保利地产（600048）业绩分析专业：市场营销学号：姓名：I.企业简介保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续六年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，连续三年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。

2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2012年底，公司总资产突破2500亿元，实现销售认购1017.39亿元。

公司成立于1992年，2002年完成股份制改造后，开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。

目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖45个城市的全国化战略布局，拥有216家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。

保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。

在住宅开发方面，保利地产逐渐形成了涵盖花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多元化优质住宅物业的先进创新格局，涵盖中高端住宅、公寓、别墅多种物业形态。

商业物业涵盖商业写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心、城市综合体等，具备多品类物业综合开发的实力。

公司奉行“和者筑善”的企业价值观，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。

将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。

多年来，公司一直致力于从人文、艺术、历史的角度，倡导和谐理念，关怀公众精神生活，传承保利文化血统，整合集团文化资源，以艺术魅力提升文化内涵。

从“圆明园国宝展”到每年举办的和乐中国系列活动，保利地产高举文化地产旗帜，收到了较好的社会效益和示范效应。

保利地产自成立以来，循法尚德、诚信经营，奉行务实、创新、规范、卓越的经营理念，秉承奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明的企业精神和价值观念，在激烈的行业竞争中取得了长足的发展，奠定了行业领军地位。

未来保利地产将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和不断深化的品牌影响力，不断发展，继续为实现打造中国地产长城的企业愿景而不懈努力。

II.企业业绩分析及行业分析一.财务状况企业近五年的主要财务数据以及2012年年度报告数据，如图主要会计数据及财务指标单位:元币种：人民币主要会计数据2012年2011年本期比上年同期增减(%)2010年营业收入68,905,756,710.27 47,036,222,186.1846.50 35,894,117,625.86归属于上市公司股东的净利润8,438,233,558.38 6,530,945,957.4429.20 4,919,983,998.37归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润8,347,808,045.726,461,614,007.4429.19 4,928,069,176.79经营活动产生的现金流量净额3,092,581,274.99 -7,921,907,455.97不适用-22,369,895,862.262012年末2011年末本期末比上年同期末增减(%)2010年末归属于上市公司股东的净资产42,486,380,748.20 35,257,660,615.9120.50 29,709,290,130.47总资产251,168,617,582.24 195,014,565,272.6228.79 152,327,972,577.53主要财务指标2012年2011年本期比上年同期增减(%)2010年基本每股收益（元／股） 1.18 0.91 29.20 0.69稀释每股收益（元／股） 1.18 0.91 29.20 0.69扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）1.17 0.91 29.19 0.69加权平均净资产收益率（%）21.84 20.20 增加1.64个百分点18.02扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）21.60 19.99 增加1.61个百分点18.05从上图可以看出保利地产发展稳定快速，收益质量提升。

12年公司实现营业收入689.06亿元，同比增46.5%；营业利润133.93亿，同比升34.4%；净利润84.38亿元，同比增29.2%，基本每股收益1.18元。

报告期内，公司实现营业收入689.06亿元，归属于母公司净利润84.38亿元，分别同比增长46.5%和29.2%；房地产业务结转收入663.14亿元，同比增长46.94%；房地产业务结算毛利率35.24%，同比下降0.93个百分点，每股收益1.18元，较2011年提升0.27元。

报告期内，公司共实现销售回笼876亿元，新增借款463亿元，净增借款143亿元，完成项目直接投资678亿元，期末资金余额327亿元。

截至报告期末，公司总资产2512亿元，负债总额1964亿元，资产负债率78.19%，同比下降0.24个百分点。

期末预收款项905亿元，扣除预收款项后，其他负债占总资产的比例为42.14%。

公司有息负债815亿元，有息负债平均融资成本约为基准利率上浮15%。

由于2008年发行的43亿元公司债将于2013年7月到期，公司一年内到期有息负债占有息负债的比重上升至31.49%。

二．管理2012年初，公司聘请德勤华永会计师事务所开展内控建设，对公司系统内一级法人单位的内控情况进行核查及对内控缺陷进行确认，积极落实整改方案，推动管理提升。

报告期内，公司以“降本增效”为目标，持续推进集团采购，截至报告期末，公司已与68个供应商建立战略合作关系，有效确保供品质量及成本优势；同时，加强资金筹划，强化“总对总”的融资功能，统筹平衡项目融资，合理控制融资成本。

另一方面，进一步完善标准化产品线，完成标准成本模块的匹配建设工作，明确不同模块的总图规划、户型平面、立面设计、材料配置，实现立项、定位阶段的成本预控，基本完成全过程成本管控体系的构建。

