昆明商业市场调研报告谨呈金马源集团房地产子公司昆明恒巢房地产经纪有限公司2008年6月18日目录二、六大商圈介绍 (4)（一）三市街商圈 (4)1.区位描述 (4)2.商业特征描述 (4)3.商业板块 (4)4.商圈综述 (9)（二）青年路商圈 (9)1.区位描述 (9)2.商业特征描述 (9)3.商业业态 (9)4.商铺形态 (11)5.租金情况 (11)6.商圈综述 (11)（三）白塔路商圈 (11)1.区位描述 (11)2.商业特征描述 (12)3 (14)（四）小西门商圈 (15)1.区位描述 (15)2.商业特征描述 (15)3.商业业态 (16)4.商铺形态 (18)5.租金情况 (19)6.商圈综述 (19)（五）昆都商圈 (20)1.区位描述 (20)2.商业特征描述 (20)3.24（六）螺蛳湾商圈 (24)（七）六大商圈整体分析： (28)三、竞争商业项目 (29)（一）主要竞争商业项目列表 (29)（二）主要竞争项目案例 (29)上东大街 (29)东华丽都广场 (33)昆明老街 (35)（三）竞争项目交叉分析： (39)四、地块商业属性分析 (40)（一）地块自身商业属性 (40)（二）分析及建议 (40)一、昆明商业圈综述有着悠久发展历史的昆明由于历史、地理，以及城市发展变化等原因，形成了众所周知的三大核心商圈，即以零售百货业为主的三市街商圈、青年路商圈及白塔路商圈，三大次级商圈以超市为主的小西门商圈，餐饮娱乐为主的昆都商圈及批发为主的螺蛳湾商圈，以及六大商圈周边零散、不规范存在的商铺和商场共同形成的城市商业格局。
商圈名称主力店和主营业态定位和特点变化和发展三市街商圈以柏联百盛、昆百大、家乐福等为代表，有着悠久的商业历史商业定位为中档和中高档层面，业态丰富完整、经营种类齐全，商业氛围浓厚随着步行街的开通、百盛的做强、百大新天地的开业以及周围辅助商业的丰富，该商圈的地位日益巩固，目前和将来一定时间内仍将保持其第一商圈的位置青年路商圈以新西南广场、新世界百货（原仟村百货）、鸿城广场为代表商业定位为中档和中高档层面，以购物中心、百货和专卖店为主，昆明走廊的开业，一定上弥补了该商圈餐饮、娱乐不足的弱点由于新西南广场还处于调整时期、仟村走弱以及鸿城的反复经营不善，该商圈的地位持续降低，但街铺依然较为发达，同时随着金鹰百货、护国商城的建设经营，在一定上提升了该商圈的地位白塔路商圈金龙百货、金格中心白塔路商圈是一个典型的高档百货商圈，完全依靠金龙百货的支撑而兴起，以定向消费为主，商业氛围较淡汇都国际的建设和开业，极大地提升了商圈的商业氛围和辐射能力，但总体商业氛围仍然较淡小西门商圈沃尔玛、美辰百货、街铺等中到中低定位，小西门商圈以大型超市及电讯业为主，其他主要是一些经营日用品和小百货的小商铺处于西市区和主城区的咽喉位置，商业氛围浓厚，客流巨大，有向中档时尚方向发展的趋势昆都商圈昆都商圈是以娱乐、餐饮为主的商圈，配以大量的精品专卖店年轻、时尚定位，是昆明夜生活的主要场所之一昆明主要的娱乐区域，零售业较弱，短期内无大的发展空间螺蛳湾商圈以批发为主，零售为辅，经营品种上，从传统的服装鞋帽和小商品，发展到文体用品、家电、化妆品中到低定位，辐射云南地州，是主要的百货集散地已定型，短期内难以形成较大的突破，但已稳居中、低消费和批发业务的龙头由上图可以看出，昆明商圈核心商圈的次级商圈是根据所支撑的业态不同来划分的，零售百货是传统的商业业态，也是吸引人流最多辐射档次最广的业态，所以以零售百货业为支撑的商圈为核心商圈。
