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在高端酒店、银行VIP室、汽车4S店设置形象展板或 者展架
宣传策略
通过间接植入将 项目形象不断在各 大高端场所传播， 从而使项目形象不 断出现在人们的视 野中。
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微信营销
营销方式：
O2O二维码
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谨呈：江西恒立达置业有限公司
Now Eagle Estate
香格里拉 别墅项目营销策略报告
今鹰地产 2020/7/29
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前言
定南县目前在售别墅有：客家风情村、怡和花园、甲桂林、山水香格里拉；而位于城北 新区只有香格里拉，整体的基础设施也比较完善，前有锦绣大道横跨门前，侧有教育路跟 岭北大道，后有环城路，小区背靠青山，中间有溪流穿插而过，小区引入东南亚风情格调， 整体绿化率达到36%，周边有县政府、定南二中、学府院、行政中心等一些政府机构，即远 离了城市的喧哗，又不失城市交通的便利，非常适合居家休闲养生。
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深度洞察4—现场感染力
现场氛围与管理不足 抛开与竞品楼盘规划、产品差异，我们在现场氛 围和管理上，同样存在不足。 销售中心沙盘布置过于简陋（模型、现场展示 物品、宣传品等） 现场配套物品过于简单，让人没有尊贵感；因 增设一些咖啡、饮料、VIP客户室等。 销售动线缺乏设计，别墅社区体验不足等，能 购买别墅的人群一盘都是懂得品质生活的人群， 现场配套因该项跟上。
养老！
客户猜想
如今有了钱，就 选这新区最好的 地段，买最好的
别墅！
工作稳定，收入 也还可以，价格 能够接受，买在 这里，改善生活， 相当惬意啊！
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我们需要的客户
客户类型
因此
改善型客户！
是我们的主要客户群体！
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决定项目竞争力的本源——改善性客户
项目客户可能具备的需求特征
※ 看好所在片区的发展潜力，有支付能力 ※ 喜爱片区的尺度和高尚的现代化化氛围 ※ 对新城区居住具有的依赖感 ※ 最求高层次物质享受 ※ 注重品质、资源，享受良好的居住环境 ※ 理解产品的理念和产品创造的价值
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案场物业围销方案
客户流线
停车场
广场
销售大厅
样板房
销售通道
休息区
签约
洗手间
离开项目
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销售广场服务
客户迎接、会所指引、信息传递、打伞…… 广场环境维护、小品、水景、绿化的维护…… 停车场—会所、会所—停车场（视现场距离配备）
A
B
C
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吧台服务
调制鸡尾酒、果盘、各类饮品…… 负责出品及用具回收…… 台面、地面清洁……
促销类： 1、山水美墅低价发行，打造城市核心富人区 2、用普通住宅的价格买别墅 3、为墅不多，一开倾城 万众热捧 4、有庭有院，“墅生活”
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形象定位
形象定位 客户定位
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目标客户描摹
创业的道路是 艰难的，收获 成功的现在， 正好在这买个 别墅犒劳下自
己！
退休在家，儿 女尽孝，加上 之前留的一点 积蓄，刚好在 这生态最好的 地方买个宅子
【关键一：生活观念凸现】
别墅是城市资源豪宅的典范，定南香格里拉虽然欠缺部分城市资源，但区域规划发展有 着足够的利好，我们需要重点挖掘城市价值。
【关键二：品牌价值体现】
香格里拉品牌一脉相承，但属性已经发展改变。为城市山水资源豪宅住区，有着第一居 所及强势资源的复合价值，但香格里拉需要传递的是城市山水资源下的另一种生活方式。
O——机会Opportunity
1、新一轮经济提升，增加部分有能力改善居住 环境的购买需求。
2、项目周边道路的维修，增加未来项目的机会 点。
3、通过我司包装、推广给定南县带来全新的感 受，提升项目的关注度，全面引起关注。
W——劣势weakness
1、定南县城区相对较小，客户的区域概念 明显，对别墅的接受度相对大城市来 说，需要一个过渡期。
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根据形具象体系的列销广售告节语点进行推广调整，大方向以别墅形 象为主，配以销售信息为副标。
墅生活
形象定位
山水豪宅 传世荣耀
山水之畔，一府豪 宅，一脉相传，一 世荣耀！
生活并不是简单 的活着！
一江之水 铸就一城经典
择水源之畔，揽一江 碧水，观一世繁华， 铸一城经典！
一江一水易生活 豪庭豪园好风光
2、前期宣传力度几乎没有，有些客户明显 没有接触到项目的魅力所在。
3、本案别墅的密度较大，增加总价抗性， 对销售带来巨大压力。
T——威胁Threaten
1、定南县区住宅开发量较大，带来竞争压 力。
2、房地产市场出于调整期，未来走向不明 朗，尤其是对改善性需求。
3、别墅市场较为透明，基本上价格都在 4200-5400元/㎡。
主要路口租赁高炮、大 牌广告
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项目售楼处包装 项目导视系统 项目周边环境提升 项目对外展示提升 物业服务提升
