和公建配套提升物业价值
► 凭借交通、规模、价格、配套、广告等综合优势，成功轰动开盘、抢占市场； ► 配套先行，巨型社区配套开盘展现，弱化区域郊区感，造成强大视觉冲击； ► 自然资源和公建配套都是提升物业价值和档次的支撑点； ► 口碑传播，逐渐发展为新塘有钱人的标志。
典型案例
凤凰城 项目产品情况
开盘低价席卷市场，制造轰动和关注，产品组合极为 丰富，力图全面覆盖市场以作试探市场
Ø固化开发流程，一体化的运作保证高效率沟通与决策； Ø长期积累的工程管理运作能力保证同时进行大规模开发。
Ø通过将外部成本内部化，以及标准化运营有效降低成本； Ø平均售价1500元/平米以上即可获取利润空间。
Ø标准化产品体系与开发模式，便于复制； Ø以红筹方式在香港上市，有效规避国内资本市场的监管规 定，获取大量的运作资金降低资产负债率，保证后续扩张。
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总纲
成都
西安 重庆
北京
沈阳
天津 青岛
南京 镇江 无锡 湖州
佛山 海南
企业概况
发展概况
碧桂园成立于1992年，至2019年已发展成为年销售额 400亿，全国布局的品牌房地产开发企业
2019年中碧桂园全国布局图
碧桂园的财务表现
收入来源
2019年
金额
占总收入比 例
从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8－10个月；
以低价换 周转
项目价格经常是周围可比项目一半的价格，产品取得预售证后，全数投向
市场，低价快销使2019年批次日均销售率达到78％，年度平均积存率仅 为2.5％。
开发模式
6、碧桂园奉行低成本、快周转的运营战略，项目开发模式与产 品线设计都以其为核心展开
荔枝公园
凤
仪 酒店服务式国际社区苑
凤 泉
凤
苑
盈
苑 增城荔枝文化村
凤凰岛
凤翔苑 花园里 凤翔苑
凤鸣苑
立苑区，分三期开发
凤翠苑
东门商业广场 多层洋房区 中英文化学校 豪华独立花园别墅
独立花园别墅
公共配套区400亩 别墅区（联排别墅）
典型案例
凤凰城 项目开发分期
凭借优势成功轰动开盘、抢占市场，再利用自然资源
Ø 上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本，提高盈利水 平。
开发模式
3、独特的市场定位——避开一线二线城市“主流”客户群的 竞争，主要针对大城市郊区和三线，四线城市的“主体”客 户群
本土运营时代
2019年以前
价格敏感度较高，对档次、 品味考虑较少的客户阶层。
Ø 成长中的白领阶层 Ø 城中村的小老板 Ø 富裕的镇区居民 Ø 在大陆置业的普通港
ü获取地块通常具有一定的原生资源，利用原生资源营造核心公共景观，从规划 层面营造社区景观的核心竞争力； ü简化内部景观空间，以草皮、普通灌木进行绿化铺装，绿化密度极低。
典型案例
典型案例
凤凰城 区位与交通
土地属性为广州市外阜，有快速路与城市中心区连接， 交通便利
项目交通与对外联系
区位 ► 行政区划隶属增城，属广州市外阜，区域成熟度不高；
凤凰城首期首推产品概况表
► 首期开发住宅分成别墅、 洋房、连排别墅和超豪 宅四个组团，并呈现多 样化的态势，共６０余 种户型。
独立别墅
联排别墅
凤凰城二期独立别墅价格对比表
n 利用山水资源及社区成熟度提升物业价值
典型案例
凤凰城 项目产品情况
建筑风格上以简约欧式为主，营造风情化的整体特征， 继承碧桂园产品风格Fra bibliotek2009年
金额
占总收入比 例
2019年
金额
占总收入比 例
房地产开发
24,637. 8
95.48%
16,544. 9
94.08%
14,736. 5
93.79%
建筑及装饰 288.7
1.12%
377.2
2.14%
408.5
2.60%
物业管理 405.4
1.57%
349.3
1.99%
293.3
1.87%
酒店营运 合计
钻石墅园林
典型案例
凤凰城 项目产品情况
地上三层联排别墅－－浪漫阳光别墅
► 楼盘最大的创新则表现在联排别墅上，不仅是外立面造型简洁清新，最大 的优点在于对联排别墅的户型设计做了彻底改良。具体表现在：160平方米 的三层半三房两厅联排别墅克服了“进深”深而开间小的缺点，将开间的 宽度设为4．6米以上，以利于大面积采光，也因此被美其名为浪漫阳光别 墅。同时将首层的洗手间设在楼梯底部，充分节约了平面空间。
人 Ø ……
全面扩张时代
2019年以后
较成熟市场的白领、中 产等中端、中高端阶层
边远不成熟市场的高端 客户
Ø 城市白领、泛公务员、 小生意人……
Ø 生意人、政府官员、 企业中高层管理 者……
开发模式
4、低地价，大规模的城郊取地策略
碧桂园取地 的五大特征
