在建项目10个,获地待建项目2个,拟建项目2个。开发建设初具规模。 现片区剩余可建用地1532.1亩,土地熟化成度高,基本无征拆工作,可开发面积预计有450万平方米,其中:商业/办公350万平方米,居住面积100万平方米 斗南国际花卉产业园业已竣工,今年已举办第十六届中国昆明国际花卉展、昆明(斗南)中国盆景精品邀请展暨云南赏石根艺展 三台山文化旅游产业园区,15年启动建设,预计3-5年建成运营 呈贡信息产业园: 意向入驻项目30多个,目前浪潮云计算产业园、阿里巴巴西南云计算(IDC)中心、科技信息产业创新孵化中心三个项目计划年内建设,预计3-5年建成运营 医疗医药康体产业园: 园区范围内云南白药集团整体搬迁已完成,昆明呈贡台湾健康产业园一期供地已完成,宝相科学园区三条道路建设前期工作已启动。 下步将推进昆明呈贡台湾健康产业园一期开工及宝相科学园基础配套设施建设工作,预计3-5年初步建成 目前呈贡区已经引进了云大附中、云师大附中、川师大附中、云南衡水实验 2020年呈贡区要建成10所高标准完中、10所现 中学等6所知名中学,昆明景山学校、川师大附小、中华小学等5所顶尖小 代示范小学、10所省级幼儿园 到2023年,完成12所 学,在幼儿园方面则引进了川师大幼儿园、师大幼儿园等4所知名幼儿教育 中学、16所小学,56 资源。合计引进的15所学校(幼儿园)中,已经有7所明确了招生时间,6 所幼儿园建设 所学校已经开学。 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
地铁的开通,缩短了与老城区的空间距离,呈贡不再孤独! 高铁的修通,增强与上海、杭州乃至未来东南亚等地的沟通交流! 半小时到达机场,加强商务贸易交流。
中央景观大道横跨昆玉高速、兴呈路、环湖东
三条公路直通昆玉高速。
路达滇池湿地公园;
项目产品及分期
三期写字 楼、商业
一期住宅
四期 酒店 公寓 商业
二期大宅、
中通商业定位策划
云南易居经纪有限公司 2015.8.5
前 言
各大商业综合体拔地而起,市场群雄涿鹿!
商业井喷泡沫化
商业定位同质化
后期运营乏力化
前期商业策划要做的就是定位未来市场环境下的商业主题!
因为目的只有一个,通过最佳的分析判断,预见未来!
Part 1:城市发展格局演变 Part 2:项目自身属性
政府多项举措,助力呈贡腾飞,而这些措施即将开始显现出效果
随着呈贡的发展,其必定是云南的政治、商业、金融、医疗、产业、艺术文化等中心。
Part 2:项目自身属性
项目区位 项目概况
项 目 自 身 属 性
项目区位
本案
距离市政府仅2.5公里; 西临新区主干道彩云南路,北临联大街;
与地铁1、4号线驼峰站无缝对接。
交通配套
交通现状:
区域通达性好,依靠彩云路到达昆明主城区;
项目东临彩云南路,北靠5000亩中央景观大
道西面为园塘路、南边为亚广北路,四至道路均
平整;
; 地铁1、4号线联大街站C出口与项目无缝对接
公交170、190直达项目;
石龙路至机场高速仅半小时可到达机场; 高铁预计2016年6月30日开通
预估1000元/月
呈贡人均购物娱乐休闲消费水平
政治中心
东盟贸易中心
100元/月
300元/月
预估700元/月
4.2亿/月 消费总额
400元/月 预计常住人口60万 2020年
产业布局
高铁 地铁 大学城
呈贡初期 建设阶段
市政基础设施、产业园区、地铁等都在建设过程中,还 没有形成人口导入,处在建设阶段的呈贡,没吃的、没 玩的,生活不便利,在这些因素下,呈贡怎么可能 2003年开始 常住人口20万 2013年初具规模 常住人口35万 常住人口40万
呈贡新区的楼市价值是被低估的,这与广州是一样,原来番禺市房价每平方米
3000多元,那时因为路没修通,地铁也不通,现在番禺区房价为每平方米一两万 元。因此,随着交通的通畅,城市价值与区域价值就会提升起来。
“一核、五轴、三带、七片区、三节点”
昆明呈贡未来前景
政治中心 东盟贸易中心 产业布局 高铁 地铁
与老城区融合
大学城
20万大学生消费
空港经济圈
带动呈贡经济增长
政治中心影响力 固定人口增长 昆明信息产业园区 全国第三大站
呈贡新区 稳定的公务人员 促进商业发展 医疗医院产业园区 年4600万客流 缩短距离城区距离感 毕业学生就近工作 交通通达便利
政策支持 经济增长增速 斗南国际花卉园区 旅游人口增加 拉动呈贡入住率 毕业学生未来购房
商业需进行差异化竞争,主题定位需特色鲜明
Part 3:未来市场研判
政策 市场未来供需 竞品项目分析(昆明、呈贡) 入市时机 商业地产发展方向
政策层面:中央政策双向调控,财税制度步伐加;地方政策微调突围,因地制宜,七成城市放松限购,部分库存较高城 市政府财政补贴放松限贷;昆明限购取消刺激需求释放,稳定楼市。政府利用多方政策调控,逐步建立长效机制,力求 房地产市场逐步去投资化、回归市场化,让供求关系决定市场未来。 现状 中央层面
不动产统一登记工作层层推进
加快推进房地产税立法,弱化土地财政依赖 限购政策:七成城市放松限购、部分城市限贷松动
随着不动产登记平台2018年
18年的投入,房地产税立法 实施,房地产长效机制逐步建 立,预计在未来3-5年房地产 市场逐步市场化、健康化,呈 现较好的政策环境。
地方层面
地方救市拉开 大幕稳定楼市
双向调控 长效机制逐步建立
中央进一步深化改革,加快制度建设,激发市场活力: 中央更加注重调控稳定性,强调双向调控、分类指导:
产生效应
政府对市场多方调节,弱化经济对房地 产依赖度,加快制度建设,差别化信贷、 财税制度改革促进行业规范发展,激发市 场活力,让住房回归需求层面,扩大刚需 ,建立长效机制让供求关系决定市场未来 。 刺激需求释放,保证刚需去库存,稳定 楼市去风险。二线城市在限购、限贷松动 下根据库存量不同,有的可以很快走出低 迷,有的需要2-3年调整期。