XXX商业项目定位方案框架
一、前言
二、本地条件分析
（一）土地属性分析
1、区位分析（地块在XXX所处的区域、承担的功能）
2、地块四至分析（宏观四至和微观四至，分析地块的属性特征）
3、地块配套分析（分析城市配套对地块发展的支撑性）
4、地块周边环境分析（XX市场、XX商品街、XX商业街，三大市场<农贸市场>环绕对本项目定位的有利及不利影响）
5、交通分析（分析地块的大路网和微路网结构对地块发展的有利性）
6、小结（总结说明地块现状属性对发展的作用和意义）
（二）土地条件分析
1、地块长宽、有无拆迁，有无影响开发的因素。

2、分析地块的规划指标，可充分利用和合理利用的关键指标（规划限制条件）
3、小结（分析地块的基础条件对开发的影响和支持）
（三）项目重点及难点
重点：如何定位，使本项目快速进入市场并得到市场的认可，稳妥、快速的变现？难点：体量——、区位——、人口支撑——、民族——、周边商业经营状况—三、市场环境分析
（一）宏观环境分析
1、近期楼市政策、商业政策导向（对地块定位的启示）
2、城市解读（城市定位、产业协同）
（二）微观环境分析
(1)XXX近5年的经济发展情况，三产比重变化、人均可支配收入和消费能力
（GDP、人居GDP、CPI等）推导出→XXX整体的经济发展水平，在X市八县一市的经济占位。

(2)XXX与X市其他县市之间及团场、乡镇之间的人口往来特征和内在联系。

X
市乃至全疆到XXX的距离、常规的交通工具及停留时间，流动目的等(3)XXX商业市场发展历程，市场现状，市场特征，消费结构，价格水平等。

从
市场宏观、微观层面印证XXX的发展机遇和潜力
(4)集中商业、专业市场、社区商业的租金、售价、日营业额、投资回报周期，
商业体量&县域人口做对比，得出结论，用数据证明商业是否饱和，如果县域经济饱和、同质化严重，思考本项目如何突出重围？？
(5)住宅的价格、租金、库存、去化周期，从住宅的角度分析XXX商业的投资
回报周期和合理的租金、售价区间
(6)XXX近5年人口变化趋势、人口流入/流出的特征
(7)县域经济消费特征，XXX符合几大特征，流动人口少、人口相对稳定→重复
性消费
(8)重复性消费面临的问题，是否能支撑起项目良好的招商和运营（1、2、3……）
(9)怎样解决重复性消费的问题→寻求补充方向
(10)X市、XXX近5年的旅游总收入、人均收入（XXX旅游业的发展现状，
本项目走旅游特色商业是否可行）
(11)春节、清明、五一、端午、十一、周末各接待游客量、客单价（引导到
本项目的可能性）
(12)XXX酒店总量、档次（星级占多少）、总套数、标间/套房日单价、淡旺
季月收入/日满客率→能否满足县城及游客对住宿体验、价格、数量等的需求，如果不能满足，本项目是否可以填充酒店业态
(13)旅游特色商业消费的特征，季节性、消费频次、客单价…解决县域消费
重复性的问题
(14)旅游商业地产反向填补县域商业，互为补充、业态
小结：通过对宏观和微观市场的综合分析，地块的发展应立足于什么层面，以什么为契机，以什么为导向更符合政策、人口、经济、城市等综合条件。

四、项目定位
（一）客群定位
(1)经营客户定位——在商业中心遍布的XXX来说，吸引经营户进驻的点是什
么，经营户种类、来源、目的……
(2)消费者定位——县域客户为什么到这里来？哪些人会来？对项目体量的支
撑到何程度，消费频次，游客为什么到这里来，吸引游客的店在哪里？(3)定位、售价、运营→吸纳投资客户投资商铺，投资客的动机和需求是什么，
如何满足并吸引投资？
(4)整体客群的构成，比例，动机，需求，购买力、特征描述。

（二）项目定位
1、产品定位
（1）可能性的业态一一验证，经典县域旅游地产案例解读
（2）XXX目前商业市场现状及案例解读分析。

（3）商业消费的核心诉求分析
（4）商业业态导向及产品形式、业态布局
（5）商业功能组合及相互之间的业态支撑性
2、主题定位
以立足于本县、面向X市，打造整体项目主题品牌
3、形象定位
案名、定位语、主推广语
3、风格定位
延续项目的主题，以特色化和差异化为导向确定建筑风格，景观风格。

五、开发建议
（一）开发策略：
分析XXX目前商业市场的开发量、销售量、库存量、去化周期、客户反应。

开发以聚导人流、展示实力、体验特色为核心点。

（二）开发及推售计划
（三）价格建议：
分析XXX商业和住宅项目、XXX典型项目的价格水平、销售周期、客户接受度。

制定价格策略，采用市场比较法确定价格标准。

按照XXX和县团价格进行模拟测算价格吸引力和竞争力。