“远辰·国际文化新城”是由桂林市冠信远辰地产有限公司兴建，其控股公司是大型国企——广西冠信实业有限公司，该公司实力雄厚, 注册资本金额6亿元，从事房地产和贸易业务。

参股公司为远辰(北京)投资集团，该公司有15年的房地产开发经验，累计开发总建筑面积达160万平方米，拥有土地储备近2000亩。

“远辰•国际文化新城”正是由这两家实力雄厚的公司强强联合精心打造。

“远辰·国际文化新城”位于桂林市新兴的西城区域内，东至经十南路，南临纬四路，西靠大学北路，北达纬二路，机场高速路从基地北侧穿过，距离市区15分钟车程，距机场20分钟车程，离机场高速500米。

小区主要功能包括居住、商业、文化教育。

由冠信·远程国际文化新城投入2500万元巨资建设的“临桂冠信远辰实验小学”已正式交付于临桂政府使用，并于今年9月1日正式开学。

优越的地理位置以及小区自带的BLOCK商业街、临桂冠信远辰实验小学、浓缩版“两江四湖”优美园林景观等因素让远辰·国际文化新城小区的升值潜力得到无限扩大。

1、SWOT分析
（1）优势
A．区位优势
项目所在的西城区是未来桂林市城市发展的主导方向，区域建设的发展以及市政配套设施的完善，将带动本项目价值潜力的大幅提升。

自治区党委书记刘奇葆2007年6月到桂林考察时，明确提出了“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”的战略部署，加快临桂新区建设已成为桂林市今后一个时期内的战略任务。

规划中的临桂新区面积达107平方公里，定位为桂林产业发展中心、物流中心及行政商务服务中心。

目前临桂新区建设正式进入实施阶段，按照自治区党委的要求，建设目标达到：“三五年初见成效，十年初步建成”的要求。

临桂作为承接东部产业转移的重要阵地、城市发展格局的优化调整以及桂林市政府的西移等种种利好因素使得西城区占据了桂林市其他区域无法比拟的发展优势。

B．产品优势
规划优势——项目规划中的交通体系、停车位、配套设施、入口广场、风情商业街、环城水系等，以及“城市遇到自然”的规划理念均优于现在已推出的各项目。

园林景观优势——“一山一河一湖”的景观规划所体现的正是桂林最具特色的山水园林城市格局，与奥园鲁湖中心景观相比更具有景观均好性、居住的亲水性。

而且今年桂林市房•车节活动，通过对意向购房客户的摸底调查，“小区有水景、园林环境优美”成为客户选择最多的一项影响购房因素，说明桂林人受成长环境的影响在居住的选择上表现出明显的地域特征——喜欢临水而居，对居住环境要求较高。

对于本项目来说，景观规划中的“环城水系”正是迎合了桂林人喜好山水的居住特点，更易于被客户所接受。

户型结构优势——本项目在户型设计中大量的采用了入户花园、飘窗、转角落地飘窗、主卫带情景阳台等新颖的户型设计元素，让客户体验现代、时尚、浪漫的居住生活。

户型面积优势——奥园、碧园和长岛16区都以120～130㎡的大面积三房为主力户型，本项目在户型面积配比上抓住了市场空白，一期主力户型面积为110～120㎡的中三房和75～85㎡的二房，在面积上与其他竞争项目形成差异化。

而且本项目的产品户型种类多，更利于目标客户的选择，覆盖各个层面的购买客户。

C．规模优势
占地450亩的社区规模，体量适中，利于规划社区内部环境，利于分区管理；开发周期长短适宜，利于凝聚社区居住氛围，利于社区文化形成。

D．配套齐全、配套先行优势
本项目的小区配套齐全，有文化风情商业步行街、商业外街、小学、幼儿园、国际商务中心、
各种室外化的健身设施，完全可以满足、方便业主的日常生活需要。

而且出于对业主入住后的日常生活考虑，项目的商业部分与一期住宅同步建设、基本可以同步投入使用，比奥园、碧园、山水凤凰城等周边楼盘先建住宅后建商业的做法更能体现开发商“以人为本”的开发理念。

E．交通优势
本项目所在区位正处于桂林市绕城公路的交通枢纽位置，道路四通八达，具有得天独厚的交通优势。

往西可到两江国际机场、连接桂柳高速路这条广西的经济、交通动脉；往东可直抵桂林市中心区；往南经过万福路直接桂阳路入口，开通后将成为桂林－阳朔旅游的黄金线；往北可直接到灵川，经桂全高速路往北接湖南，接驳全国南北国道的交通动脉网。

F．开发商资源优势
本项目开发商远辰集团是南方保利地产在广西唯一的合作伙伴，并且在区内开发项目多达9个、拥有储备用地达8000多亩，具有丰富的开发经验、先进的开发理念和雄厚的资金实力。

