四川绵阳市青义镇时间：二O一一年六月十五日前言为了了解绵阳市青义镇房地产市场投资环境，准确把握消费市场的市场需求状况，从而更加明确的掌握青义镇房地产开发信息，更有针对性地对现阶段市场的整个销售形势的掌控，我们于2010年6月12日—6月15日针对青义镇现阶段房地产市场的开发情况及未来几年青义镇总体规划形势进行全面的市场调查活动，最终形成此《市场调查报告》。

本报告从市场环境、各个项目的价格、体量、产品形态、消化速度以及未来青义镇整个房地产市场的规划形势对市场调查数据进行详细阐述。

目录第一章青义镇市场投资环境分析第二章青义镇房地产竞争环境分析第三章青义镇房地产项目调查结论第一章青义镇市场投资环境分析一、青义镇市场投资环境青义镇位于绵阳城北，幅员面积30 .6平方公里，共辖10个行政村、83个村民小组、1个居民委员会，辖区总人口4.4万人。

青义镇是省小城镇建设示范镇、省科技示范镇和市园林绿化试点镇，场镇面积1.5平方公里，各项基础设施齐备。

绵江公路和108国道穿过园区，交通十分便利。

教育医疗、广播电视、邮电通讯设施齐全，水、电、气、网均能满足生产、生活需要。

全镇有骨干企业30多家，其中，产值过500万元的企业6家。

2001年实现乡镇企业总产值7.4亿元。

其中，工业总产值1.51亿元；营业收入5.76亿元，实现利润245万元；财政税收506万元，农民人均收入3416元，乡镇经济综合评估连续六年名列全市“十强”。

青义科技园区，规划面积13.6平方公里，其中教育科技孵化区，主要围绕科研、转化、孵化以及大学后勤服务等，建设大学教育园区、创业村、科技交易中心等设施；商业中心区主要针对西科大及未来城市需要，建设行政服务中心、医院、金融网点、商贸中心等设施；上龙溪工业园主要实现高新技术市场化、产业化功能，引进"三高一无"企业进园发展，将科研孵化成果转变为现实生产力；居住中心区主要是在现有场镇基础上，保持原有商贸服务功能，规范建设高质量的商品住宅；圣水寺风景区主要建设以佛教为主的宗教旅游开发项目，最终形成绵阳城区一个大型的森林公园。

小结：青义镇经济的持续增长无疑将使消费者的收入不断增加，从而拉动消费的持续上涨，充分发挥消费需求对经济增长的推动。

二、青义镇现目前房地产项目的开发情况：青义镇房地产市场经过近几年的快速发展，房地产市场得到了健康、持续的发展, 房地产价格走势平稳。

今年是青义镇的“拆迁之年”。

二环路、教育园区、俊土地一级整理等市重点工程均在青义有拆迁任务，设计拆迁土地近1500亩，拆迁户600余户、1800余人。

青义镇坚持以人为本，和谐拆迁的原则，加大宣传力度，关怀困难群众，认真做好服务工作，确保科技城重大工程项目顺利实施。

截至目前，俊土地一级整理项目用地签订协议超过80%，教育园区一期农校建设签订协议超过85%，二环路青义段施工队已进场施工，青羊新城房产项目拆迁全面完成。

1、目前青义镇的房地产项目组建，已形成了主要以商品房、城中村改造项目、政府修建的统规统建房、私人宅基地成套住宅、西科大教师经济适用房以及别墅群为主的房地产产业结构。

2、青义镇房屋销售总量大幅增加。

目前青义镇的房地产产业结构比较复杂，正在开发以及即将开发的项目较多，现正在开发的商品房有西科苑和科大美林等项目，统规统建房以龙中社区、灯塔社区、青羊公寓为代表，私人宅基地成套住宅出售更是不计其数，正在修建的灯塔城中村改造项目和成都蓝光前期投资的500亩由政府接管即将土地拍卖的项目，青义镇未来几年房地产销售市场将达到一个极高的销售总量。

