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中新•森林海
项目情况：目前主打产品为240-280平联排，均价4500元/平米；110-170平电 梯洋房，均价3800元/平米。森林海属于质素比较差的别墅项目
竞争对比
天麓 东方大院 金地三千府 北纬28度 中新森林海 盈峰翠邸
奥莱
洋房售罄
洋房售罄
联排在售
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1 金科东方大院：原创禅意中式山湖别墅
产品类型
中式风格独栋、联排、洋房、高层 坐拥原山湖景，山体公园，容积率较低，产品舒适度高
产品档次
整体地块六期开发，启动区独栋、联排先行开发，享有项目最佳湖景资源和山体风光 ，后期以联排、洋房、高层为主。
产品配比
口碑产品 135-277㎡洋房（27%） 主力产品/现金流产品 87-130㎡两房、三房（40%） 180-250㎡联排（30%） 明星产品 600-2000㎡独栋（1%）
同区域核心竞品（4个）： 天麓 金科东方大院 金地三千府 北纬28度
核
金地三千府
心
龙湖景观区
北纬28度
竞
金科东方大院
争
尖山景观区
天麓
地
图
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天麓
项目占地约709亩，建筑面积78万平方米，整个项目物业非常丰富，有独栋、 类独栋、联排、洋房，后续货量约54万方，以高层为主。
容积率：0.64
物业形态
独栋、类独栋、联排、洋房
产品特征
主力户型 ：137-218㎡洋房，227-309㎡ 联排
价格
洋房8500元/㎡，联排13000元/㎡，独栋 15000元/㎡
销售状况
在售一期洋房、联排别墅，预计年底推 出三期独栋、联排，4.27万方
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建筑类型
联排、双拼、洋房、小高
开发商
湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公 司
物管
湖南嘉业物业管理有限公司
车位比
1286：2268
自身配套
双会所、人工湖
户型
面积段
套数
均价
联排 240-280
40
4100
双拼 200-280
10
5600
洋房
110-170
50
5500
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天麓 东方大院 金地三千府 北纬28度 中新森林海 盈峰翠邸
奥莱
一期独栋
二期 B区
一期为纯独栋, 共143套。947平米的大 独栋、667平米的中独栋与200——360多 平米的小独栋组成。 二期为纯独栋，面积区间同样为248— 1093平米。 初步计划三期为高层、四期为联排、五 期规划未定。 除西北边保留充足的原生山体之外，其 余部分无明显坡度和立体感 一、二期的产品除东西两端有水系之外， 其他楼栋均无水系延伸
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金地三千府
目前在售主打产品为250-460平米小独栋，均价11000-12000元/平米。二期 将在8,9月份推出，一批为92栋独栋，建面3万方，主要以260-360的小独栋 为主
竞争对比
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北纬28度
规划及亮点：产品空间布局紧凑，充分利用地形排列；与周边自然景观渗 透融合，相映成辉
竞争对比
天麓 东方大院 金地三千府 北纬28度 中新森林海 盈峰翠邸
奥莱
规划布局：形成了“一轴两翼、水系环绕、山林绿洲” 的整体格局；空间布局紧凑，生长其间的建筑犹如一颗 颗闪闪的珍珠，优雅的建于坡地之上；高低错落的建筑 通过与周边景观的渗透融合，彰显场所原有自然特征； 道路交通：合理控制直接面向雷锋大道的开口数量， 同时形成了良好的内部循环系统；私人组团道路采用尽 端式设计、私密性强； 景观绿化：主入口—景观大道—中央公园—会所的景 观轴线移步换景、尺度恢弘；尽可能的利用项目地块内 原有的水系，将美丽的湖泊配合地形引入社区内部，与 引人入胜的自然山景相映成辉。
竞争对比
一
期
天麓 东方大院 金地三千府 北纬28度 中新森林海 盈峰翠邸
奥莱
项目
容积率 楼盘地址
总占地面积
北纬28度
0.35 岳麓雷锋大道龙湖高尔夫球场东
侧
790724平方米
总建筑面积 规划户数 绿化率 物业形态
300000平方米 5705户 71% 独栋
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洋房在售