但是在城市发展过程中存在另一些地方以某种特定的态进行支撑，从而带动一些小的业态的依附而逐步形成了次级商圈，这就是以超市为支撑的小西门商圈，以餐饮娱乐为支撑的昆都商圈，以批发市场为支撑的螺蛳湾商圈。
二、六大商圈介绍昆明的六大商圈是由三大核心商圈——三市街商圈、青年路商圈、白塔路商圈和三大次级商圈——小西门商圈、昆都商圈、螺蛳湾商圈组成的。
这六个商圈在地理位置、支撑业态、业态档次、商铺物业形态和租金等方面都有一些不同之处。
而这些不同点是外部大环境和商圈自身条件决定的，分析这些条件对商圈的作用，也可以对本项目的商业定位带来借鉴意义。
三市街商圈1.区位描述（1）商圈位置及范围三市街商圈位于昆明城市最核心地带，以宝善街、南屏街及三市街一带为中心，辐射面积约25万㎡。
（2）道路交通情况三市街商圈周围道路通畅度较高，有东风路、金碧路等主要交通干道。
该商圈附近公交线路有19条，分别可以到达昆明的各个城区。
2.商业特征描述该区域以精品服装、百货为主，最具代表性的是柏联广场、昆百大，这些代表有着悠久的商业历史，因此该商圈的定位一直是中档层面，大众化消费为主。
3.商业板块（1）金马坊板块基本情况项目概况商业城全部商铺由金马碧鸡商贸公司统一管理对外租赁。
经营项目大体可分为：旅游购物（香烟、珠宝、土特产、旅游纪念品），休闲娱乐（迪高、酒吧、演艺吧、茶室）和餐饮（茶餐厅、中西餐、特色餐饮）三大部分。
项目立项时是规划为旅游购物商城，建筑外立面也是民族风格，现在已慢慢演化为现代娱乐、餐饮的商业区。
业态分布1F：旅游购物（香烟、珠宝、土特产、旅游纪念品），休闲娱乐（迪高、酒吧、茶室），餐饮（茶餐厅、中西餐、特色餐饮）2F：休闲娱乐（迪高、酒吧、茶室、演艺吧），餐饮（茶餐厅、中西餐、特色餐饮）3F：休闲娱乐（酒吧、茶室），小型旅社租售状况目前尚有零星黄金地段商铺（30㎡左右）转让，但多为投资者炒作之用，转让费10万左右，无大型商铺（100㎡以上）可供租赁。
客户构成主要租赁者：餐饮、娱乐公司主力消费群：时尚年轻人较多总体评价从片区经营项目种类来看，金马碧鸡坊本身的文化底蕴带动了片区的旅游经济。
而作为昆都补充的娱乐休闲，虽然消费不及昆都，但风格并未脱离昆都商业形态，而餐饮主要以特色风味为主，经营状况良好。
优势：1.位处城区中心位置，紧临成熟老昆百大商业片区，人气旺盛。
2.以金马碧鸡坊本身的文化底蕴为依托，形成强大的聚客能力。
劣势：1.位于主城中心，停车位紧缺；城市交通堵塞问题日益严重，进入交通不便。
2.现片区商业基本趋于饱和，进驻经营可能性不高。
3.周边业态复杂，缺乏统一经营管理。
对本项目的借鉴意义金马坊项目初期规划为旅游购物商城，经营情况并不理想。
随着娱乐、餐饮业态的渗透，金马碧鸡坊商业城已逐渐演变成一个与“昆都”相仿的娱乐圈。
业态比例及租金情况类别代表业态总计数量面积范围合计面积所占比例经营状况一层租金二层租金三层租金休闲购物烟店，小珠宝店，土杂，旅游纪念品28家5-10 13800㎡％良好27020-30 10 25060-80 5 250大餐饮骨头王、桥香园、老滇5家600 1 5350㎡％良100 50 40750 1 100 50 40味、两江楼、1000 2 90 502000 1 90 40 30小餐饮食惠鲜、好伦哥5家200以下22000㎡% 好180 50200－3002 100 40 30500 2 80酒吧的厅慢摇吧茶室圣地淘沙豪斯顶峰驼峰纳斯达克20多家，其中12家超过600，1000方以上4家100以下412000㎡% 好140100－5008 120 50500－100081001000以上4美容美发1家100 100㎡% 好60大珠宝行金碧商城小谭珠宝2家300200500㎡% 好200其它便利店、水果店、药店4家30－200 500 % 好220（2）同仁街板块基本情况项目情况同仁步行街由3－4层多层建筑组成。
