北京市房地产开发企业市场结构研究报告(doc 20页)北京市房地产开发企业市场结构研究曹敏政1（1.北京大学城市与环境学院，北京100871）摘要：房地产开发企业市场结构的合理性直接影响到房地产业的健康和可持续发展。
本文以北京市2006年至2009年房地产开发企业为例，从资质、实收资本、资产、利润和从业人员等分布情况入手，通过绝对集中度、洛伦兹曲线、HHI和勒纳指数等对市场结构进行分析，得出北京市房地产业市场集中度较低，大型企业大而不强，中小企业数量众多，进入门槛低，竞争激烈，抗风险能力弱，盈利能力弱，同时存在一定程度垄断性。
进而在此基础上提出改善北京市房地产开发企业市场集中度以及减少垄断性的调整途径和政策建议。
关键词：房地产开发企业市场结构集中度Research of Beijing Real Estate Development EnterpriseMarket StructureCAO Min-zheng1(1.College of Urban and Environmental Sciences, Peking University, Beijing 100871,China)Abstract: Market structure of Real estate development enterprise directly affects the rationality of the real estate industry's health and sustainabledevelopment. In this paper, in Beijing from 2006 to 2009 the real estate development companies, for example, from the qualifications, paid-in capital, assets, profits and the distribution of practitioners such as start, by the absolute concentration, the Lorenz curve, HHI and the Lerner index market structure analysis. It shows the low concentration of Beijing real estate market, large enterprises and enterprise but not strong, the large number of SMEs, low barriers to entry, intense competition, weak anti-risk, low profitability, and there are some degree of monopoly. On this basis, then we find out the market adjustment of approaches and policy recommendations how to improve the concentration of Beijing real estate development enterprises and how to and reduce the monopoly.Key words: Real estate development enterprise, market structure, concentration第一作者：曹敏政(1986-05-10)，男，江苏泰兴，研究生，fox520102@1 序言北京市房地产开发业在改革开放以后有了飞速的发展。
特别是近十年来，北京市房地产开发业取得了飞速发展，成为北京市发展最快的行业之一，市场化、产业化、规模化程度也日益提高。
但是在社会经济飞速发展、发展要求不断提高的现在，北京市房地产业存在的诸如开发企业规模结构、市场结构的科学性、合理性等结构矛盾问题，是制约北京市房地产业健康快速发展的障碍。
研究北京市房地产开发企业的结构，为北京市房地产业科学的产业结构调整提供研究上的支持就显得尤其重要。
2 基本现状2.1 资质数量分布2006年至2009年，北京市房地产开发企业从总量上看，数量波动较大，2007年比2006年企业数量减少了194家，减少幅度达到了6.7%，而从2007年至2008年，企业数量增加了745家，增幅达到了27.7%。
而2009年房地产开发企业为3171家，与往年相比有7%的下降。
从资质分布上来看，2006年，一级企业数量只占总量的2.15%，二三四级企业数量相当，分别占总量的6%、6.18%和4.41%，暂定资质企业数量占到了总量的81.26%，这也说明了这一时期房地产热吸引了大量的企业进入。
这一状况在2007至2008年逐渐平稳，到2008年末，一级至四级开发企业分别占总量的3.41%，7.92%，10.05%以及29.07%，而暂定资质企业比例下降到49.55%。
2009年暂定企业数量将为22.2%，四级和一级资质企业的数量增多，比例为33.5%和3.9%。
表1 开发企业资质数量分布2006年2007年2008年2009年一级62 90 117 124二级173 245 272 251三级178 287 345 347四级127 632 998 1063暂定2342 1434 1701 705总计2882 2688 3433 3171图1 开发企业资质分布数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