3、青义镇土地价格增长以及整个绵阳房价的快速增长带动整个青义镇房价持续增长：青义镇由于近年总体规划形势的影响，二环路的修建以及教育园区的统筹规划使得整个土地价格飙升由2009年平均每亩23.78万增长到目前上百万（根据丰谷镇近期土地拍卖166万每亩的价格估算青义镇的土地价格也应该不会低于这个土地价格）竞拍土地价格。

以下是青义镇开盘楼盘及几个未来几年开盘项目情况：除以上楼盘，在灯塔村有成片成规模的私人自建房出售，体量大概为300余套左右，修建的青羊公寓统规统建房目前已修出售剩余大概，100余套，青羊公寓周边的青羊家园私人成套住宅剩余5楼约10套左右，还羊小区也是私人修建成套住宅，剩余30余套左右，灯塔社区统规统建房也有10余套房屋正在转让中，西科大老师的经济适用房也在变相买卖，大约向外可出售30余套左右。

小结：综合上述，预计今年青义镇的房地产市场应改会达到快速增长的态势，房价会有大幅上涨的波动，但由于新建楼盘上市量的增长和国家关于房地产行业的政策影响，房地产市场可能会出现供大于求的局面，青义镇的房屋空置面积将进一步增加，楼盘销售周期可能延长，对一些资金不充足的开发企业会带来一些影响。

第二章青义镇房地产竞争环境分析为了对青义镇房地产项目开发情况有深入的了解，我们对青义镇在建、在售的主要项目，从基本资料、销售情况、户型配比等方面，进行了全面详细的调查。

一、青义镇楼盘情况1、西科苑（西科苑鸟瞰图）项目概况：西科苑是由绵阳蓝田房地产开发有限公司投资的多层6+1纯住宅建筑。

项目位于西科大旁27路终点站，总建筑面积36316余平方米，以7栋共17个单元的多层6+1建筑组成，容积率为1.8开盘及现阶段销售情况：项目一批次于今年4月22日开盘，二批次于5月25日开盘。

一批次72套目前剩余5套，二批次72套5月底开盘卖出不足十套销售价格：一批次房屋销售均价3000元/平方米，起价2680元/平方米，最高价3268元/平方米。

二批次销售均价3200元/平方米左右。

销售策略：修建一幢卖一幢，一幢的出售为一批次，排号登记可享受5000元的诚意优惠。

一次性付款9.7折优惠，按揭9.9折优惠工程进度：一批次现房，二批次准现房。

户型资料：户型面积区间在82.44—137.27平方米之间，户型种类4种。

主力户型是82.28—89.33平方米的二室二厅一卫户型和90.01平方米的三室二厅二卫户型。

户型以平层设计为主，以大客厅、小卧室为设计主原则，但存在着较多的户型室内采光性差等不足。

具体户型户型类型户型点评户型面积(㎡) 2室2厅1卫平层，客厅3.9米开间，双阳台，卧室飘窗不规则82.443室2厅2卫平层客厅3.9米开间，书房太小，客厅长采光性差89.334室3厅2卫跃层，6+1送60多平米的屋顶花园，客厅卧室较小137.27推广主题：没有喧嚣，没有拥堵，家应该是让人养心，静齸而不失便利的居所，在西科苑，这一切都将—领略项目点评：项目作为纯多层住宅，采用围合式建筑风格从整体规划、小区配套，产品设计都存在精致而简单，在户型设计上以小户型设计为主，9%的超低公摊超高房屋使用率也是该项目的最大亮点，使得居家更加人性化。

但项目为最大化地实现开发利润，大部份采用一梯四户的设计使得很多房屋的采光性较差，加上本项目的按揭贷款是由当地信用社贷款，贷款有一定限制，无疑是贷款额度和贷款难度增加，使客户的购买放心率降低，这无疑大大降低项目的品质，使得居家舒适性和项目放心度大为降低。