主要经营业态为休闲精品购物，主要经营铺面面积在30－60平方米之间；同仁街在建设之初是想将其打造成昆明市中心商业区诞生的一个亮点，无论从其优越的地理位置、良好的周边环境还是其自身独特的设计风格，同仁街都是颇具有商业潜力的片区。
依托老同仁街的文化底蕴，背靠百大商圈成熟的商业态势，加上金碧公园的环境，和滇王食府和祥云小吃城的聚客力，形成了良好的发展势头。
业态分布1F：精品购物、KTV、迪高厅、茶餐厅、摄影2F：KTV、迪高厅、茶餐厅3F：KTV、美容美体、茶餐厅4F：茶餐厅租售状况同仁街铺面全部销售一空，购买者以投资为主；一楼的租金350元/㎡,2-4楼的租金150元/㎡ .转让费平均在10万以上.客户构成客户构成面广，主要有：商务人士、学生、都市时尚一族，年轻白领、中年中高收入人群。
总体评价优势：优越的地理位置、优越的周边环境，具有商业潜力的片区。
劣势：由于发展环境的限制，同仁街很难寻求空间拓展，很难从规模经济上取胜，从购物来看只能作为百盛和昆百大的补充，从餐饮来说还不具备脱离祥云美食街独立竞争能力。
使得同仁街的角色无疑有些尴尬。
另一方面，寸土寸金使得街面店铺的设计显得局促而且尚有很多缺憾。
对本项目的借鉴意义同仁街凭借核心商圈优越的地理，再加上“同仁文化氛围”不管是售还是租市场都比较认可，从同仁街的情况看来，导入文化氛围将非常有利于本案的租售。
业态比例及租金情况类别代表业态总计数量面积范围（m2）数量合计面积经营状况租金一层二层—三层精品购物江南布衣、耐克、红袖、木子禅、2010以下 1949 良好均价350元/㎡·月均价120元/㎡·月30－50 1251－90 7茶餐厅同仁靓菜坊、老东粥皇5150－250 22022 好260－450 2460－700 1美容京都薇薇 1 134 好KTV 好乐迪 1 1142 好（3）南屏街板块柏联广场：柏联广场整体地理位置优越，光线充足，卖场简洁明亮，具备众多知名品牌，具备号召力但缺少休闲娱乐设施，被银行、家具店占据了太多面积，整体租金收益上达不到合理利润。
商场面积约为40000㎡，一层至四层租金呈递减分布，其中一层租金均价约为500元/㎡，二层租金为300元/㎡，三层租金为280元/㎡，四层租金为160元/㎡。
而百货和超市面积约为20000㎡，人流量较大，节假日可达到50000人。
柏联广场周边车位很紧张，现在已有车位约300个。
对于日均人流量达50000个的商场来说，稍显不足。
世纪广场：世纪广场位于正义路与东风西路交叉处，该广场无主入口，部分区域光线不足，中庭位置没有利用好，一楼商业无整体规划，布局不是很合理。
该广场多为综合超市，面积约为21500㎡，日均人流量达35000人，租金约为400·500元/㎡，车位约有600个。
昆百大：老昆百大地理位置好，老牌百货，拥有固定消费群，但商场年代已久，虽重新装修，但内部结构已不适合现代百货的需求，并缺少休闲设施。
昆百大面积约为12300㎡，人均人流量约为30000人，周边车位约有320个。
而百大新天地就完全不同，百大新天地总商业面积26000平方米，共分11层，含地下两层。