通州商业市场调研报告一、分析城市现状一）地理环境通州区位于江苏省东南部长江三角洲北翼，南起北纬31°52′的川姜镇竖积洪村，北至北纬32°15′的刘桥镇米三桥村，南北间最大直线距离50公里；西起东经120°41′的五接开沙岛，东至东经121°25′的南通盐场北侧，东西间最大直线距离85公里。

东临黄海，海岸长公里；西部平潮地区南濒长江，江岸长15 公里；西南与港闸区相接，东南与海门为邻，北与如东毗连，西北与如皋接壤；总面积1351平方公里。

全境横宽纵窄，土地平坦，耕层深厚，适耕性强。

地势西北部较高，东南部和沿江、近海垦区较低。

高程一般在～米，近海最低处为米。

境内新长铁路（支线）和宁通、盐通、通启高速公路穿境而过，通扬、通吕、通启运河和九圩港、遥望港、新江海河等大型骨干河道纵横交错，南端连接苏通长江公路大桥，城区西郊设有南通兴东飞机场。

地理位置得天独厚，水、陆、空交通十分便捷。

二）行政区划通州区成立于2009年，全区面积1166平方公里，下辖19个镇，1个省级开发区。

（、、、、、十总镇、骑岸镇、五甲镇、、四安镇、、、、五接镇、、兴东镇、镇、、姜镇。

）区政府设在金沙镇，城区南侧为江苏省重点开发区——通州经济开发区；南部长江畔建有通州港区。

各镇分别建立了工业集中区或农业开发园区，均拥有良好的投资条件和生活服务设施。

三）人口状况2011年末全区户籍人口万人，其中，城区（金沙镇和开发区）户籍人口万人。

图1：通州区乡镇及人口分布图四）宏观环境1、国内生产总值2011年，全区实现地区生产总值亿元，按可比价计算，较上年（下同）增长%。

按常住人口、户籍人口计算的人均地区生产总值分别达53074元和48390元，按当年平均汇率折算分别为8217和7493美元。

分三次产业看，第一产业实现增加值亿元，增长%；第二产业实现增加值亿元，增长%，其中工业实现增加值亿元，增长%；第三产业实现增加值亿元，增长%。

产业结构进一步优化，三次产业结构比例由上年的：：调整为：：，第三产业增加值占GDP比重比上年提高个百分点。

2、固定资产投资投资结构不断趋优。

全年累计完成固定资产投资亿元，增长%。

房地产投资增势不减。

全年完成房地产开发投资亿元，增长%。

其中，住宅投资亿元，增长%。

商品房新开工面积万平方米，为上年的倍。

商品房销售额亿元，增长%。

其中，住宅销售额亿元，增长%；商品房销售面积万平方米，增长%，其中，住宅销售面积万平方米，增长%。

3、人民生活表2：通州居民收支一览表二、剖析商业现状一）通州区商业现状分析714060 二）通州区在售商业个案新瑞广场项目简介位于建设北路与新金东路交汇处，总建筑面积万平米。

新瑞广场位于城市中心区域的综合商业项目，包括商业、写字楼、办公楼、购物中心和酒店式公寓等多种类型的综合商业，涵盖了集休闲、娱乐、购物餐饮美食为一体的多元化购物集中中心。

业态分布招商进展影院：幸福蓝海餐饮：必胜客服饰：海澜之家销售情况目前1、2、3楼剩余部分大面积商铺。

正在热销的是地下迷你商铺，单价20000-25000元/平米，总价在20-40万元之间，面积均在十多个平米，现正推出“日进百金”的购卡活动，封顶6000元。

三）通州区现有商业布局 〈1〉、现有商业布局分析：通州区现有商业主要以沿接商铺为主，主要的商业区成“２点４线”的布局。

2点主要是建设路—人民路、建设路—新金西路转盘，4线主要是人民路、新金西路、建设路、交通路。

这样便构成了通州市城区商业核心区。

在业种业态的分布上，通州市商业以批发、零售为主，主要集中在主干道两侧，呈街区形式；大型的综合百货，专业的商业市场也较少，在分布上则大都位于人流量、车流量更为聚集转盘和广场附近，例如：大润发、建设路—人民路文峰超市、农工商超市、百富华购物超市，人民路上的苏宁电器等，银河路上的世纪联华超市。

通州的专业市场除了服装市场相对较明晰，主要分布在人民路上，其它的专业市场分布的较不明晰。

下面我们将对通州的主要商业街区进行详细分析。

〈2〉、商业街区分析1）人民西路（建设路口—团结（通掘）路口）：1000米 路段概况该路段连接建设路与团结（通掘）路口，是最繁忙的东西向道路之一，约1000米。

人流量本路段连接建设路与交通路两大城市主要干道，来往人流量大。

人民路新金西建设交通专业商场 百货商场银河路业种业态本路段商业业态主要以沿街零售商铺为主,同时辅助少量的集中式商业。

沿街零售商铺主要以餐饮、五金电动车、服饰等为主。

业态餐饮电动车\五金服饰鞋帽美容美发手机通讯其它（生活配套）合计数量25 13 9 3 1 23 76单间面积（㎡）20—3030—5020—4040 50 30—4030—50总建面积（㎡）约700 约520 约270 约120 约50 约800 2460 比例（间数）28% 21% 10% % 2% 32% 100% 租金行情由于本路段的商铺经营面积普遍较小，租金单价的创造力较强；由于受（建设路—人民路）商圈的影响，本路段由东往西租金逐渐递减，租金水平相差较多。

