万盛银湖湾 户型：110-220㎡ 均价：5300元/㎡毛坯 本年成交：约190套
地块 位置
三、汕尾市房地产市场——参考竞品
参考竞品一：汕尾碧桂园
位于品清湖北岸，新城市中轴线穿小 区中央，属汕尾目前第一大而且最高端的项 目，多年蝉联汕尾销售冠军，产品以136180㎡四房为主，规划有10万㎡商场和五星 级酒店（与万达合作开发），项目内部配套 齐全，但周边配套较少。
一、区域发展及经济调研——规划
红草工 业园区
高铁汕 尾站
金町湾 旅游区
旧城区 中心
中央商 务区
① 汕尾城区：总面积302平方公 里，仅占汕尾总面积的6%，其 中老城中心位于品清湖西面， 不足10平方公里，发展起步较 晚，仅几条主干道串联，内部 交通、配套杂乱低端；；
② 中央商务区：依托高铁汕尾站 的开通，汕尾计划推进中心城 区扩容提质，打造围绕品清湖 北岸、新城区中轴约10平方公 里的城市门户、交通枢纽、商 贸办公综合区； ③ 金町湾旅游区：拥有优秀海岸 沙滩资源，现全为保利金町湾 项目发展；
① 经济增长：汕尾近年GDP稳步上升，但在广东排名常年倒数第二，GDP增速基本保 持在广东平均水平，汕尾是全省唯一没有上市企业的地级市；
② 固定资产投资：全市固定资产投资额持续上升，但房地产开发投资额极小且不稳定；
③ 消费和收入：社会消费品总额增长温和且去年有所下滑，居民可支配收入低于全国平 均水平，储蓄存款增长稳定，但值得一提的是，汕尾居民隐性收入及灰色收入占据收 入的较大比例，且外溢人口实际购买力较高。
中央商务区效果图
④ 红草高新工业园：汕尾近年重 点打造，已吸引比亚迪、信利 、广物汽贸等项目入驻。
一、区域发展及经济调研——规划
中央商务区近期发展： 万达商业广场：规划约10万㎡大型地标性商业综合体。拟引入知名品牌超市、电影 院、KTV、健身俱乐部、连锁餐饮等，构建多层次丰富综合业态。2016年7月开始 动工建设。 汕尾农商行商业地块：汕尾农商行负责开发建设。原规划是建面5万㎡写字楼加上 建面2-3万㎡商业公寓。预计16年7-8月份开工建设。 保利地块：商业部分约2万㎡，规划建中小型集中性购物中心+零售商业街；住宅部 分约5.3万㎡，规划建以小面积的城市公寓为主的高层住宅，预计16年下半年开工 。
一、区域发展及经济调研——人口
① 人口：2014年末数据，汕尾全 市常住人口301万人，年末户籍 人口359万人； ② 流动：汕尾有近100万人口经常 来往于珠三角，主要在深圳、广 州，其次是珠海、东莞、惠州等 周边城市，汕尾街头每5辆车就 有一部挂粤B牌照； ③ 经商：汕尾本地人口经商人数众 多，其中个体户为主，外地经商 人口约50万人，个体户居多，且 比例要高于本地； ④ 行业：汕尾本地人口以珠宝、金 银首饰、服装、电子加工为主， 外溢人口主要经营装饰、零售、 电子产品、快消品等生意，成就 斐然。
C. 片区潜力大、多品牌共同促进区域发展。围绕高铁汕尾站的中央商务区有
较大发展潜力，碧桂园、保利、万达等品牌开发商进驻开发为区域提供足够的 配套和人气
挑战
A. 汕尾城区大部分地方通达性较差，新区路网仍有待完善
目录
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汕尾市区域发展及经济调研 地块区位现状报告 汕尾市房地产市场分析
产品开发定位建议
现行价格 物业费用
三、汕尾市房地产市场——参考竞品
汕尾碧桂园：历史成交情况
1. 2009年-2013年：开售一期产品，包括250-480㎡别墅及125-250㎡洋房，毛 坯交楼，洋房产品均价在2000-3000元/㎡之间； 2. 2014年至今：售卖二期产品，其中别墅约500套，洋房约3000套。2014-2015 年，洋房产品均价毛坯产品均价4100元-4300元/㎡，精装修交楼产品均价 4800-5200元/㎡； 3. 2016年后：汕尾市场洋房产品供应少，同时整体价格水准受到保利金町湾项目 拉动，碧桂园新推140㎡四房，带装修交楼，均价达到6700元/㎡； 4. 碧桂园别墅产品均价按照产品不同价格不同，250㎡普通双拼均价7000-8000元 /平方米，300㎡以上双拼均价9000元/㎡，700㎡类独栋钻石墅均价10000元/㎡ 以上。
位置 占地面积 建筑面积 汕尾市区品清湖畔湖滨大道 670,000平方米 1,640,000平方米
货量
开盘时间 现推产品
共6100套 / 已售约5300套
2009年
新推136、140㎡四房产品，另有 少量245㎡六房产品尾货，少量和 230-470㎡别墅产品
高层新货约6700元/㎡带装修， 245㎡尾货约6200元/㎡带装修， 别墅约12000元/㎡毛坯 1.8元/㎡/月
672
20 12.20% 462 16.66 474
610
20 13.50% 392 16.07 424
550
20 14% 329 33.85 414.59
人均可支配收入(元)
城乡居民储蓄存款（亿）
16,474
395
15,211
376
20,804
340
18,422
298
15,751
259
资料来源：汕尾市统计局
目录
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汕尾市区域发展及经济调研 地块区位现状报告 汕尾市房地产市场分析
产品开发定位建议
三、汕尾市房地产市场——概况
2015
现存库存面积（万 平米） 库存套数 成交套数 成交均价（元/㎡）
商品房销售面积
2015年汕尾全市（含城区陆丰、海丰、陆河）住 宅销售面积年均消化约110万㎡，其中城区消化约60 万㎡；
金湖路未整治部分
品清湖
一、区域发展及经济调研——经济
2015年 2014年 2013年 2012年 2011年
GDP（亿）
省内排名 GDP增速 固定资产投资（亿） 房地产开发投资额（亿） 消费品零售总额（亿）
760
20 8.1% 585 26.1 489
717
20 6.73% 501 11.6 520
三角地区。汕尾人都有返乡情结
，每逢节假日尤其是传统节日都 有大量在外汕尾籍返乡，基数大 ，消费力强，往往造成酒店爆满 、商品哄抢、物价上涨的状况。
香港人，就有1个汕尾祖
籍。此部分返乡客资金雄 厚，对价格不敏感，消费 力高，返乡时极大地带动 汕尾市场消费。
过夜游客646.62万人次，实现旅
游总收入96.44亿元，2015年增 长至728.58万人次，近五年接待 过夜游客达3000万人次。大量的 旅游人数为消费注入强大活力。
三、汕尾市房地产市场——参考竞品
商 业
住 宅
农商行
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一、区域发展及经济调研——现状