2.2 实收资本分布开发企业实收资本总额从2006年的2533.11亿元，增加到2008年的2860.8亿元，增幅达到12.9%。
其中暂定资质企业资本比例变动最大，从2006的80.97%下降到2008年的38.74%。
至2008年末，一级至四级开发企业实收资本占总体比例分别为15.68%、13.93%，10.48%以及21.18%，从总量上看，具有资质的企业占总资本的比例从2006年的不到20%发展到2008年的超过60%，也是市场逐渐稳定，各种开发企业竞争优胜劣汰的过程。
表2 开发企业实收资本情况（亿元）2006年2007年2008年2009年实收资本占总体份额实收资本占总体份额实收资本占总体份额实收资本占总体份额一级146.35 5.78% 336.28 15.04% 448.65 15.68% 513.53 19.63% 二级194.03 7.66% 308.41 13.79% 398.45 13.93% 421.84 16.12% 三级96.42 3.81% 194.35 8.69% 299.69 10.48% 310.83 11.88% 四级45.35 1.79% 375.62 16.80% 605.78 21.18% 757.30 28.94% 暂定2050.96 80.97% 1021.46 45.68% 1108.24 38.74% 612.98 23.43% 总计2533.11 100.00% 2236.12 100.00% 2860.8 100.00% 2616.48 100%数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
图2 2009年开发企业实收资本分布各级资质企业的平均实收资本规模在2007年后变动较为平稳。
2008年末，一级资质企业平均实收资本为38346万元，二级至暂定资质企业平均实收资本规模分别为一级企业的38.2%，22.7%，15.9%和17%。
市场上仍然存在着大量的小规模企业。
2009年的情况是一级资质企业平均实收资本41414万元，二级至暂定资质企业平均实收资本规模分别为一级企业的40.6%，21.6%，17.2%和21.0%，可以看到二级到暂定资质企业实收资本规模在上升。
表3 房地产开发企业平均实收资本（万元）2006年2007年2008年2009年一级23605 37364 38346 41414二级11216 12588 14649 16806三级5417 6772 8687 8958四级3571 5943 6070 7124暂定8757 7123 6515 8695图3 开发企业平均实收资本情况（万元）数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
2.3 资产分布资产总额分布的变化，也表现出了近四年房地产开发企业从大量新进企业进入市场到逐渐企稳的过程。
2006年暂定资质企业资产占总量的67.49%，行业集中度较低，一级开发企业仅占10.82%。
暂定资质企业资产规模为一级的10%左右，小型企业居多，规模较小。
2009年，经过两年的发展和优胜劣汰，行业分布有所改善，集中度提高，有实力的企业也从暂定资质晋升到四级或三级。
图4 房地产企业晋升变动情况表4 房地产开发企业资产情况（万元）2006年2007年2008年2009年资产总额比例资产总额比例资产总额比例资产总额比例一级13576668 10.82% 26194180 17.25% 33658902 19.04% 43727493 23.29% 二级17900801 14.27% 29039981 19.12% 33520656 18.97% 35940092 19.14% 三级6649572 5.30% 14889840 9.81% 19434922 11.00% 23157515 12.33% 四级2663951 2.12% 26053364 17.16% 42127020 23.84% 54181371 28.86% 暂定84684353 67.49% 55673194 36.66% 48001692 27.16% 30747702 16.38% 总计125475345 100.00% 151850559 100.00% 176743192 100.00% 187754173 100.00%图5 开发企业资产分布数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。
各类企业成长迅速。
一级开发企业平均资产增幅较大，从2006年的218979万元增长到2009年的352641万元，增幅达到61%；而四级和三级资质企业由于有大量有实力的暂定资质企业晋升，也带来了平均规模的大幅增长；但总体来说，大型企业的成长与扩张仍然是主要特点。
表5 开发企业平均资产（万元）负债率2006年2007年2008年2009年平均资产负债率平均资产负债率平均资产负债率平均资产负债率一级218979 80.83% 291046 77.58% 287683 73.62% 352641二级103473 79.75% 118531 83.01% 123238 81.54% 143188三级37357 77.18% 51881 81.11% 56333 78.10% 66736四级20976 80.27% 41224 83.62% 42211 81.94% 50970暂定36159 80.57% 38824 78.70% 28220 74.77% 43614图6 开发企业平均资产情与负债率数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。