2、科大美林（科大美林鸟瞰图）项目概况：科大美林由绵阳市万合房产开发建设。

项目位于科大路408、409号，科大美林综合占地近50亩、总户数503户，实际可用车位近200个，容积率仅1.6。

小区建设采用围合式布局、依山就势、层层叠退、纯多层建筑。

小区视野通透、原生美林、环境优美、空气特别新鲜。

是绵阳不可多得的生态花园洋房。

更难得的是，小区紧邻西科大，可以完全共享生活配套、运动配套、教育配套等等，而且交通也特别方便。

主流户型90平方的三室两厅双卫，85平方左右的三室两厅单卫，75平方左右的两室两厅还加一个幻变书房。

飘窗全部落地，但全都是赠送，花池、大面积露台也不计价；阳光书房、阳台都是半计价面积。

开盘情况：项目3批次4月20日开盘。

销售价格：均价2900元/平方米，起价2669元平方米。

销售策略：分期、分批推出，目前，目前推出2批次房屋，去年12月31日开盘，科大美林均价2950元/㎡，一次性付款优惠合计8000元/套，按揭优惠合计6000元/套。

工程进度：目前A区4幢已是准现房，B区正在修建推广主题：回归·情感与记忆的私属地户型资料：户型面积区间在53.33—100.69平米户型种类18。

主力户型是75.32----100.69户型为主户型类型户型点评户型面积(㎡) 3室2厅2卫平层，超大生活阳台采光性好，书房采用整体落地窗100.693室2厅2卫平层，客厅4.2开间，干湿分离，采光性极好，书房带阳100.173室2厅1卫户型设计紧凑，布局合理，单阳台，书房采用落地窗70.73．和77.29 2室2厅1卫平层，大主卧，有赠送空间，双阳台，双向采光极好75.32（上述户型是科大美林的经典户型，目前已售罄）项目点评：项目优势：1、低密度洋房，区域发展极具潜力，升值空间巨大 2、配套完善，完全共享西科大生活配套、运动配套、教育配套等等3、户型极优，主流户型90平方的三室两厅双卫，85平方左右的三室两厅单卫，75平方左右的两室两厅还加一个幻变书房等4、景观独特，视野开阔，环境优美5、赠送空间大而实用，飘窗全部落地，但全都是赠送，花池、大面积露台也不计价；阳光书房、进深2.5米的超大观景阳台都是半计价面积。

项目不足：项目的优势没有被最大限度的挖掘，，广告主题推广阐述不够明确，未达到项目本身所表现的品质。

价格也是一降再降，从某种程度来讲说明开发商资金压力较大。

3、龙中社区统规统建房项目概况：龙中社区统规统建房由龙郡房产公司开发发项目位于青义镇，建筑面积约300余亩，项目以多层和小高层建筑组成，项目总共开发约2千余套住宅，目前一期380套住宅已交付使用，二期6百余套正在修建中。

开盘及销售情况：本项目于去年年底开盘，目前一期大部分已经售罄，只有54.5平米一种户型房屋还有余房未销售完毕。

销售价格：一期均价2250元/平米销售策略：分期、分批推出，目前推出一期380余套，顶楼赠送屋顶花园，地楼赠送私家花园推广语：天际线上，受人仰望回归居住本质，接近20000平方米的绿意，7000余平米的原始生态湖泊。

依山城邦，浅山畔湖。

户型资料：户型面积区间在54-- 116.1平方米的三室二厅二卫双阳台户型。

目前推出户型种类 5个户型全部采用双阳台设计，顶楼赠送屋顶花园，底楼赠送私家花园项目点评：项目拥有近300多亩的大规模开发优势，小区建设成型，从产品设计上看，本项目设计也非常合理，户型设计确保了户户采光，大量运用飘窗要素，户户基本上都考虑了观景阳台，充分保证了居家的舒适性和私密性，体现了高尚的建筑品质，使得居家更加人性化。

从户型配比上也可以看到，项目充分考虑了不同层次的购房需求，户型面积主要集中在110平米以内，扩大了消费者的选择面，有利于促进项目的销售。