中国房地产业发展面临的困惑与对策思路改革开放30多年来，房地产业的迅速崛起和快速发展成为当代中国的一个重要经济现象。
作为重要支柱产业，房地产业的发展既关系国民经济运行，又关系社会民生安全，意义重大，作用明显。
进入新世纪以来，伴随我国房地产业的快速发展，产生了一些问题和矛盾。
这些问题和矛盾在当前全球经济金融危机和国民经济面临深度调整的重要历史关头，存在相互叠加，快速发酵的可能。
正确应对当前经济形势变局，有效促进房地产业健康发展，就需要我们准确掌握当前我国房地产业的发展现状，认清发展形势，理清问题与矛盾，提出切实有力的应对策略。
一、当前中国房地产市场现状分析2008年下半年，面对国内外经济形势的改变，尤其是全球经济金融危机的冲击和我国国民经济面临深刻调整的影响，国家宏观经济调控开始由紧缩性政策向适度扩张性政策转变。
房地产宏观调控的目标也由“降温”向“维稳”转变，2008年四季度以后各项政策基本明确，特别是“131号文”的出台之后房地产市场出现了渐趋稳定的迹象，但仍存在着一些深层次的问题需要解决。
1．宏观调控初见成效，市场盘整中出现回暖迹象1）市场成交量出现明显回升从2009年1月、2月的成交情况看，绝大多数城市的成交量都出现了较大幅度的增长，其中成交复苏表现较为突出的城市有深圳、南昌、苏州、无锡等，成交量同比去年2月普遍有较大的上涨，大部分城市2月成交量已经超过08年全年月平均成交量。
从3月份市场成交情况看，房地产市场延续了2月份的走势。
以上海市场为例，根据中国房地产决策咨询系统（CRIC）监测，3月份的第2周（3月9日～15日），上海商品住宅成交量创下了70周来的新高，3月17日上海商品房成交量超过千套，可以预期，3月商品房成交量将明显超过2月。
2）房价出现了一定程度的下降从四大区域（华南、中西部、华东、华北）市场表现来看，2007年开始的本轮调整有一个特点，即由南向北逐渐传导，逐次进入调整期。
华南区域最先调整，中西部、华东紧随其后，华北区域进入调整较晚。
这主要是由于各区域房地产发展水平、房价泡沫程度等因素的差异所致。
图1：四大区域成交量调整传导示意图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统国家发展改革委、国家统计局调查显示，2009年2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点，环比下降0.2%。
其中，新建住房销售价格同比下降1.8%，经济适用住房销售价格同比上涨0.3%，普通商品住房销售价格同比下降1.8%，高档商品住房销售价格同比下降2.8%，；二手住房销售价格同比下降0.7%。
从区域看，同比价格下降的城市有30个，主要城市包括：深圳-16.3%、广州-8.9%、石家庄-6.5%、南京-5.6%和厦门-5.4%等。
3）市场各参与主体进一步趋于理性首先，政府进一步明确了房地产业协调发展的基本思路。
一方面，加快推进了住房保障建设力度，另一方面又强调了房地产业在拉动内需过程中的重要作用。
其中，平衡市场机制与住房保障的关系，构筑住房领域民生安全网，是推动中国房地产业与国民经济协调发展的必然选择，为此，国家计划在未来3年内在安居工程方面投入9000亿元。
其次，开发商改变了对于盈利的过高预期。
在市场僵持，开发商缓解资金压力迫切的背景下，很多开发商改变了对于房价的过高预期，在销售方面逐渐回归理性，定价策略也趋向合理。
从2008年国庆节黄金周期间，恒大、富力等开发商旗下的项目全国联动促销取得较为可观的资金回款以来，不断有更多地开发商加入到全国联动销售的行列中来，即使是传统淡季的春节期间也不例外，富力、碧桂园、万科等著名开发商都在春节前推出了全国联动促销的活动，全国范围内的所有项目共同降价。
再次，消费者不再盲目观望。
在我国房地产市场经过一系列调整之后，消费者的信心开始逐步回升。
尤其是去年11月各地房地产新政的细则出台之后，部分性价比较高的楼盘不仅热销甚至出现了回暖。
如：重庆的奥园康城、长安·锦绣城等楼盘出现了通宵排队的争购现象，上海的慧芝湖花园去年11、12及今年1月先后三次开盘当日都出现了排队购房，销售房源400余套，销售率达到85%。
经过2008年较长时间的市场调控，一直受到抑制的刚性需求在年末集中释放。
热销的项目不断涌现，体现出市场背后强大的购买力和旺盛的需求。
正如总理所言，“信心比黄金重要”，适时出台的政策给了消费者购买的信心，如何让它持续下去，成为支撑经济的坚强力量，是接下来要考虑的问题。
资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、现阶段房地产业存在的主要问题1）土地市场成交依然低迷土地市场2008年经历了从上半年的理性回归，到下半年的观望气氛弥漫、流标风行，不少城市的土地供应计划无法按时完成，土地财政遭遇寒流。
从全国土地成交走势看，2008年全年走势都较为低迷。
2007年土地成交173万亩，市值9551亿元；2008年土地成交52万亩，市值2860亿元。
2008年全国土地的成交数量仅相当于2007年的三分之一。
而且这种趋势至今仍然没有出现缓解的迹象，今年1月全国经营性土地流标率再度上升至20％以上，达到22.4％。
土地是房地产开发的核心要素，土地市场的变化与房市的波动息息相关。
地产商买地的热情受自身的资金链限制以及外部的市场环境影响难以很快恢复，土地市场前景不明朗，显示着开发商对未来市场前景依然不明朗。
