1徐州▪怡和广场市场调研及业态定位方案谨呈:徐州新云城商务服务有限公司2019-7-9CATALOG目录第一部分：项目的认知与分析（一）城市概况（二）城市规划第二部分：项目概况及分析（一）项目区域概况（二）项目概况（三）项目SWTO分析第三部分：项目业态定位规划（一）项目定位策划民选择（二）项目业态规划方案（三）项目商业业态组合01项目的认知与分析（一）城市概况（二）城市规划1项目的认知与分析城市概况研究项目本体，是否具备塑造城市新核心的基因？【城市基因】【区域基因】【项目基因】徐州印象“传统文化”与“现代生活”融合江苏省经济、商业和对外贸易中心，华东地区科教、文化、金融、旅游、医疗、会展中心。

长江三角洲区域中心城市， 都市圈核心城市 ，淮海经济圈中心。

传承历史文化的魅力之地VS淮海中心城市〖1〗徐州拥有承东接西、沟通南北、是国家综合交通枢纽。

〖2〗连霍、京福、京沪等国家高速公路主干线在此交汇， 京沪、 陇海两大干线铁路于此相交，京杭大运河傍城而过。

〖3〗徐州观音国际机场是淮海经济区唯一的大型干线机场，徐州市运输管道是华东输油管道的重要组成部分。

〖4〗徐州已经初步形成公路、铁路、水运、航空、管道"五通汇流"的立体化交通格局。

城市区位地处苏、鲁、豫、皖四省接壤地区，北倚微山湖，西连宿州，东临连云港，南接宿迁，京杭大运河从中穿过，陇海、京沪两大铁路干线在徐州交汇.徐 州淮海经济区31 环渤海经济圈 42 长三角经济圈珠三角经济圈淮海经济区中心城市，徐州都市区核心功能区。

城市经济人均GDP和可支配收入不断增长，房地产处于迅速发展期，居民对于物质和精神方面的需求也将会逐步提高。

排名城市GDP总额（万）备注41南昌市5274江西省会50南宁市4480广西省会59太原市3884山西省会比徐州GDP低的省会城市层级的南宁、太原市等p 徐州年度GDP逐年提升，历年增长率持续在7.5%左右；p 2018年徐州GDP位于全国第33名，高于江西省省会南昌市。

GDP省会城市层级的低于徐州的还有南宁市、太原市等。

p 2018年徐州市人均GDP为76747元，根据世界银行标准来判断，徐州市的房地产行业处于平稳发展期。

p 伴随着徐州市居民经济条件的逐步改善，徐州市居民对于物质和精神方面的需求也将会逐步提高。

2018年徐州市国民经济和社会发展统计公报2018年徐州市国民经济和社会发展统计公报800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求5.796.155319.884963.91700000500010000150002000025000050010001500200025002008年2009年2010年2011年2012年GDP(亿元）人均GDP(万元）徐州市2014年-2018年GDP及人均GDP增长趋势6.685808.527.692018年6752.237.566605.952016年2017年2014年700002015年6000065000550005000005000055000600006500070000060006500700075008000产业结构徐州经济和社会发展稳步增长，第二产业发展迅速，第三产业逐步增长，经济和社会的发展将对第三产业提出更高的要求将刺激零售服务业的不断发展。

六大战略支撑工业产业PASTNOW装备制造食品行业能源产业煤盐化工冶金产业新能源产业徐州市工业发展具有一定规模，产业层次高、区域带动性强、规模体量大，大力巩固发展实体经济提供了有力支撑。

新能源、光电、新材料为其三大战略新兴产业为城市快速可持续发展奠定了坚实的道路.p 三产结构中，二三产业比重逐年递增，这预示着城市开启对于办公物业的需求，随着经济和社会的发展将刺激第三产业的发展。

2004006008001000120014002008年2009年2010年2011年2012年第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）徐州市2014年-2018年三产结构走势图2018年2016年2017年2014年2015年2290.262513.85504.762460.062355.062200.09473.56631.3923121.412751.782884.00600.542812.02542.893124140080012001600200028002400人口面积徐州面积4.8万平方公里，2016年统计全市常住人口1028.67万，其中市区人口333.47万。

为江苏面积最大、人口最多的地级市之一。

徐市市区面积（平方千米）人口（万人）鼓楼区68.4536.55云龙区118.0033.70贾旺区834.269.01泉山区107.6356.48铜山区1909.33138.76城市布局城市规模扩大、主城区工业外移和对接沿海、东陇海线，徐州都市区除现有发展基础外，未来发展主要方向东、东南。

城市布局——“一心、两轴、三版块”一心：徐州中心城两轴：陇海发展轴、徐济发展轴；三板块：中心城板块、丰沛板块和邳新睢板块。

空间结构———“一核一廊六组团”城市发展趋势:城市规模扩大对外来人口吸引力增强和相应行政区划的调整，同时主城区工业外移和对接沿海、东陇海线带动的影响，未来徐州都市区除现有发展基础外，在用地发展条件较好的东、东南方向上应该还有较大发展可能.“一核“：城市和区域的商业文化核心区；“一廊“：故黄河文化、生态廊；“六组团”: 金山桥片区、坝山片区、翟山片区、铜山片区、九里山片区和城东新区六个组团；徐州是国家历史文化名城，全国重要的综合性交通枢纽，淮海经济区中心城市。

