北京市房地产开发企业市场结构研究曹敏政1（1.北京大学城市与环境学院，北京100871）摘要：房地产开发企业市场结构的合理性直接影响到房地产业的健康和可持续发展。
本文以北京市2006年至2009年房地产开发企业为例，从资质、实收资本、资产、利润和从业人员等分布情况入手，通过绝对集中度、洛伦兹曲线、HHI和勒纳指数等对市场结构进行分析，得出北京市房地产业市场集中度较低，大型企业大而不强，中小企业数量众多，进入门槛低，竞争激烈，抗风险能力弱，盈利能力弱，同时存在一定程度垄断性。
进而在此基础上提出改善北京市房地产开发企业市场集中度以及减少垄断性的调整途径和政策建议。
关键词：房地产开发企业市场结构集中度Research of Beijing Real Estate Development EnterpriseMarket StructureCAO Min-zheng1(1.College of Urban and Environmental Sciences, Peking University, Beijing 100871,China)Abstract: Market structure of Real estate development enterprise directly affects the rationality of the real estate industry's health and sustainable development. In this paper, in Beijing from 2006 to 2009 the real estate development companies, for example, from the qualifications, paid-in capital, assets, profits and the distribution of practitioners such as start, by the absolute concentration, the Lorenz curve, HHI and the Lerner index market structure analysis. It shows the low concentration of Beijing real estate market, large enterprises and enterprise but not strong, the large number of SMEs, low barriers to entry, intense competition, weak anti-risk, low profitability, and there are some degree of monopoly. On this basis, then we find out the market adjustment of approaches and policy recommendations how to improve the concentration of Beijing real estate development enterprises and how to and reduce the monopoly.Key words: Real estate development enterprise, market structure, concentration 第一作者：曹敏政(1986-05-10)，男，江苏泰兴，研究生，fox520102@1 序言北京市房地产开发业在改革开放以后有了飞速的发展。
特别是近十年来，北京市房地产开发业取得了飞速发展，成为北京市发展最快的行业之一，市场化、产业化、规模化程度也日益提高。
但是在社会经济飞速发展、发展要求不断提高的现在，北京市房地产业存在的诸如开发企业规模结构、市场结构的科学性、合理性等结构矛盾问题，是制约北京市房地产业健康快速发展的障碍。
研究北京市房地产开发企业的结构，为北京市房地产业科学的产业结构调整提供研究上的支持就显得尤其重要。
2 基本现状2.1 资质数量分布2006年至2009年，北京市房地产开发企业从总量上看，数量波动较大，2007年比2006年企业数量减少了194家，减少幅度达到了6.7%，而从2007年至2008年，企业数量增加了745家，增幅达到了27.7%。
而2009年房地产开发企业为3171家，与往年相比有7%的下降。
从资质分布上来看，2006年，一级企业数量只占总量的2.15%，二三四级企业数量相当，分别占总量的6%、6.18%和4.41%，暂定资质企业数量占到了总量的81.26%，这也说明了这一时期房地产热吸引了大量的企业进入。
这一状况在2007至2008年逐渐平稳，到2008年末，一级至四级开发企业分别占总量的3.41%，7.92%，10.05%以及29.07%，而暂定资质企业比例下降到49.55%。
2009年暂定企业数量将为22.2%，四级和一级资质企业的数量增多，比例为33.5%和3.9%。
表1 开发企业资质数量分布图1 开发企业资质分布数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
2.2 实收资本分布开发企业实收资本总额从2006年的2533.11亿元，增加到2008年的2860.8亿元，增幅达到12.9%。
其中暂定资质企业资本比例变动最大，从2006的80.97%下降到2008年的38.74%。