图3：全国土地成交走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2）市场供求结构呈现不均衡状态目前房地产市场供求结构呈现不均衡状态。
以上海为例，根据上海易居房地产研究院对上海消费者需求分析发现，目前上海购房者对90-144㎡房型需求水平在56％左右，其中90-110㎡需求在23.3％左右；而市场上90-144㎡供应比例约48.7％（从07年1月至08年11月商品住宅供应），90-110㎡供应比例只有约22.7％，整体供需存在一定缺口。
房地产市场成交状况要持续好转，必须关注市场供求状况的改善。
3） 房地产企业资金压力较大市场整体仍处于盘整过程之中，给房地产企业带来巨大资金压力。
从去年进入百亿企业的知名开发商存销比情况来看，仍有部分企业的去化周期预计会在5年以上。
存货压力大加之银行对房地产行业波动性的忧虑，也影响着企业的现金流。
资金链的紧张,不仅使万科、碧桂园等上市公司或大型房企感受到巨大压力,更让多数中小房地产企业困扰，这些中小企业在经历过几次市场调整洗牌后，有的正在逐渐退出房地产业。
去年房地产上市公司三季报显示,多数企业净负债率超过50%,还有部分企业经营期末现金流只有负债额的10%左右，销售衰减和支付土地款增多造成企业的净负债率上升，资金链趋紧的问题普遍存在。
资料来源：易居（中国）研究中心《2008年中国房地产企业百亿榜深度分析》由于还存在上述种种问题，我们判断，目前房地产市场成交的回升并不能代表市场真正的全面回暖，中国房地产市场仍处于深度调整，达到比较理想的市场发展态势，尚需时日。
二、我国房地产业发展中面临的困惑从上面分析可以看出，我国房地产市场依然处在调整和发展阶段，之所以出现2008年这种大幅度的调整，与国际金融危机的影响有一定的联系，但更重要的是我国房地产业存在若干深层次的矛盾与两难选择。
既要从民生角度着眼于房地产的发展基点在于普通居民的住宅，又要充分发挥房地产业推进国民经济发展的重要作用；既要重视房地产业在区域经济发展中的快速拉动作用，又要逐渐地减少区域经济发展对房地产业过分的依赖；在当前既要重视采取各项有力措施维护好房地产市场的规模，又要兼顾社会各方面的反映及其利益平衡。
困惑之一：如何解决住房民生与保持房地产拉动经济增长之间的矛盾房地产业对我国经济增长和人民居住条件的改善都具有重要意义。
从经济角度看，房地产行业对宏观经济稳定与增长有重要意义，房地产业的增加值占GDP 的比重在2006年为4.5%，2007年这一数据则超过了5%，成为名副其实的国民经济支柱产业。
如果从产业链的角度衡量，房地产行业投资可以拉动50多个相关行业的发展，其间接创造的价值更大。
从居民居住条件角度看，我国实行10年的住房体制改革成效卓著。
国家统计局数据显示，从1999年到2008年我国城镇新建住宅面积达到60亿平方米，是房改前20年间城镇新建住宅面积的1.5倍。
城市人均住宅建筑面积也从1998年的18.7平方米迅速增加到目前的28平方米左右，十年间人均住房建设面积增长了10平方米。
数据清楚地表明，房地产行业的发展极大地改善了我国城市居民的住房条件，也极大促进了中国经济的增长。
不过，随着房地产行业的快速发展，改善住房民生和房地产拉动经济发展之间的矛盾也日渐突出，并且有愈演愈烈之势。
一方面国民经济发展离不开房地产业的支持，地方政府发展经济也在很大程度上依靠房地产行业的带动，房地产和国民经济增长已经形成相互依赖的互动关系；另一方面，我国房地产体制改革虽已经过10年的磨合，但相关机制如土地供应、住房开发、住房流通等依然不健全，这就造成房地产市场特别是住房市场出现了一些较严重的问题。
由于住房保障体系的不健全，在2006-2007年房地产市场高速发展的时期，城市的高房价造成的住房民生问题日益突出。
中低收入者住房需求得不到有效满足，社会舆论给政府工作和行业发展带来巨大的压力，呼唤关注住房民生的浪潮此起彼伏。
从行业和经济发展的全局考虑，我国政府不得不面对“既要从民生角度着眼于房地产的发展基点在于普通居民的住宅，又要充分发挥房地产业推进国民经济发展的重要作用”这个两难议题。
困惑之二：如何解决房地产区域及产业间发展不平衡的矛盾从房地产区域发展特点看，总的规律是东部区域发达、中西部区域相对落后；大城市发展较快，中小城市发展较慢；发达经济地区房地产对经济的贡献率相对高，经济落后地区房地产对经济的贡献率较低。
房地产区域间的不平衡发展的特点是房地产相关衡量指标区域间的不平衡分配： 2007年东部地区房地产投资额为15693.7亿元，占全国比重为62%；中部地区为4775亿元，占比19%，西部和中部地区相当。
同样，房地产施工面积、新开工面积、竣工面积和房地产销售面积等区域分布特点同样是东部地区占比达50%以上，中西部地区各占20%左右。
东部无疑市场我国房地产业发展的重点，同时东部地区也是我国经济版图中的发达地区。
房地产区域发展的不平衡造成一系列的问题：投资资金过多向东部区域城市流动，西部城市投融资环境恶化；房地产投资可以拉动50多个行业的发展，东部地区在房地产的带动下经济速度要远快于西部，从而造成更大的区域经济落差，并进一步形成人才、资金、物流等方面的虹吸效应，对我国整体经济的平衡不利；经济发达的大中城市房地产市场出现投资规模增长过快、投机盛行的现象，造成房价上涨过快、中低收入者购房困难，住房民生问题日益严重。