益阳商业市场调研报告2010年7月4日前言 (3)第一部分益阳经济背景 (4)一、益阳商业经济环境 (4)二、益阳房地产经济环境 (4)第二部分益阳商业调研分析 (5)一、资阳商圈分析 (5)1.1第一个核心点 (5)1.2第二个核心点 (5)1.3第三个核心点 (6)1.4第四个核心点 (7)二、桃花仑商圈分析 (7)2.1桥南核心点分析 (8)2.2通程电器点 (8)2.3沃尔玛点 (9)2.4步步高超市点 (9)三、赫山商圈分析 (10)3.1益阳商业步行街 (10)3.2金嘉利广场 (11)3.3金鸿百货 (11)3.4步步高超市 (11)3.5万木春购物广场 (12)3.6香港城 (12)3.7华联商业街 (13)四、康福商圈的分析： (14)4.1步步高百货 (14)4.2步步高超市 (15)4.3华天大酒店及商务楼 (15)4.4福中福服装城 (15)4.5银色现代城 (16)4.6瑞洋华天大酒店 (16)4.7佳宁娜.银城新天地 (17)五、大桃路商业圈分析 (17)第三部分益阳商业市场总结及项目规划建议 (18)一、益阳零售商业市场分析 (18)二、益阳休闲娱乐业市场分析 (21)2.1主要以洗浴桑拿按摩、美容美发、KTV 几类为主 (21)2.2休闲娱乐文化经营网点分布比较分散，由传统老商业形成 (21)前言益阳资源富饶，素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号，也被称为银城，市区设赫山、资阳、朝阳三个区，含有桃江、安化、南县以及大通湖区。

全市总面积12144平方公里，总人口460 万，市区面积40 平方公里，人口约40 万。

自“长株潭一体化”实施之后，益阳开始进入湖南第二步“3+5”城市群战略发展的规划中，因此益阳城市2004-2015 发展规划中显出，未来城市将“东突南进”逐渐融合于长株潭经济圈，并与“泛珠三角”接轨。

益阳城市由桥南和桥北两区域组成，桥北为老城属于资阳区，桥南是传统商业与新兴商业的结合地，是城市未来发展和突进的区域。

但益阳无核心商圈，只有次级商圈，商业同心现象不明显。

一般城市都有一个核心商圈, 由一至几个具有悠久历史的主力百货、超市、步行街以及若干专卖店构成，是商业最繁华、人流最密集之处，一般是中心区的十字路口或广场，像长沙的解放西路与黄兴路交叉口就形成了这样的商业核心，周边有万达购场广场、王府井百货、春天百货、平和堂百货、黄兴路步行街等，核心商圈就是以此为中心半径约 2 公里范围的商业区。

而益阳却没有突出的核心商圈，只有四个次级商圈：资阳商圈、桃花仑商圈、赫山商圈、康富商圈。

第一部分益阳经济背景一、益阳商业经济环境2009年，益阳市在金融危机影响、外需萎缩的情况下，认真贯彻“保增长、扩内需、调结构、促就业、强基础”的15字方针，突出项目建设，全市固定资产投资总体呈稳步增长态势。

全年完成全社会固定资产投资353.31亿元，比上年增长36.8%。

其中：城镇投资280.49亿元，增长44.7%；农村投资72.82亿元，增长13.1%。

二、益阳房地产经济环境2009年，房地产投资先抑后扬，投资者信心提振，市场活力逐渐增强。

受金融危机影响，2009年初，益阳市房地产投资受上年翘尾因素影响，保持惯性增长，随后即经历了增长速度大幅回落—大幅下降—降幅收窄—逐步增长的过程。

这一过程是投资者对市场的正常反应，后期表现更是显示房地产市场逐步活跃、投资者信心逐步提振的重要信号。

2009年，全市完成房地产开发投资52亿元，比上年增长11.5%；商品房屋销售面积155.96万平方米，增长10%；本年到位资金59.87亿元，增长14.1%；房屋竣工面积达到140.63万平方米，比上年增长62.1%。

