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SEP
武汉市场月报
2011年9月武汉上海克而瑞信息技术有限公司
宏策篇宏观政策篇
市政规划篇
市场热点篇
数据分析篇
土地市场篇
项目解析篇
PART1宏观政策篇
下阶段货币政策维持不变，二三线城市限购扩张止步于衢州，中◆中央调控房地产市场的决心依然坚定，货币政策不会再加紧，财税政策将
成为决策层“新宠”央地方博弈持续
成为决策层“新宠”；
◆本月仅衢州跟进“温和”限购令，而实施“限价”的城市渐增，“限购扩
编”受阻
编”受阻；◆重庆10月1日起对主城区存量独栋商品住宅征收房产税，模式有待检验，
武汉暂不征收
武汉暂不征收；◆国家政策支持各地发行企业债券为公租房建设融资，地方自创融资方式须
谨慎
中央调控房地产市场的决心依然坚定，货币政策不会再加紧，财税政策将成为决策层“新宠”
9月1日，温家宝在《求是》杂志发表文章，指出房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改
14日，达沃斯论坛上，温
家宝重申，继续实施积极的
财政政策和稳健的货币政策
保持宏观经济政策的连续
24日，周小川出席IMF
国际货币与金融委员会部
长级会议时指出国内货币
政策基调未变未来政策
变、力度不能放松。
各级政府要不折不扣将中央房地产调控政策落到实处。
，保持宏观经济政策的连续
性、稳定性。
这一表态增强
了货币政策不会放松的预期。
政策基调未变，未来政策
将致力于稳物价防经济大
波动。
今年年内房地产调控政策依然严厉，寄望于政策松动是不现实的
◆房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大，大部分城市房价依然处于高位，租金高企，买卖双方仍处于观望和博弈阶段，市场陷入僵持和胶着状态，调控效果全面显现还需要一段时间。
观望和博弈阶段，市场陷入僵持和胶着状态，调控效果全面显现还需要段时间。
◆限购政策是当前房地产调控政策的核心措施，也是相对有效的措施，因此，限购政策短期内不放松，中期内将适度扩展限购范围。
◆受国内外经济形势影响，货币政策再加紧（如上调存准率、加息等）已不可能，代之的是财税政策，可能成为未来调控的“重兵器”，如房产税试点城市扩大或者沪渝房产税应税住房范围扩大，对出租房屋收入征收个人所得税二手房征收土地增值税等
入征收个人所得税，二手房征收土地增值税等。
本月仅衢州跟进“温和”限购令，而实施“限价”的城市渐增，“限购扩编”受阻
台州限购令衢州限购令发布日期8月25日9月9日城
市
发
布
时
起始
时间
首次开盘项目在售项目其他
限购范围市区市区
限购产品新建商品住房（二手房住房（含新建商品
间
宜
昌
8
月
24
日
8月开
始
销售价格都不
得超过同地段
、同类型商品
住房近期销售
销售价格不得
高于7月份该
项目的实际销
售均价
将提高中心城区高档
商品房预售许可申请
标准，将对房价过高
的房地产开发企业依
不包含）住房和二手住房）
外地人条件限制提供自购房之日起前2
年内在本市累计缴纳1
年以上个人所得税证明
或社会保险缴纳证明
同台州规定
均价法加强税务监管
韶
关
9
月
4
日
9月18
日起
备案均价高于
周边同类楼盘
半年内实际成
交均价10%，
备案均价高于
本楼盘同类房
型半年内实际
成交均价5%
已发放预售证项目，
实际成交价格高于备
案价格的，暂停购房
合同网签和备案登记
购房套数限制市域范围内≥2套，市域
范围外≥1套或不能提供
上述证明者，暂停购买
资格
市域范围内≥3套，
市域范围外≥1套或
不能提供上述证明
者，暂停新购住房
暂缓办理预售
证
，暂缓办理预
售证
丹
东
9
月
5
9月5
日起
均价不得高于
同地段同类商
品住房备案公
已批准预售的
分期开发项目
，又申请该地
已取得预售证，尚未
销售的商品房，销售
价格实行价格备案及
点评整体宽松，衢州版与台州版如出一辙，虽然衢州二手房纳入限购，但限购第4套及以上的做法
，明显放宽了本市居民的购房限制日示后的销售均
