G E
F C
D A B
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七、超空间设计
Class超空间错落式叠拼别墅
在总层高5米的空间，设计一个夹层，分出一个上层空间，可以为一个"和式 茶室"，突出一种情调。
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八、南北开口独立入户
一层平面图
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三层平面图
九、叠拼与叠拼概念置换
F F G C B D

主力户型：120-180平米 均价：7900元/平米(空中洋房5#楼 ) 开盘时间：四期凭澜园5#2007年4月底 绿 化 率：40% 电话：88231888 88230016 开发商：天津万科房地产有限公司
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万科水晶城——大洋房（洋房4.5层） 产品特点： 总体规划功能分区明确，产品结 构清晰 结合局部组团及组团景观，形成 私密、半私密、与开放的主景观体 系同严谨的三级交通管理体系 单体产品南北入户，形成局部的 组团景观
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受众角度
价格角度
当前市场叠拼类产品状况 历史过程中叠拼卖点的变化 目前市场竞争力的关键点 未来发展趋势探讨
从产品趋向看未来
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叠拼自身发展
1、低容积率、高品质产品（没有特殊条件限制,做不过小独栋 别墅产品）
2、“高容积率”、高品质产品（打造叠拼式生活的产品，楼 层太高适用景观区位价值高的地段，没有特殊要求，产品品质 做不过花园洋房）
G E C
A
A
B
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4.5层叠拼，5 户
6.5层叠拼，7户
70/90的报批做法 可拆分为90㎡以下户型进行报批。
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当前市场叠拼类产品状况 历史过程中叠拼卖点的变化 目前市场竞争力的关键点
产品角度
受众角度 价格角度
未来发展趋势探讨
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市场竞争力分析
毛坯；中小学、大学、综合商场 、幼稚园 、 银行 、邮局 、医院 、休闲娱乐设施 、餐厅
容积率：
1.6
物业费用
洋房2.8元/平方米/月,别墅3.5元/平方米/月
电
话
80888889 59071333
区域位置
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8喱岛
优势：户型朝向分配合理，起居 室和卧室均布置于南向，面积分 配合理，起居室和主卧在基本功 能的基础上增加了舒适性；分区 和动线组织合理，特别是厨房和 餐厅的布局，中西厨分设；创新 点是多布置了一个家庭厅。
J下户型
K下户型
当前市场叠拼类产品状况 历史过程中叠拼卖点的变化
发展中的卖点做法 70/90的作法
目前市场竞争力的关键点 未来发展趋势
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从历史的角度，产品在整体开间进深角度上的变化 项目产品对比表
叠拼
早期 中期 后期
开间
6 7 8
进深
17 15 12
单位以米计算
京城雅居、山水凤凰山和万城华府的对比可以看出产品不再是满足居住基本需 求的客源而是提高到高档舒适的高档客源，并针对性地加入了车库、电梯等设 计元素使得产品在别墅品质下形成高强度的开发形式。
叠拼类产品整体的容积率只能做到0.6到0.8之间，对比 同品质的电梯洋房产品，整体损失0.2—0.4容积率
产品角度
叠拼面积主要分布在250—360之间面积区间与小独栋 别墅形成竞争,叠拼从品质和资源占有率上都次于小独栋 别墅 受众面小，需经济实力较强的客群
与经济类小独栋别墅人群相冲突 有品质需求的人群，买不起同品质产品 面积大、单价较低，总价高，整体价格增加量较大，不 宜形成拉价策略 竞争力不足，没有同品质面积较小户型有竞争力，如大 面积花园洋房
装修情况/配套
容积率
物业费用
平层4元/平方米/月,叠拼6.5元/平方米/月
电
话
81561166
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花盛香醍
龙湖产品整体细致入微， 单体、规划、景观结合紧 密园林通过草、花、灌、 木、乔的组合打造立体的 绿化体系提升居住品质 产品户型空间较为丰富
形成大空间组合，充分体
现别墅的尊享感
天津万科东丽湖

基本情况 地点：东丽区 东丽之光大道东丽湖· 万科城内 占地面积：273万m2
建筑面积：130万m2 (二期占地12万平米，总建筑面积11.8万，容积率0.98 )

总户数：1099户
容 积 率：0.9
物业类型：花园洋房 情景洋房\宽景洋房\瞰景洋房 主力户型： 120-200平米 均价：6000元/平方米
5
产品层层退台增加邻里氛围，提 高产品品质
露台小院的运用增加了产品附加 值，提高了产品竞争力
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万科水晶城
1F
2F
4F
3F
万科水晶城 产品面积在128-186平米之间 户型方正，大开进小进深， 产品品质较高 户型功能分区明确、动线清 晰、细部尺寸合理
5F
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户型总面积经济合理，低总价，高 品质。

