沈阳五里河项目产品定位报告世茂房地产营销中心2007年4月目录第一部分沈阳市概况―――――――――3第二部分住宅市场――――――――――4第三部分商业房地产―――――――――10第四部分写字楼市场―――――――――17第五部分地块概况――――――――――21第六部分项目定位――――――――――23一、沈阳市概况1.概况沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。

沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。

总人口720.4万人，市区人口506.6万人。

2.城市综合实力国民经济保持快速增长，经济总量实现大幅提高。

2005年地区生产总值实现2240亿元，比2000年翻一番，连续五年保持两位数增长，年均增长13.8%；地方财政收入实现181.5亿元，按可比口径是2000年的3.8倍，年均增长30.6；全社会固定资产投资累计完成3622.5亿元，是“九五”时期的3.6倍，年均增长39.1%；社会消费品零售总额实现915.1亿元，年均增长11.7%。

城市综合实力显著增强，竞争力排名由2000年全国第14位跃升到2004年第8位，综合经济实力排名由第23位跃升到第10位。

3.房地产投资房地产开发健康发展。

完成投资413.6亿元，增长20.7％。

房屋施工面积3102万平方米，增长10.6％。

房屋竣工面积1057.8万平方米，增长31.2％。

实现商品房销售面积（不含预售，下同）761.3万平方米，增长45.2％，其中商品住宅销售713.9万平方米，增长46.0％；商品房销售额236.8亿元，增长55.1％，其中住宅213.3亿元，增长52.9％。

4.居住水平城镇住宅建设投资332.5亿元，比上年增长30.8％；新建成住宅1111.7万平方米，增长29.9％。

城镇居民人均住宅建筑面积23.36平方米，比上年增加1.81平方米，比2000年增加6.03平方米；农村居民人均住房面积25.12平方米，比上年增加0.7平方米，比2000年增加3.3平方米。

二、住宅市场1.市场概况市区内土地块小，分布零散市中心出让的土地面积均较小，分布零散，且商业比例大。

这样的土地多为旧城改造项目，拆迁难度大，土地成本相对较高，造成产品价格的抬升，加大项目运作的难度。

地价稳中有升2005年起，沈阳市实行了新的基准地价，土地价格有一定的涨幅，尤其是金廊工程、大规模旧城改造项目等的土地出让价格的制定，价格会有所提高。

但是沈阳市的土地价格仍处于地价合理范围之内，目前，沈阳市的土地价格占房地产售价不足30%。

农业高新区、于洪区为主要成交区域土地成交量上，近年农业高新区的土地成交面积为各区之最，其次为于洪区，浑南新区位居第三，大东区、东陵区以及苏家屯区的土地成交量也比较高，和平区土地成交量为远远高于区位价值基本相当的沈河区，其土地成交主要集中在和平区的长白地区。

从土地成交量上可以看出，农业高新区以及于洪区将成为下一轮的主要开发热点，这些区域将是房地产主要供应区域。

地铁地块将受到推崇沈阳市的地铁工程已经通过国务院审批，经过漫长而精心的准备，初步定于2006年1月15日正式破土动工。

由于地铁工程对于房地产市场具有不容置疑的拉动力量，因此预计2006年随着地铁工程的正式开工，地铁地块也将成为开发商的新宠。

沈阳中高档住宅市场特点特点（4000元/平方米以上）市场平稳，缺乏亮点，销售速度缓慢。

目前以和平、沈河、大东区为主，未来浑南将会成为沈阳中高档住宅的核心发展区域。

众多实力雄厚的本地和外地发展商相继屯兵浑南，蓄势待发，打造各具特色的中高档住宅社区。

浑南新城居住用地为16平方公里，全部为中高档住宅，加上新城周边区域以及其它区域的开发量，中低档住宅未来的供应量将呈饱和状态。

高档住宅将会不断产生，但可能是量越来少，总价越来越高，品质越来越提升，综合产品环境条件更成熟。

2. 住宅案例万科城开发商：沈阳万科永达房地产开发有限公司占地面积:360000平方米总建筑面积:1000000平方米形态：12栋4层洋房，4栋9层小高层，15栋11层。

总户数:5800户开发周期:8-10年价格：小高层4038元/平米起，高层6100元/平米起。

物业：1.8元/平方米总建筑面积超过100万平方米，容积率为2.78，一期1.44。

面积从81-180平不等。

停车位:地上车位只租不售100元/月，车库一期103个。

万科秉承一贯的拿地策略，地块位置相对偏僻，周边环境也较差。

胜在产品的成熟和展示形象的吸引力、以及万科的品牌优势。

地址：和平区南三好街发展商：新世界（沈阳）房地产开发有限公司建筑形态：多层、别墅、小高层、高层，3栋高层、5栋小高层650套容积率：2.59面积区间：97－177平方米价格：起价:4200元/平方米均价:4800元/平方米最高价:5200元/平方米（24层）物业费：1.7元/平/月车位：1：0.5，400元/年项目户型做的相当成熟，搭建在售楼处里的样板间（比例稍有放大）风格非常时尚，超出当地市场的平均水准。

格林生活坊项目地址：和平区长白西路开发商：沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司建筑类型：多层小高层、高层户型：从53－138平米规模：个占地20公顷，建筑面积近50万平米容积率：2.5价格：3980元/平米、商业5900元/平米、物业1元/平米开发分期：2007年8月、12月两次交房。

