170.38 170.73
194.92 210.92
255.9
100 0
105.65
2001年
107.5
2002年
105.63
2003年
118.05
2004年
125.92
2005年
134.08
2006年
第一产业
第二产业
第三产业
数据来源：桂林市统计局
据联合国机构的统计分析，发达国家的第三产业占国民生产总值的60－
数据来源：桂林经济社会统计2006年鉴
Part2：市场环境研判－宏观环境研究
城市化进程
城市化水平开始加速，城市后续发展空间较大。
2000-2006年桂林城市化进程分析图
600 500
482.01
484.73
487.62
490.47 493.88
495.11
499.29 40% 35.77% 30%
桂林雁山区大学城主要高校一览
学校
占地规模（亩） 总建面（万㎡） 学生数量（人） 教职工数量（人）
广西师大雁山校区
3,383
72
30,000
910
桂林旅游高等专科学校 2,000
37
4,000
345
桂林工学院雁山校区
2,700
95
30,000
1,334
广西艺术学院雁山校区
53
1.9
1,700
240
数据来源：各学校网站数据整理
项目属性界定 市场环境研判 项目策划核心构思 项目定位 产品建议 附录（消费者问卷调查、
代表性楼盘分析、商业及 酒店市场分析、产品设计 及创新建议）
营销推广建议 投资分析
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Part2：市场环境研判
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Part2：市场环境研判－宏观环境研究
人口分析
七星区 雁山区 秀峰区 阳朔县 临桂县
209,999 4.24 67,369 1.36 109,794 2.21 306,649 6.19 464,590 9.38
城区人口增长低于预期，但随着“十 一五”规划的逐步实现，未来市场发展 潜力较大；同时，对于项目来说，拓宽 辐射面是降低开发风险的重要途径。
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桂林地块项目 市场调研及发展定位报告
2015.1
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项目研究的工作阶段划分
市场调研阶段
项目市场调研及发展定位报告 （中期汇报）
项目前期策划报告 （终稿汇报）
项目地块勘查 宏观背景研究 房地产市场调研 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者问卷调查 消费者访谈
南区：随着雁山区教育文化新城的
规划建设，“南拓”的力度将较大， 且南区地势平坦，规划可实现性较 强，房地产发展空间较大。
“南拓”与“西进”是城市发展 的主要方向，规划可实现性较强。
北区 商贸、物流业
历史文化旅游、商贸
服务中心区、适当降
低人口居住密度
中心区
东区
西区
重点发展工业，建成 现代物流、行政中心
Part2：市场环境研判－宏观环境研究
产业发展分析
第三产业的比例偏低，旅游产业有待挖掘的空 间较大，对房地产的发展将有良好的带动作用。
单位：亿元 700
2001－2006年桂林三大产业产值
600
500
229.14
400
300 126.31
200 99.88
140.81 112.47
146.02 139.89
桂林的GDP增速和人口增速较低，随着未来经济实力、人口容量的增长，将促
进房地产的投资和购房需求；
桂林的房地产开发投资基数虽低，但增速较快；
桂林的房地产外销比例显著低于其它4个旅游城市，桂林外销市场将有较大的增
长空间。
Part2：市场环境研判－房地产市场研究
板块分析——板块划分
北区
西区
中心区
东区
销售价格：代表楼盘康桥半岛约6,000元/㎡，鸣翠新城约3,500元/㎡，
兴进·曦镇约3,400元/㎡，区域均价约3,800－4,000元/㎡。
客户来源：中心区域客户来源范围广泛，高档住宅以私企业主、高级管
理人员、高级专业技术人员、中高层公务人员、高级白领为主。
注：中心区板块代表性项目分析见附录P2－P3。
237.0 228.8
2002年
2003年
销售面积
2004年
2005年
新开工面积
2006年
数据来源：桂林市统计局
Part2：市场环境研判－房地产市场研究