《总体规划》坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，提高新型城镇化质量和水平，逐步把徐州市建设成为经济繁荣、和谐宜居、生态良好、富有活力、特色鲜明的现代化城市。

【宏观市场小结】城市区位城市地理位置优越，交通便捷，人口基数大，对房地产市场具有足够的支撑。

城市经济徐州的经济高速发展，为徐州市房地产经济打下了坚实基础。

产业支撑城市经济产业地位的提升，为徐州房地产行业带来了良好的发展契机。

商业发展随着人民收入水平的不断提高，徐州市民的消费习惯将极大的促进地区商业繁荣，尤其餐饮、娱乐等日常性消费旺盛。

近年来徐州市城市建设发展迅速，城区规划和建设井然有序，整体经济呈现良好的发展态势，各项宏观经济数据指标呈现利好向上的发展势头，经济活力较好。

【宏观市场小结】02项目概况及分析（一）项目区域概况（二）项目概况（三）项目SWTO分析项目概况及分析项目区域概况怡和广场项目：位于铜山区，徐州南湖新城的新兴大学路商圈中，与徐州第一人民医院一路之隔。

定位是集康养中心、养生餐饮、医疗配套、精品酒店为一体的高端综合性商业。

以开放性和差异性，能，打造一个饮食多样、服务多元、生活方便的健康生活街区。

新兴商圈：大学路商圈发展缓慢，多以生活配套、餐饮为 主，业态丰富度不足，品牌零售经营较弱。

未来将有壹方城、美的城、中骏汇景等商业综合体；将引领大学路商圈的升级商业新时代。

企事业单位：中国矿大、徐州师范学院、徐州工程学院、徐州医专，第一人民医院、科技创新大厦、科技创新谷，云谷小傎、产业技术研究院集中了各类高学历、高素质、高收入人群。

现有商业：国基风情街、玫瑰路商业街、望城花园内街（商业街）、壹方城、；其中壹方城定位为精品购物、餐饮、娱乐、休闲、文化生活及商务服务等需求的区域一站式生活体验中心。

主要消费群体：城南居民、企事业单位人群、大学生；消费主力主要集中在75后和85后 ；零散的小商业在渐成气候，但对于压抑多年消费欲的滨江人来说，商业无疑是制约区域升级的短板；项目概况及分析项目概况总用地面积31118㎡建筑占地面积13879㎡总建筑面积62567㎡其 中地上建筑面积37300㎡地下建筑面积25200㎡容积率 1.2绿地率25%用地性质零售业、旅馆用地地上非机动车停车位1150辆地下机动车停车位450辆主要技术指标项目概况：怡和广场占地47亩，总建筑面积62500平方米，地上37300平方米，地下25200平方米；项目整体布局为一中心双轴线，以养老酒店为中心，西轴为周边配套生活轴，东轴为对外交流商业轴。

交通流线为全人车分流设计，地面人流组织为全方位开敞式流线，主要通路两个：北广场周圈为医养业态的多通道人流集散通路，南广场周圈为和未来的创新科技谷相联的开放式人流集散通路。

西北处为地下车库通路入口，机动车停车位450个地下非机动车停车位1150个。

S W OT项目拥有好的规划和资源禀赋，也面临物业售后未返租缺陷和未来竞争的挑战如何放大项目资源，借势健康产业的发展，找准市场空白点是项目需要解决的核心问题。

项目概况及分析项目SWOT分析■位于大学路商圈纯商业地块，便于业态规划；■紧靠大学路主干道，交通便捷连通铜山区与主城腹地；■项目周边规划住宅和商业比较集中;现有商业,以住宅底商为主，未来导入人口量较大。

■ 打 造一个徐州市场新潮流、新方向的现代都市商业圈。

■地块周边商务氛围欠缺，主要以住宅为主。

■商业规模小且单层面积小，打造健康产业链为主题的商业商务环境周期较长；■销售多为自营业主，品牌落位难落实，连锁品牌商家招募困难；■项目招商泄后 ，前期商铺销售策略未给招商预留空间■随着经济发展，健康意识增强，提高生命质量，受普遍关注，对健康产业扩大的巨大市场需求。

■亚健康是21世纪人们广泛关注的焦点，是健康产业的一块新的和日益 扩大的领域；■商业市场的提升，主题式特色街区将会有很大发展空间；■消费习惯随着城市发展，生活水平的提高，逐渐向健康化、时尚化、休闲化递进，时尚、休闲、健康消费以逐渐成为市民的主流消费趋势；■商业市场竞争，分流了部分中高端消费。

使招商和经营面临极 大的威胁，对项目的竞争力加大；■项目周边商业氛围较欠缺，人口导入时间长，需较长市场培育期。

■定位打造健康主题商业，但中国整体业态形式的局限性，且区域存在独立业态竞争。

■经济大环境影响，品牌投资减弱，招商周期更长。

03项目业态定位规划（一）项目定位策略与选择（二）项目整体规划方案（三）项目商业业态组合本案定位需基于三大原则：主力店聚客定向型消费体验型 消费项目定位策略与选择定位原则：体验型消费：加大该业态比例，与主城区核心商圈、未来的城南商业形成差异化竞争；n 定向型消费：健康业定向消费业态可满足亚太健康人群、塑形调理、爱美等中高端消费群体的需求；n 引进主力店：规避项目初期因位置原因造成的客流导入难的缺陷。