电梯+花园入户。
首层起居系列完善，餐厨布局合理， 形成开敞流动大空间，适合派对及家 庭聚会休闲。

拥有超大南向露台和阳台。
主卧系列完善，纯南向大面宽，带 书房、衣帽间、南向阳台，体现品质 生活。
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C户型
总建面158.21，花园露台26.12，4室2厅3卫
主力户型面积
167平米
装修情况/配套
北京野生动物园 ，高尔夫 ，温泉 ，阳光教育、 医疗配套
物业费用
1.48元-2.75元人民币/月.平方米
电
话
80842006/7/8/9 66036666
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A户型 卖点：
总建面281.30，地上201.65，地下79.65，花园露台30.21，3室4厅4卫
开盘时间：二期城市天籁2005年12月瞰景洋房14、17号 楼06年10月1日开盘

绿 化 率：40% 电话：24880666 24880888 开发商：天津万科房地产有限公司
项目结合景观通过不同人群 对产品的需求，分区域打造情 景洋房、宽景洋房、瞰景洋房， 内部划分单体洋房品质。
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容积率
1.3
物业费用
5.50元/平方米·月
电
话
58706666
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复地首府
主力户型平面图
D1户型
D2户型
首府给原有的花园洋房注入了现代 元素，大玻璃、大露台的通透设计， 把花园洋房产品推上了一个台阶 通过与景观结合重组产品的墙体、 开窗、露台的方位把产品推向了极致
H下户型
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区 位 通州区朝阳北路东端与温榆河交汇处
产品形式
住宅、花园洋房、电梯平层别墅（含叠拼）
价格(时间)
2009-10-09 均价10500元/平方米
开发商
北京太和保兴房地产开发有限公司
项目位置
规模及分期 规划建设用地约 11.6万平方米，总建筑面积约 14.6万平方米。 200-300平米
主力户型面积
装修情况/配套
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孔雀城(永定河)
区 位 玉泉营上京开高速直达永定河桥南
产品形式
联排别墅、阳光叠墅、洋房
价格(时间)
均价6000.00元/㎡ 2009年04月14日 - 至今
开发商
京御房地产开发有限公司
规模及分期
二期2009年8月16日 四期大堡独栋合院2009年5月16日 三期花墅2008年9月20日 三期2008年5月18日 二期2007年5月2日认购，2007年6月16日开盘 一期2006年6月30日开始认购,2006年9月16日
间，可俯瞰地下影音室；中西厨分设，布局合理。F2,主卧套房， 浴室、开敞更衣间、书房使主卧的舒适度跃升；次卧景观情趣露 台，增加舒适感受。 劣势：主卧的舒适度还有提升空间，可以加阳光室和阳光露台`
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花盛香醍
区
位
通州区 京沈高速通马路出口右转第三个红绿灯左转
产品形式
别墅,叠拼别墅,小高层（别邸户型为A-220平方米、 B2-143平方米和B-164平方米）
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五、 地下车库和电梯的应用 在以上的基础上增加，车库入户设计和电梯入户设计。针对高端客群进行功能优化设计大大提 高产品品质。
龙湖〃花盛香醍，别墅的下跃层。
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六、电梯错开独门入户
A、B户型独门独院入户。 C、D、E、F、G户型通过电 梯和入户花园入户。 每层1户，拥有私属电梯厅， 体现豪华尊贵私密的别墅居住 品质。
叠拼类产品研究
2009.10.26
本报告是严格保密的。
目录
当前市场叠拼类产品状况 历史过程中叠拼卖点的变化 目前市场竞争力的关键点 未来发展趋势探讨
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当前市场叠拼类产品状况
案例 总结
历史过程中叠拼卖点的变化 目前市场竞争力的关键点 未来发展趋势探讨
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8喱岛
总平面图
拥有私家车库，私家庭院， 独门独院。 采光地下室，带卫生间。 首层有一间卧室方便老人居 住。
起居系列完善，餐厨布局合 理，形成开敞流动大空间，适 合派对及家庭聚会休闲。
主卧系列完善，纯南向大面 宽，带步入式衣帽间、书房、 南向露台，体现品质生活。
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B户型
卖点：
总建面153.41，花园露台26.83，4室3厅3卫
本报告是严格保密的。三、增来自邻里空间每家每户至少有3个庭院：前院，后院，中间庭园，此外还有露台花园，阳台小景。可以说每 一间房子都与自然发生关系，每一扇窗子都能看见风景