价格分析
近两年来中心城区及东城区高价值地块供应渐少， 而各县区中低价物业的供应增加，造成了整体成交 均价偏低。
单位：元/平米 2,500
2,000 1,500
宏观经济分析
与其他双核城市的旅游城市相比，经济总量偏低， 仍有较大的发展空间。
双核城市GDP、人均GDP、房价情况
城市 辖区县数 GDP（亿元） 人均GDP（元） 商品房均价（元/㎡）
大连 6区3市1县
2,569.70
42,579
4,525
青岛
4区5市
3,206.58
42,790
4,254
苏州
4区6市
南区
Part2：市场环境研判－房地产市场研究
各板块特征分析——中心区板块
主要特点：生活便利，配套完善，城市核心生活区域。
楼盘规模：市中心区域因为土地供应相对有限，因此基本上无大规模项
目，大部分为以开发完成的单体项目，新开售项目较少，除了少数边缘 以及新兴区域项目之外，占地规模基本都在2-4万㎡。
中心区的历史文化和商贸服务功能， 居住密度将有所降低，部分人口将 向其他区域转移；
东区：受漓江阻隔影响，与城区联
系存在障碍，“东延” 力度有限， 房地产发展空间不大；
西区：随着行政中心的迁移（暂
定），“西进”的力度将较大，房 地产发展空间较大；
北区：随着“北适”的实施，重点
发展商贸、物流业，房地产发展受 限；
400
300
21.34% 21.80% 22.22%
22.57%
22.72%
22.95% 178.59
20%
200 102.85
105.65
108.34
110.72
112.22
113.65
10%
100
0 2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
0% 2006年
非农业人口
总人口
城市化率
70%，而桂林目前一、二、三产业的比例为21.7：41.3：37，桂林第三产业水平
明显偏低，有较大上升空间。同时，桂林对旅游产业的重点打造，使得未来旅
游产业可待挖掘的空间较大 ，这将对房地产的发展有着良好的带动作用。
Part2：市场环境研判－宏观环境研究
区县 叠彩区 象山区
人口（人） 比例％ 129,908 2.62 217,713 4.4
2002年
2003年
2004年
房地产投资额
2005年
2006年
商品房销售额
单位：万平米 300.0
200.0 100.0
0.0
115.2 51.0
2001年
数据来源：桂林市统计局
2001－2006年新开工与销售面积情况
106.6 60.2
226.0 105.2
259.6 138.1
243.5 210.7
Part2：市场环境研判－房地产市场研究
各板块特征分析——东区板块
主要特点：良好的人文环境结合日渐成熟的配套，少量 项目还有较好的景观资源，以中高档项目开发为主。
桂林市旧厂区生活集中区，也 是桂林人口的最集中区域之一。
在“十一五”规划中，该区域
旧城改造工程将迁出约3万人， 而到2010年桂林人均住宅面积 达约33㎡，据此测算，未来几 年这部分迁出人口将产生约100 万㎡的住房需求。
平山瓦窑片区 本案
Part2：市场环境研判－宏观环境研究
南区规划
大学城的规划对南区整体形象和整体层次的提升较为有利。
房地产开发投资 2005年 2006年 20.50% 87.50% 25.60% 13.60% 35.22% 26.50% 23.30% 27.10% 33.90% 22.60%
房地产外销比例 2006年 25-30% 25% 30% 50-60% 不足10%
在5个双核城市比较中：
数据来源：各城市统计局、房管局数据整理
厦门 苏州 青岛 大连 桂林
GDP增速 2005年 2006年
16% 16.70% 15.30% 15.50% 16.90% 15.70% 14.20% 16.50% 13.10% 13.70%
人口增速 2005年 2006年 4.40% 4.70% 1.20% 1.40% 1.30% 1.10% 0.70% 1.20% 0.30% 0.80%
平乐县 荔浦县 灵川县 全州县 兴安县
433,056 372,048 354,894 760,292 362,534
8.75 7.51 7.17 15.36 7.32
2006年桂林市市区人口74.42万，其中市区迁入迁出
人口差值仅为1万，人口增长较为缓慢；
根据“十一五”规划，到2010年桂林市区人口达到
4,820.26
78,308
5,225
厦门
6区
1,162.37
49,887
6,340