报告期内，公司继续大力培育和发展商业地产经营、房地产基金、养老地产等战略业务。

截至2012年末，公司持有运营的商业物业约100万平方米，业务涵盖写字楼、酒店、展馆、购物中心等商业形态，实现租赁及经营收入超过9亿元；公司房地产基金管理资金规模突破120亿元人民币，管理公司实现税后利润超过2亿元。

三．利润分配备注：公司2012年度利润分配及资本公积金转增股本方案已经公司第四届董事会第六次会议审议通过，尚需经公司2012年度股东大会审议通过。

四．企业形象报告期内，公司聘请德勤华永会计师事务所实施内部控制与管理提升咨询，有效提升了内控水平，并成功获评“博迪.中国上市公司内部控制百强企业奖”，位列上市公司第17位，房地产公司第2位。

公司以“和基金”为主要公益平台，积极开展“希望电脑室”、“梦想书屋”、“斑头雁守护行动”等公益活动，树立责任央企形象，荣获《21世纪经济报道》“第九届中国最佳企业公民”和最佳低碳贡献奖。

报告期内，公司持续深化与投资者的沟通，在坚持良好的信息披露的基础上，接待投资者来访、项目调研两百余人次，接听投资者热线4000余个，参加大型投资者见面会、组织机构电话会议近50场，切实维护投资者利益。

公司投资者关系工作以“尊重投资者、爱护投资者、服务投资者”为理念，荣获“大众证券杯”最佳持续投资价值奖。

随着公司企业形象和市场认可度的不断提升，保利地产品牌价值获得持续增长，2012年达到211.39亿元，同比增长15%，连续三年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，蝉联沪深上市房地产企业综合实力第二名，中国房地产百强企业综合实力第三名，行业龙头地位不断巩固。

五．行业分析（一）、国家调控房地产市场主要通过三个手段，一是要加大供应量，二是遏制过旺炒楼需求，三是调整结构。

这三件事情，是今年及明年调控工作的重点，不会改变。

2012年房地产行业有两个趋势，一个是加大保障房建设力度方向不改变，一个是调控政策可能会适时而变。

就房地产企业来说，2012年是一个转型之年，企业的布局、盈利模式、管理模式和产品都会发生深刻的变化。

1、加大保障房建设方向不变国家的房地产调控政策主要包括两个方面，一方面是要加大保障房建设力度。

中央建设保障房的目的是为了让中低收入家庭实现住有所居的目标。

与此同时，保障房对房地产市场的稳定发展也会起到一定的作用。

现在最集中的问题体现在中低收入人群及低收入人群，他们的住房没有着落，激发了社会矛盾。

中低收入人群及低收入人群的住房困难问题，光靠调控房价并不能解决，需要依靠保障房的建设。

过去几年，我国保障房的建设力度比较小。

中央已决定未来5年加大保障房建设力度，这个总体方向不会改变。

保障房的建设还会持续下去，根据中央的决心和措施，相信今年11月份以前，完成保障房的开工建设工作应该没有问题。

这里强调的是开工建设，而不是竣工，任何工程一年以内竣工都是不太现实的。

另一方面，国家要保持房地产市场的平稳发展，实现软着陆。

现在房地产市场的状况是，房价上涨的压力还是很大的。

国际舆论认为，我国的房地产泡沫已经比较大，如果继续提高房价，泡沫会继续加大，会产生一些问题。

房地产市场要防止房价过快上涨，防止泡沫的继续加大，这个做法目的是要保持经济的相对持续平稳。

如果泡沫一旦破灭，会对经济造成很大的影响。

世界上有不少反面教材，30年前拉美国家的房地产市场泡沫破裂。

20年前，日本的房地产市场泡沫破裂。

3年前的美国次贷危机，都是房价上涨过快造成的。

我国政府要保证国内经济的平稳发展，很重要的就是要保持房地产市场的平稳。

现在的房地产调控都是围绕这两方面来进行的。

既要加大保障房建设力度，还要保证商品房的供应量，保证商品房用地的供应量，缓解房地产商品房市场供不应求的问题。

现在可以清晰地看到，国家调控房地产市场主要通过三个手段，一是要加大供应量，二是遏制过旺炒楼需求，三是调整结构。

这三件事情，是今年及明年调控工作的重点，不会改变。

目前，在中央强有力的督查、指导和要求下，地方的保障房建设工作也保持与中央的要求一致，正在进行之中。

但是，的确存在很大的困难，比如资金问题，正在逐步地解决。

同时，要加强督查，加强社会的监督，把好事办好。

中央会不断地进行有针对性的督查和指导，让调控政策落到实处。

2、调控政策会应机而变商品房与保障房是两个不同的体系，面对不同的人群，不能混为一谈。

如果要实现商品房市场的平稳，首先要实现商品房市场供求关系的平稳。