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1.取得土地
o 含义：取得土地所有权或使用权 o 取得土地的渠道： ▪ 征用渠道 ▪ 出让渠道（划拨、协议、招、拍、挂） ▪ 转让渠道（直接转让、收购、合作等） o 出让与转让的比较 o 土地储备整理制度与土地取得♀
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土地出让与转让比较
出让
转让
交易 一个所有者 多个使用者 主体 多个使用者 多个使用者
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（三）消费上的特点
消费与流通同时进行较普遍 消费过程较长 消费的群体性较普遍
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（四）价值上的特点 ❖ 价值较大价格较高 ❖ 有较好的保值增值性 ❖ 财富表现力较强
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第三节 房地产经济学的对象和内容
一、研究对象 二、学科性质 三、与相关学科的关系 四、与相关课程的关系
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第一章 作 业
交易 卖方垄断
卖方竞争
性质 买方竞争
买方竞争
市场 土地一级市场 土地二级市场
层次 增量市场
存量市场
交易 协议、划拨、 直接转让、收购兼 方式 招、拍、挂 并、合作开发等 33
土地储备整理制度
➢土地储备整理：指土地储整机构受政 府委托依有关规定，将其以收购方式取 得的土地和政府依法收回、征用的土地 纳入政府土地储备库储存，并进行前期 开发整理，合理配置土地资源的行为。
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二、房地产分类
（一）按构成要素分类 房产；地产 ；房地产 （二）按用途分类 工业房地产；商业房地产；住宅、公 共事业房地产；其他用途房地产 （三）按开发建设程度分类 生地；熟地；期房；现房
还可按新旧程度、建设标准等分类 10
三、房地关系
（一）二者相互不可分 从自然属性上考察 从社会活动上考察 从产权实现上考察
●土地和建筑物等地上定着物衍生的权 利有多种权属状态和丰富内涵。
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注意：
1.房地产是物质实体与依托于物质实 体的权属关系的统一 2.房地产是一个由主、辅空间构成的 体系 3.房地产可以表现为不同的资产形态
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▲不动产 动产的对称，指不可移动或移动后会改变原 性质、形状、失去原价值的物体。严格讲， 其包含房地产。
▲物业
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
一般指已具备使用条件的房地产。
▲地产
▲楼宇
▲Real estate：土地及其上的建筑物
▲Real property：real estate及其相关
权益♀
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◆房地产 ◆某些构筑物及其财产权利（ 不 桥 梁、道路、机场、水库大 动 坝等） 产 ◆与土地尚未分离的农作物、 林木、果树及其种子等
◆价值昂贵的船舶、飞机和火 车等财产
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2.地产开发的分类
✓ 地产初级开发：指对从未作为建筑 用地使用过的土地的开发。一次性。 ✓ 地产再开发：对曾经或正在作为建 筑用地使用的土地的开发。多次性。 ✓ 地产初级开发与再开发的关系：初 级开发是再开发的基础，再开发是初 级开发的继续。
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3.地产开发的作用
❖是房地产经济运行过程的首要 环节，其开发质量对后续环节有 重要影响。 ❖ 从位置上影响后续环节 ❖ 从产权上影响后续环节 ❖ 从成本上影响后续环节 ❖ 从质量上影响后续环节
（二）土地有较强的相对独立性 有地才有房 城市土地在形式上可以脱离房
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站住！这 块地是我
的。
但这房 子是我 的呀！
那 怎 么 办
？
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A:房屋所有权 C:土地所有权
B:房屋使用权 D:土地使用权
若你要使用这间房屋 ，
应取得那几项产权？
ABC／ABD／ABCD ／
AC／AD／ACD／BC/
BD／BCD／
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本章学习提示
学习目的
❖ 把握房地产经济运行的全貌 ❖ 为相互联系地学习好后边各章内容打下基础
学习重点
❖ 房地产经济运行过程的主要内容 ❖ 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系
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第一节 房地产经济运行过程的内容
一、地产开发 二、房屋建造 三、房地产流通 四、房地产使用及管理 五、房地产退废 六、房地产经济运行过程图♀
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三、房地产的社会特点
（一）开发上的社会规划性 （二）法律关系的复杂性 （三）与人们的社会生活密切相关 （四）能体现人文景观
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（一）开发建设上的特点
▪ 生产具有流动性 ▪ 一般不能批量生产 ▪ 生产周期较长 ▪ 资金垫付量较大
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（二）流通上的特点 ❖ 是一种观念(权益)上的流通 ❖ 租赁具有特别意义 ❖ 交换过程较复杂
房地产经济学
❖ 学习目的 ❖ 学习要求 ❖ 学习方法 ❖ 教材及参考书 ❖ 考核方法
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第一章 导 言
第一节 第二节 第三节 作业
学习提示
房地产 房地产的特点 房地产经济学的对象和内容
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本章学习提示
学习目的
❖ 认识房地产这一基本概念 ❖ 为以后学习有关房地产的各种知识作准备
学习重点
❖ 房地产概念 ❖ 房地产的自然及经济特点
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一、地产开发
（一）地产开发的含义和作用 1.地产开发的含义 2.地产开发的分类 3.地产开发的作用
（二）地产开发的实施环节 1.取得土地 2.改造土地
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1.地产开发的含义
❖地产开发：将不具备建筑使用条件的
土地转变为符合建筑使用条件的土地的 过程。
❖注意： ▪ 条件包括有形和无形条件和条件
▪开发的内容通常包括 “三通一平”、 “五通一平”等 ▪地产开发通常要投入一定量的活劳动
学习难点
❖ 房地关系♀
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第一节 房地产 一、房地产的概念 二、房地产分类 三、房地关系
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一、房地产的概念 （一）房地产概念的表述 （二）理解房地产概念应注意的问题 （三）房地产的其他称谓
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房地产是指土地和建筑物等地上定着物 及其衍生的权利之总和。
●土地包括地表及其向上和向下延伸的 一定空间。
●只有对土地的依附程度很强的物体才 是地上定着物，只有与建筑物紧密相关 的其他地上定着物才属房地产。
一、到图书馆或上网找出至少五种对房地产 概念的不同表述，并对其进行评价。 二、至少看5本书上有关房地产特点的内容。 然后回答以下问题：
假定你要购买一套住房，你将怎样利用 房地产的特点来为你的购房决策服务？ 要求：用作业纸做好下周上课时提交。
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第二章 房地产的经济运行过程
第一节 房地产经济运行过程的内容 第二节 房地产经济运行过程的特点 第三节 房地产经济运行过程的协调
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第二节 房地产的特点
一、房地产的自然特点 二、房地产的经济特点 三、房地产的社会特点
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一、房地产的自然特点
（一）基本构成内容具有二元性 （二）空间位置的固定性 （三）长久耐用性 （四）用途多功能性
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二、房地产的经济特点
（一）开发建设上的特点 （二）流通上的特点 （三）消费上的特点 （四）价值上的特点♀