注：客户访谈资源 来自世联平台
曲远东：亚洲物管专家、置信集团物管顾问 与成都人相处很融洽，这里的人很纯朴，不 像内地的其它城市具有非常强的排外性。成 都也发展得很快，当年来的时候在二环边都 没什么房子，现在城市的疆界早就奔三环外 了。与香港相比，这里生活节奏令人很享受， 房子大、不缺水、气候好、餐饮丰富等等都 是香港不能比的。近年来，随着城市整体的 发展，一大批的香港企业也不断地进入成都， 越来越多的香港人也开始在这里定居，这不 能不说是成都特有的生活魅力越来越得到更 多的认同。”
与成都有三缘（亲友、工作、生活）关系 物业作为接待客户或内部员工使用
财富经过多年积累，置业经验丰富
财富上升期，有一定的资本积累 财富上升期，资本积累期，有生活追求 固定收入来源，向往高端生活方式
本省外地客户
财富经过多年积累，置业经验丰富 向往成都闲适文化，有一定资本积累 对成都未来城市发展看好，增值保值
主要为成都客户，部分省外、 城市顶尖才智阶层 港台客户 本地客户、成都客户、阿坝 州以及深圳等外来客户 主要为成都客户，有部分省 内和全国其他城市客户，少 量海外 高端客户居多，对产 品和品质要求很高 中高级白领和高级财 富人士
都江堰
资源
温江
低价、近城市
牧马山
客户较广泛，除成都客户， 外地客户占较大比例
300万
200万Βιβλιοθήκη 居住形式升级 社区环境与产品品质/ 休闲度假/养老/品牌 增值/保值潜力/资源
产品舒适性 普 大盘良好的 通 居住环境 城 中 交通便利 升值前景 市 产 白 项目位置 领 生活配套 成都客户
150万
成 都 渊 源 人 群
项目 品质 价值 企 标杆 业 资源 客 户
独栋，面 积300平米 以上，总 价300万左 右或以上 小独栋、 双拼、联 排，面积 150~200平 米，总价
置信销售人员：
来我们这买房的一般都是成都 的老教授、公务员，也有些广 告公司或者搞艺术的来这里办 公。
预期有升值潜力的投资客户。
客户趋势
环境是成都考虑的第一因素，随着由中心向郊区的扩散，资源环境条件逐步增加， 客户也相应的发生变化，以中、高端客户为主
普 通 客 户 中 端 客 户 高 端 客 户
10 南京 2006年同类城市社会零售品销售总额 城市 社会消费品零售 总额（亿元） 成都 771.5 青岛 512.2
客户趋势
客户构成：客户因板块的不同呈现不同的客户来源、层次、特征等
板块 浣花溪 华阳 客户来源 60%为成都客户，外省客户 占到大约30% 客户层次 财富顶尖阶层 城市 近城市、高尔夫 驱动因素 客户特征 企业大老板，政府 高层等 知识层面高，有相 当财富积累 投资、养老多种置 业需求，财富聚集 者 知识层面高，处于 财富上升阶段
成都高端低密度客户总价箱体分析
财 富 人 群 居住形式和生活方式 升级/休闲度假/养老 增值/保值潜力 产品品质及社区环境/ 品牌/标杆/稀缺资源 上 层 中 产
项目品质 财 富 人 群 增值/保值潜 力/品牌/稀 缺资源 投 休闲度假/养 资 区域 老 团 发展 前景 产品 品质 成 品牌 都 情 居住环境 产品品质 结 人 项目区位 群 养老/度假 资源 本省外地客户
在上海有房产，成都也有几处投资别 墅。购买簏山国际独栋。认为享有高 尔夫资源的别墅如果精心打造，投资
潜力很大。关键在于大元/平米面积
城市高端物业 以成都为主的西南片区财 富精英 高总价的产品一定要能够占有稀缺的 自然资源。对产品的要求是自然山水 景观、大庭院、产品有设计感。购买 别墅主要是自住兼投资、收藏，承受
成都别墅客户趋势研究
客户趋势
客户特点： “5+2”生活方式，休闲的成都，休闲的成都人
独特的“空城”现象：一到周末节假日，市区的 人就很少了，特别是天气好的日子，一家老小， 亲朋好友开着车就到成都周边吃农家乐、打麻将 ——的士司机 王师傅 成都人就是喜欢耍，现在私家车也多了，好像是 拥有量全国第三吧。天气好的时候，开着车到郊 区耍。春天去龙泉看桃花，夏天去青城山、都江 堰避暑，秋天到九寨沟、四姑娘山，冬天洗温泉， 耍的地方多的很。 ——成都电视台 肖小姐
置业驱动 因素
追求真正的别墅感觉，更 高、并且安全私密的生活 品质,渴望占据优势资源， 产品形式很重要
拥有殷实的财富积累，是 市场物业价格承受能力最 高的集团
追求不同的生活方式，更 高的生活品质，向往郊区 的低密度生活
拥有一定的财富积累，有 较高的价格承受能力
总价800万。
私人企业主 于总
承受价格
客户趋势
人的有根本就不是川籍的，都对来成
都发展很感兴趣……
现在到周边买房度假的人也越来越 多了，有钱的到青城山、牧马山买 个独栋，稍微差点的买个联排，再 差点的倒都江堰买个一般的小房子 也不错啊，不过现在好像基本都是 别墅。只要环境好、东西好，成都 人是不怕远的