本项目作为远辰公司在桂林的首个楼盘必将得到集团公司高度重视和全力支持，为项目实现开发提供强大保障。

（2）劣势
A．缺乏外部自然景观的支持。

B．交通配套有待完善、距离市中心目前还较远。

C．周围市政配套、生活配套不完善。

D．开发商企业品牌的在桂林市民中认知度不高。

E．开发时间相对竞争对手要滞后，工程形象竞争力弱。

劣势化解
对于外部景观的劣势：一方面通过“自炼内功”（规划、建筑、园林、工程质量、服务等）来提升楼盘品质和价值；另一方面营造小区内园林景观，达到景在“城”中，“城”中处处有景的内部环境效果，减少对外部景观的依赖。

对于城市公交系统的劣势：短期内通过自己开通楼巴以及与公交公司协商延长公交线路来解决业主出行问题。

随着政府对临桂区域发展的大力支持和推进，从长远来看公共交通问题必定能得到解决，不会成为楼盘销售的“绊脚石”。

对于生活、市政配套的劣势：其一，千百年来证明的一个事实是——商业是靠“养”出来的，所以市政配套和生活配套的完善一方面必须靠社区居住人气的提升慢慢带动商业旺场，另一方面当前最有效的解决办法就是由开发商投入一部分资金或通过免租等方式，对商业先进行招商经营，先解决第一批业主入住的生活配套问题，赢得市场口碑。

随着销售和工程进度跟进，采取诸如“按时收楼马上装修入住的业主可赠送物业管理费”这样的措施来鼓励业主入住，提升社区人气，带动商业价值的提升，最终扭转生活配套不善与社区人气不旺的恶性循环问题。

其二，随着市政府的西迁，规划中的政府用地与本项目约距2000米，而且临桂县各政府部门也将陆续迁入该区域，以政府为中心的新的CBD将建成，区域内的各项市政配套设施也将由政府、投资商进行开发建设，日趋完善。

开发商品牌知名度的树立：在桂林，开发商企业品牌不是一朝一夕就能树立起来的，应该建立完善的企业品牌宣传体系、通过品牌架构中各个价值支撑点、配合长期持续宣传来对客户认知进行渗透才能达到树立品牌知名度的目标。

关于“远辰地产”品牌知名度的建立，在后面的项目总体营销推广思路部分将有具体建议，在此不展开论述。

（3）机会
A．城市发展重心西移将给项目发展带来巨大的发展机遇
城市西扩、桂林市政府西移、承接东部产业转移诸多利好因素给临桂区域经济发展搭建起飞的平台，同时带来大量人口和产生巨大的消费需求，包括居住需求，项目发展拥有极为乐观的发展前景。

B．行业发展水平良莠不齐给项目发展带来机遇
桂林市房地产市场发展处于成长阶段，不够成熟，从营销推广、渠道选择、形象包装等方面来看仍比较落后或者流于常规。

比如除了彰泰•澳洲假日和兴进•曦镇的“异域风情”、万正•西区国际的“现代时尚”形象较为突出外，其他绝大部分楼盘的形象视觉冲击力很弱。

项目形象和风格不鲜明是桂林市楼盘普遍存在的问题，对于我们来说这将是一个巨大的发挥空间。

（4）威胁
本项目最大的威胁来自同区域楼盘供应量的压力，根据现有在售的奥园、碧园、长岛、金水湾4个主要竞争项目统计，未来几年将会有200多万平方米的商品房推出市场。

竞争对手不断从产品创新、工程质量、营销推广、售后服务等各个环节自我完善，以提升自身的竞争实力，所以我们面临的直接竞争对手将越来越强大。

特别需要重视的情况是：本项目自从参加“十一房•车节”首次公开亮相之后，同区域的竞争楼盘对本项目的推出都极其重视和关注，而且借着下半年政府大力宣传临桂新区的开发建设的利好机会，纷纷加快工程进度，抢在本项目之前推出新产品以尽快占领市场份额，如：
奥园即将于年底推出电梯小高层。

山水凤凰城别墅盘也一改曾经的别墅稀缺产品路线，即将推出“空中别墅”产品（即为客厅挑空的叠加形式的楼中楼），最小面积达到114㎡，一般面积为150～180㎡，总价在30万元/套左右。

碧园与本项目一墙之隔、产品类型相同，是最直接的竞争对手。

碧园表示今年12月底之前一定会推出二期组团，其一期15栋目前已全部销售完毕，只等二期的工程进度跟上即会马上推盘。

长岛16区今年的销售可以说是供不应求，10月13日推出的4栋楼共一百多套房在开盘前已早早被预订。

据了解该项目积累的意向客户还有差不多200人未能如愿选到房，只可惜项目工程进度未能及时跟上推盘速度。

该项目目前已经在加快工程施工，明年计划将最后的10万平方米全部推向市场。

金水湾•翠园雅筑计划11月也推出新量。

我们在对临桂市场的调查过程中，在看到临桂旺盛的房地产市场需求的同时，也清醒的认识到现在的临桂是各大开发商“群雄逐鹿”的状态，再往后发展市场竞争将更为激烈，本项目工程进度若再延后，将错失大好市场良机，项目开发建设速度的加快迫在眉睫！
同样不可忽视的是来自其他区域的竞争对手，如150亩御林湾、灵川龙头岭的550亩梧桐•墅、八里街价位在1500元/㎡左右的低价楼盘如七彩•学府苑等，这些不同区域的竞争对手同样会瓜分有限的消费市场，对我们构成直接威胁！。