价
块新的商品房
预售证，不得
高于该项目原
来的均价
明码标价制度，具体
价格以物价、房产部
门备案公示后的销售
价格为准
限购和限价利益链
主待重庆10月1日起对主城区存量独栋商品住宅征收房产税，模式有待检验，武汉暂不征收
重庆房产税内容简析
征收对1独栋高档住宅（包括存量和增量）
直接影响不大。
目前重庆应税存量独栋商品住宅约300套象
1.独栋高档住宅（包括存量和增量）
2.个人新购的高档住宅（比新建商品住宅均价高两倍及以上）
3.非重庆户籍家庭新购第二套及以上征收标累进税率：按成交均价高于近两年商品住房这个并非新政策，在今年1月份的重庆房产税政策中已有规定，此前只征收了增量住房房产税，存量独栋并没有正式开征。
存量独栋商品住宅约3500套，占重庆主城区商品住宅的1%不到，同时房产税制定的价格门槛较高，税率偏低，还有面积减免，预计征收的税额准成交均价倍数
征税税率
3倍以下，征收0.5%3-4倍征收1%4倍以上征收1.2%
非重庆户籍家庭新购第二套及以上征收0.5%总体不大，对房价影响有限，仅是增加了一项税收来源。
1
2
计税依据以商品房市场价格为征税基数
特点
抵扣：
存量房开征房产税的威慑力比较大，将推动独栋别墅二手房交易。
存量房开征房产税试点43
1月28日以前的存量独栋别墅可抵扣180㎡；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米；
非重庆户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积
“重庆模式”尚属全国首例，有待时间检验，全国推广为时尚早，武汉暂不征收。
产税试点，
表明了调控的趋势，很可能逐渐扩大范围，如对个人多套普通住房征税，这对非自住的购房需求将产生明显心理影响。
重庆增加持有环节计算公式每年应纳房产税额=应税建筑面积×房屋交易价×税率
纳税期10月1日-31日对主城九区1月28日前购买的独栋商品住宅征税而这之前只针对1月28日税费，将逐渐有利于挤压出目前市场的存量闲置房源。
武汉三环内主城区存量独栋极少，包括梦湖香郡（32栋）、城投瀚城（18栋）、虹景花园、梦湖水岸（2栋）、保利心语（2栋限
独栋商品住宅征税，而这之前只针对1月28日以后新增的独栋别墅、高档住宅以及新购2套以上的外地人征税
）、南湖山庄（4栋）、水岸星城（2栋）、水墨清华（5栋）等项目，即使按照重庆模式征收存量独栋房产税，税负偏低，不足以影响整个市场。
政房
国家政策支持各地发行企业债券为公租房建设融资，地方自创融资方式须谨慎1000万套保障性住房建设任务给各地财政带来不少压力，为完成建设目标，部分城市出现了保障房建设“压力转移”的几种模式：
模式1
设立保障房建设融资平台•政府直接建设型
政府设立负责保障房建设的平台公司,并将土地和启动
重庆、湖北
点评
非保障房项目融
资平台被严控资金注入该平台公司,由平台公司获得银行、保险和社
保基金等金融机构的贷款,负责保障房建设和运营管理
的建设方式
•政府建设，购房者与政府共享产权
是一种经济适用房与廉租房相结合的保障方式，购房
模式
受认可
这种做法可能损
害真正需要廉租
房的困难住户，
可能将造成廉租
模式2
共有产权廉租房山东德州
平原县模者通过出资享有一定比例房产产权，以快速回笼资金
•企业自建廉租房，建好后产权归企业
吸收社会资本进入保障房建设领域，将保障性建设主房有效供给不足满足的仅是企业内部员工的住房
模式3
企业自建廉租房
存争议
式
山东日照
体转向企业
•普通住宅配建一定比例保障房
政府出让土地时要求新建商品住宅项目按一定比例配
需求，广大社会
困难群体不能兼
顾
土地出让时，政
府对开发企业作
出硬性规定较
模式4
普通商品房配建
保障房
存争议模式
受认可传统模式
建保障房出硬性规定，较
为可行，但规模
较小
方式可行，但须
防范企业融资用
作他
模式5
发行企业债券•发行企业债券融资
利用投融资平台，申请发行企业债券，优先用于保障
房建设，符合条件的其他企业也可通过发行企业债券创新模式
受认可
作他用进行项目融资。