洋房在售
产品线规划 项目目前处于一期；一期联排、双拼、洋房在售 去化速度 成交8套联排，6套洋房 （10月4日-10月24日）
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占地面积
304000平方米
建筑面积
339000平方米
总套数
2268
容积率
1.21
绿化率
40%
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2 天麓：北美草原风格建筑群
产品类型
洋房、联排别墅、双拼别墅、高层及大型综合商业体等物业类型， 710亩原生山体水系，容积率较低，产品舒适度高。
产品档次
首开区地块属于整块地中的中高价值区 一期开盘的产品档次以中高档产品为主
物业形态
独栋，联排，坡地合院
产品特征 价格
销售状况
475-1114平米独栋别墅，380-410平米合 院，255-402平米联排别墅
独栋13500元/㎡ 联排9500元/㎡ 洋房6000-6500元/㎡ 高层4300-4500元/㎡ 1、2、3、4、6期联排剩余62套，其他产
品基本售罄
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东方大院
项目共分六期，已开发1-4期和第6期，目前在售6期主打产品为180-250㎡的 联排，均价9500元/㎡；5期6万方联排、洋房、高层年底推出。
竞争对比
天麓 东方大院 金地三千府 北纬28度 中新森林海 盈峰翠邸
奥莱
商业 街
尖山 路
产品 独栋 联排 高层 洋房 叠拼
谨呈：湖南聚融开发有限公司
聚融水溪上项目别墅营销策略报告 2019年
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[湖南中原事业五部]
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长沙别墅地图
项目所在区域是目前长沙新推别墅产品最集中区域，主流竞争项目产品货量充足，占 据强势资源，拥有全国知名品牌，竞争充分．对本案主推产品构成高强度竞争。
金地三千府
金地三千府当前主推产品为一期联排、独栋、合院。
竞争对比
东方大院 天麓
金地三千府 北纬28度 翡翠花园 时代倾城 新城国际
金地三千府分7期开发:
一期产品为：独栋、联排、合院 其中独栋面积为475—1114平米独栋别墅， 380—410平米合院，255—402平米联排别 墅，共215套。 紧靠观音岩湖，依原水而筑造且最大限度 的延长水岸线，打造30000平米的水系。月 亮湾、休闲草地、水岸码头、天生三桥、 会馆等景观设计，打造360度处处皆景观。 整体项目典型的”背山面水”的风水宝地;背靠 2000亩原生态山林,正面40万平水面面积的 观音岩水库 利用山体坡度，建筑台地式别墅
天麓
一期推出联排、洋房，5.16万方，洋房均价8500元/㎡，联排13000元/㎡
竞争对比
天麓 东方大院 金地三千府 北纬28度 中新森林海 盈峰翠邸
奥莱
一期及三期为低密度容积率0.64，绿化率60%
产品推售方向：
➢先以一、三期低密度物业“高价”出货，形成客 户对项目高端品质社区的认知，为后期高层推出做 价格的铺垫； ➢后期可售产品有独栋、联排、高层，总体量约54 万方。
产品
面积
套数
四期联排
三期高层
独栋 联排
475—1114
255—402
19套 164套
合院 380—410
32套
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北纬28度
北纬28度项目位于长沙河西雷峰大道龙湖高尔夫东侧，群山环抱、千亩龙湖 、原始丛林，意大利塔斯干纯独栋别墅社区。以独揽山、湖、岛、高尔夫全居 住资源质素，成为长沙唯一的全资源型别墅
城市精英阶层，首改+多改 适合投资及刚性需求客群 顶层成功人士，多改善型
品牌开发商打造，独特中式原生山湖低密度社区，
5期年底推出最后6万方，预计2019年上半年售罄，与本项目无竞
争。 © Copyright Centaline Group, 2010
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金地三千府
产品配比
口碑产品/现金流产品 137-218㎡洋房（75%） 明星产品 227-309㎡联排 （25%）
城市精英阶层，首改+多改 顶层成功人士，多改善型
项目拥有大量的山体景观资源，建筑品质高端，采用干挂石材，配
套设施规划较完善，但是小区园林景观略显不足，后期货量约54
万方，与本项目竞争较大。
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