此项目的最大特点有二：其一，在高层的形式上仿照徽派建筑马头墙的做法创造出中式风格。

其二，整个园林落在零标高以下，与车库等水平面，形成一个下沉式的绿化景观。

五里河城地址：和平区文体路与青年大街交汇处（五里河体育场北侧）发展商：沈阳中雁房产投资发展有限公司规模：项目一、二期总占地面积为5.9万平方米，规划总建筑面积为29万平方米。

容积率4.6。

一期工程位于整个项目的西部地块，包括商业、SOHO办公楼和学校、公寓。

占地面积为4万㎡，总建筑面积14.5万㎡。

其中住宅面积6万㎡；裙房商铺面积2.2万㎡；SOHO办公楼占1.8万㎡；地下室占2.5万㎡；地下车位约400个，学校占地面积为2.55万㎡，建筑面积为2万㎡。

临文体路从1层到4层为商铺，总面积：2.2万㎡，总长度达300米，进深达到20米。

公寓从西到东分为三个组团，共8栋，534套。

公寓有一房、二房、三房三种户型，户型面积分别为60㎡左右、110㎡左右、130㎡左右；一、二、三房的户室比大约为——30.7％：32.6％：26.2％；另有200㎡左右的大型套间占10.5%。

临三好街为一栋SOHO办公楼面积为1.8万㎡，高99.7米，共有25层；首层层高5.1米，二层至十五层层高3.1米；十六至二十五层层高5米；户型面积在100——120㎡之间，共有138套。

学校建筑面积2万平米。

价格：商业1、2层20000元/平米，每个单位700－800平米；3、4层8500元/ 平米，每个单位2000－4000平米，出租1400元/平米·年。

住宅6000－8000元/平米，出租带家具装修100平米3000－4000元/月。

本项目追求公建化的外立面形象，户型受一定影响，完成的不是很成熟。

作为五里河区域较早的高层综合项目，有其一定的标志性意义。

东方威尼斯·御景东方地址：浑河北岸，五里河公园内开发商：沈阳银基发展股份有限公司占地面积：160万平米。

建筑面积：200万平米价格：4000元/平米起，河景高层5000元/平米左右。

项目坐落于五里河公园内，经管资源绝佳，但项目的建筑形象完成的较差。

阳光100国际新城地址：南二环一大堤西路浑河晚渡处开发商：阳光100置业（辽宁）有限公司占地面积：1000亩建筑面积：189万平米基本概况：规划占地面积73公顷，建筑面积140万平米，容积率1.7。

户型区间为47－169平米。

比为1：0.8。

价格：4300－5500元/平米，物业管理费1.3元/平米住宅市场整体特点针对以上住宅项目，结合其他市场状况，沈阳的住宅市场有以下特点：●市场接受建筑形态多样化，多层、小高层、高层不同建筑形态之间没有明显的接受差异。

●户型区间适中，各个面积段分布平衡，60－85平米的一房，90－105的两房，110－130的三房，没有夸张变形的大面积需求。

●建筑形象一般做的都比较低段，能够看得出很多项目设计者、建造者都试图有些想法，但完成度不高，尚处在探索阶段，没有成熟的风格展现系统。

●园林成熟度一般，囿于气候条件以及对环境上的认知原因，园林没有在项目形象展示上发挥其应有的功效。

●住宅市场的供应量向郊区转移，万科，阳光100，东方威尼斯都在城市近郊有百万方的推出量。

●价格上升空间充足，目前沈阳市的平均价格尚没有越过4000，具备相当的上升空间。

●由于经济发展的相对滞后，住宅建设占商品房开发的80%以上，远远高于同等规模城市的平均水平，房地产投机概率相对其他城市要小得多；购买住房的消费者多为本地居民，达95%以上。

从以上特点看出，本项目的住宅开发可以从以下几点寻求突破：●开发的规模和形态符合市场特点。

●价格可以在沈阳目前市场上有长足的发展。

●地段优势——五里河区域的高端形象应该充分发挥。

●突破性的户型、建筑形象、园林绿化的塑造可以成为本项目的一大亮点。

三、商业房地产1.概况消费品零售额提高2006年，沈阳城乡市场更加繁荣，商品购销两旺。

社会消费品零售总额首次突破千亿元大关，增长14.6%，是近5年来增长最快的一年。

全年第三产业实现增加值1206亿元，同比增长12.7%。

存贷款余额均增2006年，沈阳市金融机构年末存、贷款余额分别达到4000亿元和2700亿元，同比分别增长8.1%和14.6%，货币净回笼居全国城市之首。

全市发放个人消费信贷440亿元，同比增长12.87%。

沈阳商业银行更名为东北振兴银行后，效益水平不断提高。

收入增幅迅猛2006年，沈阳城市居民人均可支配收入11651元，比上年增长15.4%，居民收入增长幅度创下11年来之最，是自1996年以来增速最快的一年。

商圈成熟激活商业地产商业地产的发展离不开商业的繁荣。

以商业为中心而形成的商圈在商业地产的发展中起着积极的作用。

目前沈阳的几大商圈已经日趋成熟。

成熟的商圈一方面激活商业地产的发展，另一方面也使沈阳的商业地产形成向重点区域集中的趋势。

中街、太原街、长江街形成沈阳的三大商业街。

此外，日益成熟的还有以奥体中心为标志的浑南商圈，以铁西百货为中心的铁西商圈，以及三好街商圈等等。

商圈之内集中了众多的商场、酒店、写字楼等商业地产项目。

宏观调控助推商业地产在 2006年各种调控政策轮番轰击下，开发企业的住宅项目投资优势下降，将资金向商业地产转移成为沈阳部分房地产开发商的选择。