➢碧桂园的开 发模式是其长 期运营形成核 心能力的沉淀 ，其他的开发 商难以有效模 仿；
➢在与碧桂园 的关系处理中 ，需从其开发 模式着眼，寻 找有效的依托 与优势中的弱 点。
•1 土地获
取
•2 开发速
度
成本把
•3 控
•4
扩张能 力
➢对获取地块的属性要求的标准极其统一，取地决策快速； ➢通过“住宅楼盘未动，社区配套先行”的方式，主动配合 市政建设，形成良好的政府关系，有效降低地价； ➢2008年5月土地储备达到4506万平米。
第三章
•典型案例
典型案例
•凤凰城 •区位与交通
•土地属性为广州市外阜，有快速路与城市中心区连 接，交通便利
•项目交通与对外联系
区位 ►行政区划隶属增城，属广州市外阜，区域成熟度不高；
►凤凰城与沿途无红绿灯的广园东 快线直接相连，到达天河中信广场
►邻近广州经济开发区、新塘开发区； ►紧邻广园东快速干线。
✓产品定位 ✓客户定位 ✓物业定位
✓整体规划 ✓单体设计 ✓景观设计 ✓相关配套 设施设计
✓原料采购 ✓营销策划 ✓社区服务
✓建筑施工 ✓品质把控 ✓配套工程 ✓景观营造
✓产品形象 包装
✓产品定价
✓广告主题
✓配套设施 管理
➢ 碧桂园覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位，设计，建筑，装修，部分建 材，营销和物业管理等；攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度 开发；
碧桂园取 地的五大特
征
密度较 低
景观优 质
规模庞 大
确保开发产品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同 时有利于跨地域的简单复制；
地块多拥有良好的自然景观，便于设计优美舒适的园 区环境，提高产品性价比；
张家界是5A级景区，韶关和池州拥有4A级景区，咸宁是 温泉之乡……
一般地块面积都在千亩以上，建筑面积达数百万平米 。
碧桂园企业运作模式分 析-130925
2020年7月22日星期三
总纲
企业发展概况 开发模研究 企业产品线研究 典型案例
•成都
•北京
•沈阳 •天津 •青岛
•西安 •重庆
•南京 •镇江 •无锡 •湖州
•佛山 •海南
第一章
•企业概况
发展概况
•碧桂园成立于1992年，至2012年已发展成为年销售额 400亿，全国布局的品牌房地产开发企业
人 ➢ ……
全面扩张时 代
•2004年以后
较成熟市场的白领、 中产等中端、中高端阶 层
边远不成熟市场的高 端客户
➢ 城市白领、泛公务员 、小生意人……
➢ 生意人、政府官员、 企业中高层管理者 ……
开发模式
•4、低地价，大规模的城郊取地策略
政府欢迎：利用许多地方政府出售土地筹措发展资金和加速城市化建设的愿望，
目的花园面积与别墅建筑面积比为1：1 双拼户型面积在280~350平米，赠送 面积多在100平米以上，以花园面积为主
•典型户型——
产品分析 •景观设计上强调对原生资源的利用，营造大型的公共景观体 现大盘气势，简化组团景观，控制绿化成本
•咸宁碧桂园 •池州碧桂园 •茂名碧桂园 •华南碧桂园
✓获取地块通常具有一定的原生资源，利用原生资源营造核心公共景观，从规划 层面营造社区景观的核心竞争力； ✓简化内部景观空间，以草皮、普通灌木进行绿化铺装，绿化密度极低。
碧桂园选址原则及其优势
选址原则
p 碧桂园的选址一开始就遵循“选址于二三线城市的新中心区，及一线城市拥 有丰富自然资源和能够快速接驳交通路网的潜力发展区”的原则
选址优势
p 大大节约成本减小竞争压力 p 除了楼盘的开发，碧桂园利用自己优势在项目内规划了酒店、学校、商场、
娱乐等配套设施，甚至连让地方政府苦恼的道路、水电三通等市政配套都包 干，对地方的繁荣发展起到了十分积极的作用，很受地方政府的欢迎
项目
占地规模 容积率
物业类型
池州碧桂园
2200亩 1.18
双拼、联排、多层、小高层、高层
咸宁碧桂园
1000亩 1.8
双拼、联排、多层、小高层、高层
华南碧桂园
近2000亩 2.51
独栋、双拼、联排、多层、小高层、 高层
碧桂园凤凰城
2800亩 0.8
独栋、双拼、联排、多层
安庆碧桂园
4500亩 0.4-0.6
典型案例
•凤凰城 •项目规划
•规划体现大型混合低密度社区核心吸引力——将原生 态自然景观、建筑艺术和高素质居住氛围合而为一
►占地面积：1万亩，已开 发约8000亩
►总建面：预计397万平米 ►容积率：0.65 ►绿化率：70％
采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、建筑装 修、物业管理等业务； 高度的垂直一体化，自行把控项目进度，外部成本内部化； 针对大城市郊区和三线，四线城市的“主体”客户群；
低地价，大规模的郊区取地策略