新城中州区现状：碧桂园项目发展较成熟，已入住上千户住户，中轴线环境有所改善，南面靠品 清湖的金湖路部分路段已整治，环境较好，但北面规划路目前仍在施工，周边环境较差，多为村 屋或农田，附近未见有其他商业或住宅项目动工。 中轴线现状
北面规划路
金湖路已整治部分
135
9000 7800 4500
成交价格分析
汕尾市近年全市房地产销售均价呈逐年上涨趋势 ，2015全市整体均价为4500元/㎡，全市楼盘供应主 要集中在汕尾城区、陆丰和海丰三大区域，其中，汕 尾市城区楼市均价约4800元/㎡。
成交面积（万㎡）
总金额（亿元）
110
49.4
2016年随着保利金町湾推出货量不多的大面积海

地块内部以废弃盐田为主，有一污水处理厂，周边大多为村屋和农田为主，生活和商业配套档次 不高，西北面与碧桂园相隔一小山体，西南面拥有一线品清湖湖景资源，沿湖路面尚未整治，东 南面紧邻山体，山上散布一定数量坟地，有可能影响销售。 北面红海湾大道 村屋群 汕尾碧桂园 及新城中轴线 城区中心 目标 地块 地块东部山地
群，特色的“输血型”消费为城市消费提供强大支撑；
与城区相比，海陆丰人口、地域均大于城区，消费力相比城区更加庞大。
• 以广深为主的汕尾籍返乡客 • 香港返乡客 • 庞大的旅游人数
汕尾有大量在外人口，以广州、 深圳居多，辐射惠州、东莞等珠
汕尾有“小香港”之称， 据不完全统计，每10个
汕尾拥有红海湾、凤山妈祖等优 质旅游资源，仅2014年全市接待
一、区域发展及经济调研——小结
机会
A. 资源优势明显。汕尾拥有优良的自然环境，围绕品清湖一带拥有丰富环境资源
，为项目提供天然的豪宅资本
B. 在外经商人口数量庞大、返乡频繁、消费力强、注重品牌。汕尾外出珠三
角经商的人口众多，消费能力较强，每年回乡为项目提供足够的客户资源，当 地人消费观念追求“好面子”，购买高端品牌产品意愿强烈
二、地块区位现状报告——位置

本地块位于汕尾城区东部，品清湖东北侧，碧桂园往东约2公里，与老城区中心距离较远，但靠 近高铁汕尾站和未来汕尾新城区中轴区，北面紧邻通往红海湾的海湾大道（省道），整体交通路 网有待改善
往陆丰、汕头 往 惠 州 、 深 圳
地块 位置
品清湖
往 红 海 湾
二、地块区位现状报告——现状
汕尾地块调研报告
2016年6月
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目录
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汕尾市区域发展及经济调研 地块区位现状报告 汕尾市房地产市场分析
产品开发定位建议
一、区域发展及经济调研——区位
① 地理：汕尾位于广东省东南 部，总面积5271平方公里 ，在广东地级市里最小，拥 有455公里海岸线，是全国 首批对外开放口岸之一；
② 区位：汕尾与西面的珠三角 、东面的潮汕地区都存在空 间距离，历史上与两地的经 济、文化联系都不强； 汕尾行政区域划分 ③ 行政：汕尾旧称海陆丰，1988年建市 ，主要包括城区、陆丰市、海丰县、陆 河县四个县区级单位； ④ 城区：汕尾传统的政治、经济和文化中 心在海丰和陆丰，现有城区是在设市后 建立的，城区规模较小，核心地位不够 突出，导致其缺乏凝聚力，规模效益不 大。 汕尾在广东的区位