——房地产人士 李先生
注：部分客户访谈 资源来自世联平台
成都市的私家车拥 有量位居全国第三； 相对于GDP总量， 社会零售品销售总 额超出同类城市 成都内需强劲，是 一个崇尚消费、敢 于消费的城市
1 2 3 4 5 6 7 8 9
北京 广州 成都 天津 深圳 上海 重庆 沈阳 杭州
624081辆 235456辆 233119辆 232086辆 144597辆 87168辆 82410辆 67593辆 58587辆 39119辆 杭州 587.52 南京 600.24 大连 568.45
客户趋势——典型案例
芙蓉古城：产品和区位决定了客户的层次和置业用途，中老年养老投资占据主流
置信芙蓉古城客户置业用途
投资兼自住 24% 投资 25%
居住 14%
养老 37%
目标客户： 对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣 都市生活、收入较高且能接纳住房 消费新观念的中老年人。 注重“5+2”生活模式、追求个 性生存状态的都市人群。
对地段依赖度降低
对资源及产品等附加值增高
近郊 远郊
客户趋势
根据区域属性的不同，客户结构和物业功能相应的发生一系列变化，近郊兼顾城 市和远郊属性，客户结构和物业内型也出现交融的趋势
区域 属性 远郊 近郊 城市
高端客户
◇ 成都企业主，跨国 公司高层
高端客户+中高端客户
◇ 成都中上产人群 ◇ 成都及全国顶级人 群 ◇ 周边州县高端人士 ◇ 投资型客户
成都为主，部分省外人士
顶级财富人士
城市中间阶层
资源、近城市
拥有雄厚财富实力， 知识层面较高
财富积累期，有较 高文化层次
龙泉
低价、资源
按客户来源分，客户构成是以成都客户为主流，同时周边州县、外 省及企业客户为补充的格局
中高端低密度住宅客户分类分析
财富人群 成都客户 上层中产 普通中产 城市白领 财富人群 成都情结人群 投资团 外省客户 成都渊源客户 企业客户 企业集团大客户
现在到周边买房度假的人也越来越多了，有钱的 到青城山、牧马山买个独栋，稍微差点的买个联 排，再差点的倒都江堰买个一般的小房子也不错 啊，不过现在好像基本都是别墅。只要环境好、 东西好，成都人是不怕远的 ——房地产人士 李先生
客户趋势
客户特点：享受生活的心态——推动了客户由市区向郊区扩散的趋势
2005年全国十大城市私家汽车拥有量排名
项目 品质 增值 保值 潜力 品牌 养老
100—250
万 叠拼、洋房、公寓、 面积30—90，总价 40~100万 企业类客户
100万
60万
外省客户
新丽江客户、 都江堰城区项目客户
上善栖、青城山房、芙蓉青城客户、牧山丽景 半山卫城、易城、芙蓉古城客户、香颐丽都
高山流水、中国青城、麓山国际 中航云岭客户
客户趋势
顶级客户主要为成都及外省财富人群、企业客户及投资团，关注产品品质、稀缺 资源及增值保值潜力
崔人夫：成都万达商业广场投资有限公司副 总经理 崔人夫是典型的上海人，由于工作的原因 2004年来到了成都。在近3年的成都生活中， 成都给崔人夫的印象是山好、水好、人好， 更重要的是这里的人心态好。他说：“成都 是个好地方，与上海比这里工作压力显然要 小得多，这里虽然感觉节奏很慢，但其实这 里面的工作效率也比较高。能够在这里工作、 生活我很开心。而且我的家庭也随同来到这 里，她们也很快就适应了这里的生活，邻里 之间非常的和谐，没有区域、身份的划分， 有的只是对生活的尽情享受。”
中高端客户以成都中上产、成都渊源人士、部分财富人士及投资团，他们主要关 注产品、价格以及环境的兼顾
张铮铮： 当初来成都只是想找一个适合自己 生活的地方，后来发现这里的个人发 展也越来越好，这个城市很有活力， 房地产发展的也不错； 没想到这样一种完美的结合在成都 找到了； 最近有很多原来在广州的同事和朋 友打电话来问这边的情况，有是四川
◇ 受工作地影响，对城市交 通配套等较依赖，一般不 会离开城区 ◇ 但受价格影响会向城市边 缘区迁移 ◇ 对城市依赖但又追求物业 舒适性，受供应结构影响 会倾向于城郊的TH社区 ◇ 城内主要考虑投资，但舒 适的洋房产品也是其考虑 的范围 ◇ 受别墅供应外移影响，城 外主要考虑自住及度假型 别墅物业 ◇ 城内由于已有物业，主要 考虑投资型平面产品，用 于出租 城区中
客户趋势——典型案例
麓山国际：成都别墅的里程碑式产品，汇聚了以大西南为主的全国顶级客户
麓山别墅
年龄 教育背景 居住现状 客户来源 30-45 教育程度较高，有国外生 活经历 城市高端物业 以成都为主的大西南财富 集团，少量来自全国其他 城市的财富精英 30-40 教育程度较高，有国外生 活经历
麓镇
高端客户+中高端客户+普通客户
◇ 全市置业群体 ◇ 投资型客户
客户 结构
◇ 政府高层 ◇ 全国养老度假客户 ◇ 投资型客户