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室外环境包装建议 露天茶坊等公共设施能够真实体验休闲生活状态
售楼部门口建议摆放露天茶坊及一些休闲茶座，不建议在售楼部门口停放大量摩 托车、私家车等，给售楼部留开足够的空间展示面。
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样板房装修建议
简欧风
简欧风
现代风格 现代风格
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样板房装修建议：
建议加快工程进度， 尽快完成样板别墅 的装修，实现现场 售楼的条件，更利 于后期销售，并且 给客户一个直观的 未来居住体验。
建议装修两套样板 房，一套为简欧风 格，一套为现代风 格
项目售楼处包装 项目导视系统 项目周边环境提升 项目对外展示提升 物业服务提升
❖ 物业服务提升
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项目售楼处包装 项目导视系统 项目周边环境提升 项目对外展示提升 物业服务提升
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售楼部包装改进意见
分区 水吧 沙盘区 洽谈区
改善方面 设置咖啡、饮料等
改善沙盘状况 设置新的洽谈区
售楼部是接待客户的主 要区域，因此售楼处的设 计应本着科学的尺度划分 、功能区隔、项目形象的 传递、卖点的展示，体现 舒适亲近的参与感的原则 来设计。并且配合项目本 身，进行物料包装。
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项目售楼处包装 项目导视系统 项目周边环境提升 项目对外展示提升 物业服务提升
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项目导视系统——在主要路口设置导视道旗
选择在项目周边，尤其 是沿江道路处、环城路 选择安置灯杆旗、道旗， 形成一系列的视觉冲击， 提高项目知名度，又可 作为路线引导使用。
选择在项目别墅地块周 边优化工地围墙广告、 墙体广告。
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报告逻辑地图
项目价值点梳理 项目定位
❖ 项目深度洞察 ❖ 项目SWOT分析
❖ 形象定位 ❖ 客户定位
项目形象提升
营销策略
❖ 项目售楼处包装 ❖ 宣传策略
❖ 项目导视系统
❖ 活动策略
❖ 项目周边环境提升 ❖ 推售策略
❖ 项目对外展示提升 ❖ 营销推广总控
❖ 物业服务提升
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形象定位 客户定位
A
B
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报告逻辑地图
项目价值点梳理 项目定位
❖ 项目深度洞察 ❖ 项目SWOT分析
❖ 形象定位 ❖ 客户定位
项目形象提升
营销策略
❖ 项目售楼处包装 ❖ 宣传策略
❖ 项目导视系统
❖ 活动策略
❖ 项目周边环境提升 ❖ 推售策略
❖ 项目对外展示提升 ❖ 营销推广总控
❖ 物业服务提升
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营销总体策略
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香格里拉——开启定南城市墅生活！
开启城市墅生活
正式启动
墅生活 舒生活
生活并不只是活着！
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项目策划阶段的任务
项目价值点 梳理
第一部分
项目定位
第二部分
项目形象 提升
第三部分
营销策略
第四部分
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报告逻辑地图
项目价值点梳理 项目定位
❖ 项目深度洞察 ❖ 项目SWOT分析
❖ 形象定位 ❖ 客户定位
区域“成年”期
“告诉别人她是完美的 ” 生平等，活有别
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中高端楼盘操盘经验
高端住宅成功营销方向
重新定义区域价值，提升形象
基于区域价值，重新定义产品
利用成熟区域价值，项目全方 位打造外的细节放大
高端住宅成功营销动作
随着 项目 不断 成熟 实景纲领制定，三大关键因素
【关键三：客户圈层突破】
目前定南区域房价攀升让我们联想到定南香格里拉入市之初，本项目总价与此趋同，客 户圈层未产生太多变化，唯一要考虑的是区域的客户圈层突破。
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宣传策略 活动策略 推售策略 营销费用
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户外高炮推广
宣传策略
高炮： 选择交通干道、十 字路口、项目周边。 广告设计应做到视 觉效果独特，画面 简洁
中高端楼盘操盘经验
区域质素的优良决定豪宅项目的营销方向。
区域特征
区域发展阶段
陌生区域，认知度低
区域“婴儿”期
区域发展迅速，拥有 一定区域价值
区域“少年”期
豪宅成功营销方向 “告诉别人她会长得很美 ”
生活并不是简单的活着
“告诉别人她美得与众不同 ” 生活就是与众不同
区域高成熟度，区域 价值已被充分认可
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性格属性
自信且事业有成 时尚
善于交际 喜欢成为焦点
谨慎 富有智慧
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报告逻辑地图
项目价值点梳理 项目定位
❖ 项目深度洞察 ❖ 项目SWOT分析
❖ 形象定位 ❖ 客户定位
项目形象提升
营销策略
❖ 项目售楼部包装 ❖ 宣传策略