第二章房地产市场与市场运行一、单项选择题1.房地产市场体系的客体要素是（）。
A.交易当事人B.作为交易对象的房地产资产C.房地产交易需求D.交易组织机构2.由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）。
A.重要因素B.特殊因素C.一般因素D.基本因素3.下列影响房地产市场运行环境的因素中，不属于社会环境的影响因素是（）。
A.社会福利B.家庭收入水平及分布C.家庭数量及其结构D.家庭生命周期4.房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。
A.国际环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境5.产业与结构布局，属于房地产市场运行环境中的（）。
A.微观环境因素B.宏观环境因素C.经济环境因素D.产业环境因素6.（）从事开发投资企业的经济核算等多方面的工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况。
A.会计师B.房地产估价师C.造价工程师D.房地产经纪人7.（）在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或者售价水平。
A.会计师B.房地产估价师C.资产评估师D.房地产经纪人8.在房地产开发过程中，（）主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。
A.建筑师B.工程师C.造价工程师D.估价师及物业代理9.指同一物业类型不同档次的供求关系是（）。
A.供求结构B.投资结构C.产品结构D.区域结构10.下列不属于房地产商业物业市场的是（）。
A.写字楼市场B.零售商场或店铺C.休闲旅游设施市场D.仓储用房市场11.将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是（）。
A.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围划分的D.按照房地产购买者目的划分的12.在房地产市场的分类中，二级市场是指（）。
A.土地使用权转让市场B.新建商品房租售市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场13.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡,商品住房3750万㎡，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置量为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。
A.9%B.12%C.15％D.20％14.某市2003年新开工的房屋建筑面积为60万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为20万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。
那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。
A.1B.1.5C.2D.315.某城市2004年存量商品住房的吸纳周期为2.5年，则该城市同期存量商品住房的吸纳率是（）。
A.40％B.50%C.60%D.70%16.某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）年。
A.0.63B.1.63C.2.25D.12.5017.中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。
A.平均价格B.加权价格C.抽样价格D.成交价格18.房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。
A.中位数B.平均数C.加权平均数D.算术平均数19.（）是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。
A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产众数价格20.（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。
根据开发商对当前销售、未来6各月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。
A.住房价格合理性指数B.住房市场指数C.房地产价格指数D.房地产众数价格21.下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。
A.经济外部性B.需求多样性C.竞争充分性D.交易复杂性22.如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。
A.减少B.增加C.不变D.同步递减23.房地产市场也存在空间市场和（）这两个层面。
A.信托市场B.证券市场C.资本市场D.资产市场24.专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的（），就是房地产市场自然周期中的平衡点。
A.空置率B.长期平均空置率C.吸纳率D.长期平均吸纳率25.需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）。
A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段26.在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。
A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段27.物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市，这是房地产市场的自然周期的第（）阶段。
A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段28.在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。
A.空置率>合理空置率B.空置率<合理空置率C.空置率=合理空置率D.不能判断29.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。
A.自然周期与投资周期同步变化B.投资周期在第一阶段和第三阶段滞后于自然周期C.投资周期在第一阶段和第二阶段滞后于自然周期D.投资周期在第三阶段和第四阶段滞后于自然周期30.产生房地产价格泡沫的基础是（）。
A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷31.下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是（）。
A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出32.当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济过热。
A.扩张B.适度扩张C.紧缩D.稳健33.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）.A.产品质量B.产品性价比C.规模和结构D.产品档次二、多项选择题1.关于房地产和房地产市场，下列说法正确的是（）。
A.传统意义上的房地产市场，是指当前的房地产交易活动B.房地产市场仅仅为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所C.一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统D.房地产市场是由潜在的房地产买者和卖者构成的E.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与老订立、资本及其他类型商品的最大区别2.影响房地产市场转变的社会环境有（）几方面。
A.人口数量和结构B.政治体制C.家庭结构及其变化D.家庭生命周期E.家庭收入及其分布3.响房地产市场转变的社会经济力量有（）几方面。
A.金融业的发展B.经济发展状况C.生产和工作方式的转变D.人文环境的变化E.房地产产权与交易政策4.当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少。
A.土地成本B.建造成本C.资金筹措D.市场营销E.施工周期5.以下房地产市场参与者中，属于专业顾问的是（）。
A.建筑师B.开发商C.房地产估价师D.律师E.工程师6.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。
A.租买结构B.区域结构C.产品结构D.供求结构E.物理结构7.北京市别墅销售市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。
A.按地域细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易形式细分E.按目标市场细分8.下列属于竣工房屋价值的有（）。
A.竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值B.作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用C.厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装D.工艺设备基础的建造E.办公和生活用家具的购置等费用9.房屋施工面积包括（）几项。
A.本期完成施工的面积B.本期新开工面积C.上期开始施工跨入本期继续施工的面积D.上期已经停建本期恢复施工的面积E.取得施工许可证的面积10.国内生产总值有三种表现形态，即（）。
A.价值形态B.收入形态C.产品形态D.支出形态E.生产形态11.在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（）。
A.空置量B.住房市场指数C.平均建设周期D.房价租金比E.失业率12.房地产市场供给的特点主要有（）。
A.具有竞争的完全性和充分性B.具有高度的适应性C.具有高度的垄断性D.市场供给具有非同质性E.市场供给在短期缺乏弹性13.房地产市场需求的特点不包括（）。
A.多样性B.广泛性C.垄断性D.复杂性E.具有高度的适应性14.房地产市场的特性有（）。
A.可以配置存量房地产资源和利益B.市场交易的复杂性C.市场供给的垄断性D.存在广泛的经济外部性E.显示房地产市场需求变化15.在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。
A.土地供给的变化B.原用于其他方面资金的介入C.未来预期收益变化D.政府税收政策的影响E.获得金融机构融资的难易程度16.房地产市场存在着（）层面。
A.空间市场B.资本市场C.新增量市场D.存量房市场E.高档住宅市场17.下列关于房地产市场周期循环的表述中，不正确的有（）。
A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的18.根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）。
A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段E.第四阶段19.国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有（）几种。
A.期内可供租售量／历史同期可供租售量B.实际价格／理论价格C.房地产价格指数／居民消费价格指数D.房地产投资需求／房地产使用需求E.房地产价格增长率／实际GDP增长率20.政府宏观调控房地产市场的手段包括（）。
A.税收政策B.金融政策C.加强产权管理D.诚信建设E.土地供应政策三、判断题1.生产方式和工作方式的改变会影响房地产市场的转变。