商铺租金行情不等,在元/㎡·天之间。

集中商业状况a)富尔豪商务酒店建筑形态6层套房数128间b)农工商超市c)太平洋购物广场d)佰富华购物中心物业租金——物业形态国内二、三线品牌的服装鞋、帽城；（含五星电器）经营状况一般e)市民广场步行街建筑形态底层商场建筑面积约7000平方米；经营状况全部对外出租，人流量较大；物业租金沿街店面租金元/㎡·天，中间小摊位元/㎡·天；物业形态日常生活的服装鞋帽和家电小商品；经营状况差差2）人民路东段（建设路口—盐仓桥）：700米路段概况该路段连接建设路与盐仓桥，是最繁忙的东西向道路之一。

人流量本路段连接建设路与通掘公路，人流量较大，但大多为周边的居民。

业种业态本路段商业业态主要以沿街零售商铺为主。

沿街零售商铺主要以零售食杂、生活服务美容、摄影、诊所、药店为主。

业态服饰、鞋帽、精品美发、摄影、诊所（生活电信、通讯电动车\五金（其它）餐饮、食杂合计服务）花店、体育用品数量44 23 12 6 58 124 单间面（㎡）20—40 ——总建面积4300 4350 ㎡）比例（间数）35% % % % % 100% 租金行情由于本路段的商铺经营面积普遍较小，但是消费人群消费水平低，商铺的租金水平都较低；由于受（建设路—人民路）商圈的影响，本路段由西往东租金逐渐递减，租金水平相差较多；商铺租金行情：元/㎡·天左右。

集中商业状况a)帝奥生活广场建筑形态集中式商场室内商业步行街；地下1层；地面1层6m高；40㎡/间建筑面积3500平米；物业租金外街（沿主干道）：4—5元/平方米·天；内街：—元/平方米·天；地下商场：元/平方米·天；物业形态90%服装鞋帽；10%生活配套；b)文峰大世界百货的租金以专柜的形式出租，商场抽取营业额的25—30%点；超市开发商自营；经营状况超市的经营状况一般，由于文峰大世界百货是当地“唯一”的百货，经营状况中等！c)万豪公寓建筑形态集中式商场室内商业步行街；上下共两层建筑面积10000平方米；物业租金外街（沿主干道）：—元/平方米·天内街：—元/平方米·天；二楼：元/平方米·天物业形态多为服装鞋帽和生活配套，其余空置；经营状况外街92间，除西向沿街店面正常经营外，其余大多空置；内街115间，大多空置；3）建设路（人民路_建设路交叉口—大庆路）：1000米路段概况该路段连接人民路、新金西路与大庆路，是最繁忙的东西向道路。

人流量本路段是通州市的核心商业区，是传统的商业中心，区域人流量较大，也是通州城区最繁华的商业街；业种业态本路段商业形态主要以超市大卖场、生活休闲步行街道为主，沿街零售商铺为辅，其中“金游城”是通州市最大的商业步行街；沿街主要经营服饰、手机通讯、电动车、餐饮以及各种零售服务；业态服饰鞋帽手机通讯电动车五金餐饮金融保险书店眼镜美容美发零售合计数量21 10 9 9 5 5 1 15 75 单间面积（㎡）30-50总建面积(㎡）945 450 450 405 225 225 45 675约3375㎡比例（间数）28% 13% 12% 12% 7% 7% 1% 20% 100% 租金行情本路段是通州最重要的商业集中区，商业形态多样，消费水平较高，租金因位置的不同变化较大，沿街商铺的租金行情元/㎡·天左右。

金游城外街租金行情在㎡·天左右，内街租金行情在元/㎡·天左右，内街二楼行情在元/㎡·天左右。

集中商业状况a)金游城建筑形态室内外休闲商业步行街；建筑面积10万平方米外街（沿主干道）：（元/㎡/天）；内街：（元/㎡/天）二层：（元/㎡/天）；a)大润发服饰6、鞋帽4、包6、化妆品1、小孩用品）2层~3层大润发大型超市4层顶层停车场物业租金专柜：—元/平方米·天卖场：元/平方米·天经营状况由于位于建设路，且超市规模大，也是通州唯一的大型超市，商业气氛浓厚，经营较好；4）新金路（通州汽车站_金苑公寓）：1950米路段概况该路段连接通掘公里、金通大道与团结路，是最重要的东西向道路之一。

人流量本路段是通州市的重要交通要道，主要是较为低级的传统商业形态，来往人流量较大，来往的人群以中老年人为主，消费氛围和消费意识较低。

业种业态本路段商业形态较为杂乱，主要是各种形态的沿街零售商铺，其中“皇城服饰超市”是通州市较为早期和大型的服饰类综合商场。

沿街主要以生活类的商铺为主。

业态服饰鞋帽餐饮家电医药医疗美容美发酒店娱乐金融保险电动车自劳务手机通讯中介广告装饰其它生活合计行车配套数量191110108766655340119单间面积（㎡）30-70总建面积(㎡）855495454536315272727225225135200约6120㎡比例（间数）15%8%7%7%6%5%4%4%4%4%4%2%30%100%租金行情由于本路段的商铺经营面积普遍较小，且消费人群消费水平低，商铺的租金水平都较低。

在道路西段和中间，由于受通州客运站和人流交汇的影响，这两个地方的租金相对较高，其它地方租金差不多。

商铺租金行情：元/㎡·天左右。

5）交通南路（大庆中路-新金西路） 630米路段概况交通路商业街是通州市老城商业街，是老城商圈，居民生活的一条重要的主干道，该路段与新金西路及金通大道各大主要商业要道相接；整体的规划及空间尺度有较好的视觉感受；局部地段结合城市整体轮廓线的起伏变化，给消费者以亲切感和识别感，购物环境相对良好；人流量该路段人流较多，主要为周边社区较多，很多消费者还是通州第一集贸市场带来的人气。