第二部分益阳商业调研分析一、资阳商圈分析资阳商圈主要指桥北区域，是老城区域，有四个商业核心点：家润多和汽车北站；益阳样板商业街；滨江财富中心与益阳桥北大桥小商品市场；益阳古道街。

核心商业街是马良路和五一路。

1.1第一个核心点该区域主要由马良路与长春路交汇,以十字形展开的商业带分布形成；业态主要由汽车北站、香茗商务茶楼、宜家酒店、起点健身会所、家润多超市及各类传统小铺构成；物业形态多以民房底铺为主，其租金水平大约在40—70元/平方米/月；消费群体以桥北区域居民为主。

辐射范围以本城区及周边乡镇农村。

1.2第二个核心点益阳桥北样板商业街是现在资阳生意最好的一条商业步行街，人气旺盛，氛围浓郁。

长约1500米，总商业面积近3万㎡，商铺约450 个。

因主要是旧建筑改造而成，现整条街较破旧，仅一层临街铺营业，大多二层商铺空置，个别品牌店形象较好，但大多是中低档外贸品牌，几乎常年处于打折甩卖的状态，商品价格100-300元不等，目前租金水平200元/㎡·月左右，一般铺面30-40方，三间起租，转让费10多万，较07 年有涨。

业态主要是服装鞋包，餐饮、休闲娱乐业态缺乏。

且商业街物业管理差，呈现脏、乱、差的现象。

主要消费群体：年轻女性、学生、周边家庭构成约占了80%，周边及县市的居民约占20%。

1.3第三个核心点滨江财富中心滨江财富中心处于五一路与一桥交汇东侧200 米，总面积~12000 平米共四层，一层售价1.6万元/平米、二层6000元/平米；周边有步步高电器二层面积~6000 平米、益威龙电器、鸿鑫电器、三鑫购物中心二层面积~8000 平米，以及一个江边娱乐群：金山阁KTV、蓝色海洋KTV、金太阳KTV。

临街老商业租金约40-60元/㎡·月。

其中三个电器生意较好，三鑫超市生意较淡，超市二楼的中老年服装更是无人问津。

而江边娱乐群均是旧建筑改造而成，装修差、档次低、消费也低，但生意很好，这也呈现了资阳休闲娱乐业的基本特征：档次较低，但生意较好。

滨江财富中心为服装商贸城，有四层，前三层为商场小铺分割，四层尚未开放。

目前已经开门营业，生意一般。

原市场是益阳的桥北老服装商场，改造后成为滨江财富中心，原来老商户一半搬到了大桥市场，一半搬到了马良服装商城。

现时招商入驻率很高，但大多店铺租赁转让较多。

招商业态以中低档的外贸服装鞋包为主。

益阳桥北大桥市场益阳桥北大桥市场位于五一西路与马良路附近，一层是水果、蔬菜及日杂用品，二层服装、鞋包、皮具、饰品等。

主要是桥北居民和下属县市的居民，整个市场货品档次低，设备陈旧，但生意很好。

1.4第四个核心点益阳古道街位于资阳区大码头，东西总长约300米，总建筑面积约为7万㎡，规划为复古的一条街，建筑风格、景观小品等均是复古风格。

04 年销售抢购一空，开业火爆，但短短两年来全街一楼130多家门面，开门营业的仅有10来家，这其中还包括了几家麻将馆，目前这里全天的人流量几乎不足20人，生意惨淡。

业态主要是中低档服装，普遍价格在80-100元不等，租金约50元/㎡·月。

二、桃花仑商圈分析桃花仑商圈地处金山路与龙洲路之间，目前商业气氛比较浓郁，生意较好，主力店较多，品牌林立；桃花仑路是益阳交通较繁忙的一条市政路，路面较宽，导致街两边的业态几乎不同，而这段路上坡至康福路后出现下坡，因此出现了较明显的生意冷热，也形成了基本的四个商业核心点：桥南核心点、通程电器点、沃尔玛点、步步高超市点。