至2008年末，一级至四级开发企业实收资本占总体比例分别为15.68%、13.93%，10.48%以及21.18%，从总量上看，具有资质的企业占总资本的比例从2006年的不到20%发展到2008年的超过60%，也是市场逐渐稳定，各种开发企业竞争优胜劣汰的过程。
表2 开发企业实收资本情况（亿元）数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
图2 2009年开发企业实收资本分布各级资质企业的平均实收资本规模在2007年后变动较为平稳。
2008年末，一级资质企业平均实收资本为38346万元，二级至暂定资质企业平均实收资本规模分别为一级企业的38.2%，22.7%，15.9%和17%。
市场上仍然存在着大量的小规模企业。
2009年的情况是一级资质企业平均实收资本41414万元，二级至暂定资质企业平均实收资本规模分别为一级企业的40.6%，21.6%，17.2%和21.0%，可以看到二级到暂定资质企业实收资本规模在上升。
表3 房地产开发企业平均实收资本（万元）图3 开发企业平均实收资本情况（万元）数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
2.3 资产分布资产总额分布的变化，也表现出了近四年房地产开发企业从大量新进企业进入市场到逐渐企稳的过程。
2006年暂定资质企业资产占总量的67.49%，行业集中度较低，一级开发企业仅占10.82%。
暂定资质企业资产规模为一级的10%左右，小型企业居多，规模较小。
2009年，经过两年的发展和优胜劣汰，行业分布有所改善，集中度提高，有实力的企业也从暂定资质晋升到四级或三级。
图4 房地产企业晋升变动情况表4 房地产开发企业资产情况（万元）图5 开发企业资产分布数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
各类企业成长迅速。
一级开发企业平均资产增幅较大，从2006年的218979万元增长到2009年的352641万元，增幅达到61%；而四级和三级资质企业由于有大量有实力的暂定资质企业晋升，也带来了平均规模的大幅增长；但总体来说，大型企业的成长与扩张仍然是主要特点。
表5 开发企业平均资产（万元）负债率图6 开发企业平均资产情与负债率数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
负债经营是企业谋求经济效益最大化的经营方式之一，适度的负债能够使得企业获得更多的利润。
但在经济变动中，如果企业的经营状况不佳，不但企业资金实力不能保证偿债的安全，而且过度的负债将会导致财务状况越加恶化。
所以为了企业的不断发展，企业必须保持一个合理的资产负债率，对于资金密集的房地产企业来说尤为重要。
目前北京市各类房地产企业，无论是发展较为成熟的一二三级开发企业，还是刚进入市场的低资质的企业，资产负债率都处于80%左右，远远高于一般房地产开发企业60%安全资产负债率的水准。
其中只有少数企业的自有资金能达到30%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。
最普遍的情况是绝大部分开发公司通过各种方式取得银行贷款和商品房预售款，在几乎所有的房地产开发公司的资金来源中，银行贷款占到60%以上，甚至高达80%以上，信贷风险可见一斑。
高资产负债率带来抗风险能力的减弱，一旦市场发生剧烈变化，偿债风险与现金流的断裂将会使企业陷入绝境。
2.4 利润分布从利润总额来看，2006年，利润主要集中在暂定资质企业，但这是由于新进企业数量巨大，占据了相当部分市场份额。
之后几年随着新进企业的减少和各类企业的发展，利润额形成新的分配格局。
表6 开发企业利润情况（万元）数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
尽管暂定资质企业曾一度占据了市场利润的很大份额，但从个体来看，单个企业的盈利能力仍然较弱。
2006-2009年四年中暂定资质企业的利润率始终保持在5%的水平。
与同年的其他各类企业相比，盈利能力最弱。
其中一二级开发企业的利润率在四年中始终维持在20%以上。
世界上一般国家和地区的房地产开发企业利润率基本处在4%-8%的区间内，北京的房地产乃至中国目前的房地产开发业的利润水平远远超过了世界平均水平。
图7 开发企业利润情况数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
2.5 从业人员分布从开发企业平均从业人员来看，房地产开发企业普遍人员规模不大。
以2009年为例，一级企业从业人员平均为86人，二级企业为67人，三级、四级与暂定资质企业分别为34、25和18人。
表7 开发企业从业人数分布数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
图8 开发企业平均从业人员从开发企业人均经营情况看，以2009年数据为例，各类企业的人均资本、资产以及利润情况的分布，基本和开发资质等级保持着正相关关系。
从规模效应、企业经营管理能力、人力效率来看，目前市场中，仍然是高资质大规模的企业更具有竞争力。
表8 开发企业人均经营情况分布（万元）3 市场结构分析3.1 市场结构的基本类型产业组织理论中，市场结构概念是用来描述在某一特定市场或产业中，企业与企业之间所构成的市场关系的特征与形式。
市场竞争的强弱程度是划分市场组织类型的主要依据，而市场竞争的强弱程度通常依据市场上的企业数量、产品差异、企业对市场价格的垄断程度、企业进入退出行业的难易程度来判别。