S9商业定位报告
一、项目本体属性研究
1、项目经济指标
小结：小体量商业用地，可操性差，业态选择有局限，如果定位不准将面对强有力的竞争对手。
2、地块周边资源
交通：交通上本项目对德州区域客户均无抗性，便利、快捷、多样的出行方式利于将德州所有客源囊入项目范围。
周边项目：本项目周边住宅项目众多，且高端项目居多，入住开始将有大量高端消费者进入本区域，任何业态商业在本区域都有一定消费群体。
周边机构：政府企事业单位金融机构的工作人员消费能力较强。
生活配套：周边的商业配套基本处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺，休闲购物范围弱，与当前居住的较高端客户有很大差距，周边中高
档餐饮业，经营状况良好，充分的反映出高端业态在这里的需求状
态。
休闲娱乐：董子文化街与沙王河景观区都是德州政府重点打造的休闲区域，自
然会吸引大量人流，消费潜力无穷，本区域休闲娱乐以休闲广场，
文化广场，体育公园为主，具备现代娱乐元素的活动场所发展滞后，
市场存在很大发展潜力。
本项目SWOT分析：
3、本体分析结论
单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此需要多种走向的优势来合理有效的融合，进而归纳出项目发展的出路。
我们审视S9起点的出路在哪里：
走向一：产品策略以产品为导向，建造市场异质化产品推出体量小精而专；
走向二：客户策略以客户为导向，寻找客户特点推出高端客户；
走向三：市场策略以市场为导向从市场真空觅的机遇推出现代娱乐元素。
高端商务会所
二、城市与环境研究
1、城市发展
德州是冀鲁交接的门户，随着“南融北接”城市发展战略实施，德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市！
2、经济发展
山东2010GDP排名第11位，德州GDP增速明显，德州人均GDP达到3万元，增速较为突出，按照联合国标准，经济进入加速发展阶段，中产阶层逐渐形成。
德州第三产业发展相对落后，但第三产业增速很快，在产业格局比重中日益增加。
3、人口状况
从区域看，本项目所在经济开发区的从业人员数量低于德城区，但工资水平高于其他区域，具备较强购买力。
4、本章结论
南融北接、东进西拓”的主通道，借助独特的区位优势，德州城市建设步伐将进一步加快。
产业结构在增速调整，第三产业加大份额，将会出现大量富裕的私营业主，人均GDP快速增长，出现大量中产阶层，消费能力大大增强。
三、 商业项目市场研究
1、商业格局
从德州现有的商业格局看，是典型的单核商圈，经济开发区出现了大型购物中心，但区域商圈尚未形成！德百商圈为市级中高档零售商圈，位于市区中心位置，基本代表着德州市主流高端消费！ 2．商业研究结果
整体商业过低端，第二区域商圈将以奥德乐为中心出现 ◆ 未来开发区将是高端新型商业落脚点
◆ 写字楼市场已经初现高端产品，而且价格相对低廉，销售情况并不看好 ◆ 德州写字楼标杆项目初现
四、 项目商业模式定位
1、整体商业经济指标 S7 S9 S13
小结：总体量12264平方米，分别为S7,S9与S13三座大楼，是否能够整体考虑？是否S9能够满足本文刚开头的设想呢？ 2、市场策略
小结：我们做不了行业老大与中等规模的挑战，因为我们的体量很小，而我们也不会做个追随者，但我们却可以做一个补缺者，我们小但我们精而且更加灵活。
3、商业模型定位
小结：商业分为10类，本项目体量不大，但却在开发区中心，周边非常富裕，交通非常便利，如果将其定位邻里中心那对本项目是极大浪费，娱乐中心与专业中心
是符合本项目特征的最佳选择。
4、商业模式极其定位
我们选择专业性商业模式, 以某一行业为依托，加深品牌与档次细分，集中力量满足全体消费者诉求的某一种特定需求,满足人们个性化，异质化需求.,针对性强，专业化程度高。
5、项目定位
结合本项目条件与前文的分析我们将S7与S9定位： S7 专业性商业 商务办公 创业广场或者创业基地 S9 娱乐型商业 高端客群 会所型商业（餐饮休闲娱乐）
五、产品定位
1、产品定位建议
2、S9商业会所
整
体 考 虑
S7商务办公 创业广场
S13定向餐饮 高端特色菜系
S9餐饮休闲娱乐
会所性质商业（餐饮休闲娱乐）
商务会所
创业广场
其土地属性
位于城市中心城区，地块商务属性较高，项目周边交通发达、配套设施，较为完善。
客户属性
工作进取，善于享受，讲究个性，追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。
核心价值
功能完善、满足个性生活、突显尊贵身份。
会所功能
常见的会所功能模块布置包括康体项目、消闲项目、娱乐项目、商业服务项目四大类。
S9商业会所推荐业态
桑拿房与SPA 洗浴，健身与酒吧，西餐与咖啡厅，中餐（高端：上海本帮菜，客家菜等）。
3、产品的销售与分割
（1）分割方式
不分割整栋销售
中间分割半栋销售
3层和4层与中央大厅捆
绑销售1层和2层作为底
商销售
（2）三种分割方式的选择
➢不分割整栋销售，
优点：产品形式简单，购买者可以方便整改利用，而且销售简单一次销售完毕不留麻烦。
缺点：购买门槛高，大客户寻找难度较大，对于我们来说整体销售本楼的价格也不会太高。
➢中间分割
优点：降低了客户的购买门槛，而且都具备一楼大堂，做餐饮很适合
缺点：设计消防楼梯四个，电梯两部，对面积占用较大。
而且整体楼的销售价格也不会太高。
➢三四层分割
3层和4层与中央大厅共2000平米体量商业，因为是3层与4层，价格不会太高，具备整体销售可能性，同时能够降低操作风险。
1层和2层作为底商，分割面积150平米左右，作为沿街底商销售对项目整体价格提升作用很大，同时销售没有难度。
4、S9定位为会所性质商业与其各方面标准
（1）楼面规格：本项目基本层面积720平米传统的方型布局对于用户的使用更有效（较高的面积使用率）。
（2）设计标准及层高：全部设计以餐饮标准进行设计，一层层高5.2米，二层以上层高3.9米。
（3）单元分割：3-4层与大厅一体进行销售，1-2层分割成150平米沿街底商。
（4）空调：3-4层中央空调（只预留位置），1-2层预留空调位单体空调。
（5）车位：100平米需求一个车位计算，S9需要30个车位。
（6）电梯：本项目体量小，但由于经营的业态餐饮娱乐居多，人流量多切密集，所以准备两部电梯。
（7）暖气：地辐射采暖。
（8）装修：内部全部为毛坯。
（9）外延：具有现代感、昭示性强。
（10）交工标准：
外墙：外墙砖结合高级涂料，沿街面为外墙砖，其他为高级涂料；
内墙：刮腻子；
顶棚；混凝土楼板不刮腻子；
地面；细石混凝土毛面；
门窗：铝合金单玻钢化平开门；沿街为铝合金中空玻璃平开窗，背面为塑钢中空玻璃平开窗；
厨房：毛坯；
卫生间：墙面、地面为水泥砂浆毛面，顶棚为混凝土楼板不刮腻子。
六、小结
S9作为休闲娱乐定位与S7与S13相辅相成，这样分割既照顾到S9整体价格提升又能减低销售难度，我们定位高端，项目形象做高，相信销售难度不会很大！。