2.1桥南核心点分析桥南商业点以桥南汽车站为中心，坐落有金太阳商业城、罗门婚纱（600 ㎡二层）、通讯营业厅、美容美发、网吧等业态。

本区域商业街租金50-70 元/㎡·月，主要消费者是周边居住户，生意很好，尤其是金太阳商业城。

消费群体以年轻学生群体、打工仔为主；辐射范围整个城市及周边县市，是益阳有名老商业。

2.2通程电器点该区域开始走上坡，不符合人们的逛街习惯，所以业态主要是需求性消费为主的电脑数码手机等，随意性消费的服装鞋包在康福路以东。

围绕通程电器（二层6000㎡）主要有盛润数码电脑城（4000㎡）以及电脑品牌店、办公耗材店、手机通讯店，租金主要是40-60 元，转让费5 万。

盛润数码电脑城盛润数码电脑城09 年11 月开业，租金80 元/㎡，半年免租，现在生意冷清。

华海3C 电脑城华海3C 电脑城位于龙洲路与秀峰路交汇处，二层3000㎡，现在生意更冷清，许多品牌店撤场。

对益阳数码电脑市场的总结对比后，可见益阳的电脑数码市场需求量不大，年轻人大多南下打工，本地家庭需求较大，其中还有部分客流分流到长沙，因此益阳电脑数码市场空间发展小。

2.3沃尔玛点该路段开始由下坡逐渐变平缓，是逛街的最佳去处，围绕沃尔玛周边落户了屈臣氏、肯德基、红蜻蜓、达芙妮、真维斯、秋水伊人、特步、巴黎婚纱、金利来、啡客咖啡（500 ㎡）。

品牌档次高、形象好，主力铺位60-80 ㎡，一般品牌店在180-240㎡，租金约100元/㎡·月，转让费11万。

沃尔玛在09 年4 月开业，嘉信茂广场在09 年7 月开业，单层1 万㎡，负一层和一层为百货类，但档次中等，服装价格一般在300-500 元/件，二层和三层为沃尔玛超市，四层顶楼为露天停车场。

目前超市生意很好，但百货商场生意一般。

2.4步步高超市点步步高超市（2000 ㎡二层）坐落桃花仑和大桃路交汇处，是益阳最具发展的区域。

周边含有香港城、三福百货、港岛KTV、爱丽丝珠宝、老百姓大药房、喜唰唰火锅、老凤凰黄金、金佰利钻石、声雨竹等。

这一区域的商业街以黄金珠宝居多，呈现一定的市场特点。

商铺租金基本以100 元/㎡·月左右，二层租金20-30 元/㎡·月，三层租金18元/㎡·月左右。

三、赫山商圈分析赫山商圈主要是龙洲路与罗溪路之间的桃花仑路段，是传统商业与现代商业的结合，是新发展的商业中心，总商业体量近20 万平米，包含益阳商业步行街、金嘉利广场、金鸿百货、步步高超市、万木春购物广场等几个大型的商业综合体构成一个商业中心，是目前益阳人气最旺的区域，租金在130 元/㎡·月左右，转让费近20 万。

但各个商业体生意好坏不同、临街与商场不同，且整体呈现出一个供大于求的特征。

整个商圈的消费人群很多，许多传统老商业生意旺盛，租金昂贵，但新开发的项目生意较差，同时重新改造后的万木春购物广场因体量过大，导致内部区域生意冷清。

3.1益阳商业步行街步行街呈狭长状，约1000 多米长，在中心广场一侧是KTV 群，主要有新生活KTV、盛世芙蓉KTV、金色大地KTV、水木年华KTV、音乐海KTV、东方豪情KTV、蓬莱岛KTV、乐满地KTV 等；中心广场一层是低档外贸服装，二层是美容美体、手机通讯、餐饮（啡客咖啡、韩美味）、服装店；三层是装饰公司、广告公司、旅行社、培训机构等。

在中心广场一侧是狭长带双层步行街，主要是服装、母婴用品、儿童服装等。

商品价格80-110 元/件，租金50-60 元/㎡·月，转让费11万。