“批发大盘”，大规模开发，低价格销售的营销策略
开发模式
•7、长期以来碧桂园在土地获取、开发速度、成本把控、扩张 能力四个方面形成了自身的核心能力
合计
25,804.1 100.00% 17,585.7 100.00% 15,712.8 100.00%
第二章
•开发模式研究
开发模式
•1、采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、 建筑装修、物业管理等业务
•多元化的业务结构在一定程 度上可以减弱单项业务波动 的影响，五星级酒店、大型 商业中心、学校、主题公园 、基础设施和综合社区配套 等方面的投资可以提升住宅 产品的市场价值。
碧桂园配套设施建筑面积通常占到社区总建筑面积的5%左右，明显 高于其他项目，加之其社区规模巨大，从而形成强势的配套资源。
开发模式 •2、高度的垂直一体化，几乎覆盖整个开发环节的业务品类
•取地
•市场定位 •规划设计 •建筑施工 •产品营销 •物业管理
✓战略布局 ✓城市调研
✓可行性研 究
✓政府公关
✓拆迁安排
➢ 至2012年上半年，碧桂园已拥有58个处于 不同发展阶段的房地产开发项目，其中32 个位于广东省内，其他分布于湖南、湖北 、安徽、江苏、辽宁、内蒙古等省份。
•2010年中碧桂园全国布局图
碧桂园的财务表现
收入来源
2010年
金额
占总收入比 例
2009年
金额
占总收入比 例
2008年
金额
占总收入比 例
联排别墅 建筑面积约170-345平米，户型3房2厅到5房2厅； 大小相宜的庭院，独立车位，写意露台； 阳光中庭设计，有机结合室内外景观； 主卧独立分层，套房设计，注重空间的私密性。
花园洋房 建筑面积约74-128平米，户型2房2厅到3房2厅； 依山或环水而建，视野开阔； 室内布局合理，方正实用； 主人套房设计，提高主卧舒适度。
➢ 上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本，提高盈利水 平。
开发模式
•3、独特的市场定位——避开一线二线城市“主流”客户群的 竞争，主要针对大城市郊区和三线，四线城市的“主体”客 户群
本土运营时代
•2004年以前
价格敏感度较高，对档次 、品味考虑较少的客户阶层 。
➢ 成长中的白领阶层 ➢ 城中村的小老板 ➢ 富裕的镇区居民 ➢ 在大陆置业的普通港
房地产开发 24,637.8
95.48%
16,544.9
94.08%
14,736.5
93.79%
建筑及装饰 288.7
1.12%
377.2
2.14%
408.5
2.60%
物业管理
405.4
1.57%
349.3
1.99%
293.3
1.87%
酒店营运
472.2
1.83%
314.3
1.79%
274.5
1.75%
开发模式
•5、“批发大盘”的开发模式，低成本，低房价，快速开发
严控成 本
前置设 计
快速开 发
通过业务链整合，牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物业服务、酒店 经营等每个环节，很少外包，从而保证规模扩张的同时成本得到有效控制 ；
2007年结算收入增长48％，而销售成本仅增长45％，营销成本增长 36％ 在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究和初步设计，在与政府 谈判过程中不断完善设计；
一般项目概念设计1天即可完成，多数项目可以在获得土地使用权后 几天内开工；
同一段时间内，所有碧桂园项目均为同一批次产品，极大地提升设计， 施工，销售等效率；
从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8－10个月；
以低价 换周转
项目价格经常是周围可比项目一半的价格，产品取得预售证后，全数投 向市场，低价快销使2007年批次日均销售率达到78％，年度平均积存率 仅为2.5％。
产品分析
•户型尺度整体偏向舒适化，别墅物业实现大面积赠送，充 分体现性价比优势
➢碧桂园产品通常在总价控制的原则下保证舒适化的户型尺度，符合其面向改善型需求客户的特征； ➢利用其地地价优势，别墅物业通常提供大面积的花园附送，体现性价比； ➢不通过营造额外的构造进行面积赠送，以降低成本，加快工期。
南沙碧桂园、华南碧桂园、顺德碧桂园等多个项
•咸宁碧桂园
•顺德碧桂园
Байду номын сангаас
•华南碧桂园 •沈阳碧桂园
产品分析
•产品线跨度较大，物业形态丰富，户型面积区间较广，涵盖 各个层面的需求
双拼别墅 建筑面积约155-622平米，户型3房2厅到8房3厅； 分设前、中、后三面私家花园； 层层退台设计，最大营造居住舒适度； 首层40平米超大客厅设置，与花园相通； 多个超大观景露台设置，可观山景湖景。