本案，深度理解无锡城市规划与滨湖新城板块的价植，据首行政商务区的第一要地， 开创未来都市中心的至尊配套，拥有多重优厚的功能资源，建筑成为一个游离于现实 的时空体验，它将成为一种具有时代仪式感的符号，象征未来城市的精神。
致诚
首先感谢金泰置业有限公司给我司此机会展示我 司在房地产综合服务方面的专业能力。
Way 1. 开发过程中必须关注项目定位的前瞻性与周边因素的动态变化 2 . 业态功能的定位及开发节奏的把握成为项目成功开发的焦点。
项目业态研究
• 百货店业态可行性论证
Dynasty • 大型超市（零售型与仓储型）可行性论证 • 大型专业市场可行性论证
• 商业步行街可行性论证
Way
• •
大型餐饮、娱乐、休闲场所可行性论证 适合业态结论
本案适合业态
区域中心商 业
特色商业步行街
中心型超市
都市中心商 业
大型百货
大型零售超市
中小规模特色餐 大型仓储式超市
107000M2商 业体量
饮店 美容中心等生活
大型专业市场 商业步行街
大型餐饮店
配套
大型休闲娱乐城
Dynasty 盛世观点：
……
从半径项等目角自度身对条以件上、的政业府…态规…进划行、分人析口。量及消费特征、服务辐射
无锡一百
Hale Waihona Puke 综合性传统百货14000m2
大洋百货
传统百货，无经营特色
21000 m2
花都百货
产品种类较少，引进屈臣氏经营产品和
体育用品、部分女士用品、精品男装和
Dynasty 商业大厦 新世界百
家具 综合性传统百货，推行“零风险购物” 承诺
主营国际知名和港台知名品牌，走高端
货
路线
Way三阳百盛 八佰伴
以大众产品为主，长年推行折扣促销方 式
金泰 市场定位
国际广 初步
场
提案报告
Dynasty
Way
序：发现21世纪无锡的未来在滨湖新城的第一城
每个城市都有这样一个区域，如纽约的上东区、香港的浅水湾，成为一个城市场高端 财富首脑区，成为一个城市场精神永恒的动力与骄傲
如果说滨湖新城的政府规划只是一个特定历史的促进事件，那么滨湖新城此而登上历 史舞台,作为城市高端组团的滨湖新城，其魅力必然无法阻挡，既有以顺驰、万科为代 表的国际化居住区，也有江南大学领衔的国际化文教基地等，即有象征现代化城市驱 动力的行政商务区，还有以太湖、蠡园主打的国际化旅游景区。
Way货毛利率逐年降低（2000年15％，2004年仅11％）。 3) 未来几年，外资零售百货大鳄抢滩势必会冲击无锡的百货行业
业态可 论 行 性证
百货
•可行性论证：
百货店是一种人口依存度最大，人口密度最大的业态，一般只适于
市中心区域（八百伴的日人流量是5万人）。
Dynasty 本案所在区域（滨湖区）目前的固定人口仅为5万人，而且比较分散， 过往的人流也非常少，显然很难支撑大型百货店的生存；而且百货业 激烈竞争的态势也表明，投资百货业已需相当谨慎。
Dynasty 商业地产市场 本市专项经营 商业状况分析
经营方式定位 形象定位
经济测算 开发策略
特色定位
Way
成立商业经 营管理公司
功能定位
后
项
期
目标市场定位
目
运
开
营
业
服
经营业态定位
务
目 录
• 项目预判
Dynasty• 商业业态专项研究 • 项目初步定位
Way
项目预判
•
D•
ynasty •
Way
项目基本情况简析 项目商业功能设想 项目商业业态功能设想
项目基 简 本情况 析
27985城0 南m滨2湖地经济上开总发建区，东靠京杭大运河，南近太湖，西依规划的滨 湖 筑面新城积，北5临7市2区00。m用地2 性质：综合用地 步行街商业 49800 m2 高层底部
Dynasty 商业 31400 m2 数码城办 公
Way 74000 m2 商务办公 区
67450 m2 酒店式公
项目商 设 业功能 想
商业体量大
项目商 设
业功能 想
无 锡 商 业 格 局 及 商 圈 幅 射 强 度 定 位 图
项目商 设 业功能 想
商圈现状分布： 解放路核心商圈及其三个辅助商圈构成了无锡的整个城市中心商 圈，辐射整个城市。 围绕城市中心商圈，在不同的区域形成了以社区居住人口为主要 的支撑的社区型商圈，比较典型的有南门商圈、河埒口商圈、中 桥商圈、丁村商圈、上马墩商圈以及新区北部商圈。
Dynasty 本次报告将以项目出发，以无锡商业市场的实际 情况为基点，对项目发展方向提出思考性建议。在贵 司认可的情况下，必将继续全面地展开工作，对提出
Way方向的可行性做深入、详实的研判和论证！
方法
功能定位
意向招商
宏观经济
目标市场定位
地块SWOT
经营业态定位
产品定位
房地产市场
经营规模定位
业态规划
业态可 论 行 性证
百货
• 分布状况：集中于中山路商业街两 侧，依次为第一百货、花都百货、
Dynasty 商业大厦、大洋百货、三阳百盛、 新世界百货、八佰伴。经过先后几 十年的发展，它们共同将中山路构
Way 筑成了无锡最为繁华的商业街。
业态可 论 行 性证
百货
•商业定位分析表
百货名称
定位与特色
面积
项目商 设 业功能 想
项目商业环境分析： 项目所处城南新兴开发区的商圈以承接城市核心商圈幅射为主 本案周边商圈受限于人口基数小、密度低、商业分布零散、经营 规 模不足、商业氛围淡等现状，多为社区型商圈，具有区域型甚 至城市型商业幅射力的商圈尚未成形。
综上所述，本案除了受城市中心商圈的影响外，几乎不受其他商圈 的影响，其他商圈的区域性商业配套对本案所在区域没有辐射作用。 本案的区域型商业配套必须是比较完善的，缺少外来的补充。
开创财富自由新攻略
项目商 设 业功能 想
初步判断： 本案规模、区位条件及周边商圈特征将决定，项目商业功能将 以区域型商业为主导。 优越交通资源有效缩短与市区距离，有望形成都市中心商业的
Dynasty 有效补充，特别适于为降低经营成本而迁移至城市边缘，且对
人口依存度不强的大型商业业态。
Way
项目商 设 业业态 想
以休闲时尚品牌产品为主
9600 m2
28000 m2 16000 m2 17500 m2 42000 m2
业态可 论 行 性证
百货
•经营状况
1) 八佰伴营业额占据无锡百货业首位，其次则是商业大厦、三阳百 盛、第一百货、新世界百货、大洋百货
Dynasty 2) 虽然无锡百货定位上各有差异，但竞争趋于白热化，老牌百货经 营状况举步维艰，新建百货业（如保利广场）面临严峻考验，百