价格低廉 交通便利 密度较低 景观优质 规模庞大
广
也延伸至东部新塘区域；广深四线
深
扩建，也将由广州东站至新塘每天 对开50对公交列车。
广州中心区
广园东快速路
高 速
► 紧邻全国第二大港广州黄埔港， 每天有客货轮直航香港。
典型案例
凤凰城 项目规划
规划体现大型混合低密度社区核心吸引力——将原生 态自然景观、建筑艺术和高素质居住氛围合而为一
► 占地面积：1万亩，已开 发约8000亩
► 凤凰城与沿途无红绿灯的广园东 快线直接相连，到达天河中信广场
► 邻近广州经济开发区、新塘开发区； ► 紧邻广园东快速干线。
仅需20分钟车程 ；
► 现有广汕公路、广深高速公路、 广园东快线、广九直通车途径贯穿 外，广惠高速和规划建设中的轻轨
凤凰城
铁路；
► 规划中的地铁5、9号线的延长线 花园酒店 中信广场
ü整体规划 ü单体设计 ü景观设计 ü相关配套 设施设计
ü原料采购 ü营销策划 ü社区服务
ü建筑施工 ü品质把控 ü配套工程 ü景观营造
ü产品形象 包装
ü产品定价
ü广告主题
ü配套设施 管理
Ø 碧桂园覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位，设计，建筑，装修，部分建 材，营销和物业管理等；攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度 开发；
2019年结算收入增长48％，而销售成本仅增长45％，营销成本增长36 ％
在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究和初步设计，在与政府谈 判过程中不断完善设计；
一般项目概念设计1天即可完成，多数项目可以在获得土地使用权后几 天内开工；
同一段时间内，所有碧桂园项目均为同一批次产品，极大地提升设计，施 工，销售等效率；
通过大配套的营建提升社 区品质，促使社区成熟， 形成以“大型高尚社区＋ 优美环境＋优质产品＋五 星级管理服务＋超级配套 体系＋合理定价”的驱动 力模式。
碧桂园大规模社区的常规配套设施
Ø 公共设施：交通中心、医疗站、康体中心 Ø 商业设施：星级酒店、商业街、超市、银行、肉菜市场等 Ø 教育设施：九年制教育中小学（包括幼儿园，小学和初中） Ø 会所：酒店会所，社区会所
典型案例
凤凰城 项目产品情况
景观设计上强调对原生资源的利用，营造大型的公共 景观体现大盘气势，简化组团景观，控制绿化成本
► 获取地块通常具有一定的 原生资源，利用原生资源 营造核心公共景观，从规 划层面营造社区景观的核 心竞争力；
► 简化内部景观空间，以草 皮、普通灌木进行绿化铺 装，绿化密度极低。
低密度为主、定式化的物业形态定位，保证快速复制；
产品设计
大跨度的产品面积总价区间，符合多元化需求； 简单构造的大面积赠送，充分利用低地价优势，创造高性价比；
低成本、 快周转的 运营战略
强调大公共景观营造，忽略细节化的组团景观设计；
采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、建筑装修、 物业管理等业务；
碧桂园配套设施建筑面积通常占到社区总建筑面积的5%左右，明显高 于其他项目，加之其社区规模巨大，从而形成强势的配套资源。
开发模式
2、高度的垂直一体化，几乎覆盖整个开发环节的业务品类
取地
市场定位 规划设计 建筑施工 产品营销 物业管理
ü战略布局 ü城市调研
ü可行性研 究
ü政府公关
ü拆迁安排
ü产品定位 ü客户定位 ü物业定位
472.2
1.83%
314.3
1.79%
274.5
1.75%
25,804. 1
100.00%
17,585. 7
100.00%
15,712. 8
100.00%
开发模式研究
开发模式
1、采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、 建筑装修、物业管理等业务
多元化的业务结构在一定程 度上可以减弱单项业务波动 的影响，五星级酒店、大型 商业中心、学校、主题公园、 基础设施和综合社区配套等 方面的投资可以提升住宅产 品的市场价值。
产品类型
建筑风格上以简约欧式为主，营造风情化的整 体特征
咸宁碧桂园
顺德碧桂园
华南碧桂园 沈阳碧桂园
产品分析
产品线跨度较大，物业形态丰富，户型面积区间较广，涵盖各 个层面的需求
产品分析
户型尺度整体偏向舒适化，别墅物业实现大面积赠送，充分 体现性价比优势
Ø碧桂园产品通常在总价控制的原则下保证舒适化的户型尺度，符合其面向改善型需求客户的特征； Ø利用其地地价优势，别墅物业通常提供大面积的花园附送，体现性价比； Ø不通过营造额外的构造进行面积赠送，以降低成本，加快工期。
南沙碧桂园、华南碧桂园、顺德碧桂园等多个项目